Рынок начинает «просыпаться»

По данным Омского портала недвижимости (www.omskrielt.com), в феврале снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости немного приостановилось. Можно ли на основании этого сделать вывод о том, что рынок начал активизироваться? Слово нашим экспертам.

Нина Павловна КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость- ГАРАНТ»

Любые колебания курса валют, особенно в сторону уменьшения, всегда вызывают волну интереса к рынку недвижимости. Поскольку в настоящее время рост курсов доллара США и евро после значительного и длительного периода повышения начал приостанавливаться, альтернативой инвестициям в валютный рынок стало долгосрочное вложение денег в недвижимость. Думаю, именно эти события и повлияли на изменения индекса, указанного на сайте.

Рынок жилой недвижимости стал постепенно оживляться по многим причинам. Так, например, с декабря прошлого года омичи стали получать жилищные сертификаты. Кроме того, с 1 января 2009 года вступил в силу закон о «материнском капитале», средства которого можно использовать для погашения ипотеки. Согласитесь: 300 тысяч рублей – это значительная сумма. Помимо этого, риэлторы стали более активно заниматься вопросами обмена жилья. Конечно, в этой сфере нашей деятельности еще очень многое предстоит сделать.

Необходимо создать единую электронную базу обменных вариантов. По моему мнению, все перечисленные факторы позволят рынку недвижимости начать движение вперед.

Не стоит забывать, что огромное значение для рынка имеет деятельность самих риэлторов. Сегодняшняя ситуация не позволяет нам просто сидеть и ждать покупателей, а заставляет работать с различными вариантами жилья, использовать самые разные источники информации, чтобы найти тот вариант, который бы устроил нашего клиента.

Что касается первичного рынка жилья, то стоимость квадратного метра в разных районах снижалась неравномерно, и разбег скидок на квартиры в новостройках гораздо шире, чем в сегменте готового жилья. С чем это связано? Думаю, дело в том, что те строительные организации, которым срочно нужно было погашать кредит либо выдавать своим работникам зарплату, вынуждены были резко снижать цены на жилье.

В свою очередь, те компании, которые не столкнулись с подобными проблемами, незначительно уменьшили цены на свои квартиры.
В  настоящее время в юстиции оформляются сделки по наследственным вопросам, регистрируются гаражи, земельные участки, сделки по обмену, купле-продаже жилья, в том числе и элитной недвижимости. На сегодняшний день на рынке больше всего востребовано, конечно, недорогое жилье.

Впереди весна, и, вероятно, подъем цен. Рынок недвижимости и дальше будет оживать и активизироваться. Хотелось бы посоветовать омичам не откладывать решение своих жилищных вопросов надолго. Полагаю, что жилье дешевле уже не будет.

Елена Викторовна ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава»

На мой взгляд, рынок жилой недвижимости в нашем городе стал понемногу активизироваться, намечается тенденция к некоторому оживлению рынка, но что будет дальше, пока сказать сложно.

Если говорить о стоимости жилья на вторичном рынке, то, исходя из опыта работы нашего агентства, цена жилья продолжает снижаться, правда, уже не такими темпами, как это происходило раньше. Стоит отметить, что цена предложения, которая стоит в рекламе в газетах и журналах, мало соответствует реалиям омского рынка недвижимости и по-прежнему остается завышенной.

На самом деле, когда на конкретный объект находится конкретный клиент, участники сделки начинают торговаться, и в результате стоимость жилья снижается. Причем цена квартир на вторичном рынке, как правило, уменьшается больше, чем цена жилья на первичном рынке. Снижение по «вторичке» в процессе торга в среднем составляет около 10 процентов, по «первичке» – около 5–7 процентов. 

В целом на сегодняшний день большинство сделок – это перепродажа жилья, причем на вторичном и первичном рынках одновременно, то есть люди продают вторичное жилье, снижая его стоимость в процессе торга, чтобы найти реального покупателя, потом добавляют накопленные средства и приобретают квартиру хорошей площади в новостройке. Что касается обменных вариантов, то пока их количество практически равно нулю.

Такая же ситуация пока складывается и на рынке ипотечного кредитования: кредит получить до сих пор крайне тяжело, поскольку требования к заемщикам достаточно жесткие и далеко не все могут им соответствовать.

Елена Михайловна ОЛИФЕР, заместитель директора ООО «Недвижимость «Доверие»

В нынешней ситуации нельзя однозначно сказать, произошел сдвиг на рынке жилья или нет. Если судить по звонкам в офис, то да. Звонков довольно много, люди интересуются, риэлторы что-то подбирают. Это прежде всего недорогое вторичное жилье или недорогие новостройки.

Спрашивают одно-, двухкомнатные квартиры, квартиры малосемейного типа, небольшие частные дома. В основном клиенты ухудшают свои жилищные условия, либо меняются на меньшую площадь, так как нужно оплатить кредит, погасить долги, либо разъезжаются семьи, соответственно, большую квартиру меняют на несколько маленьких.

Цена на продаваемую квартиру складывается в свою очередь из цены встречных вариантов. Доплаты, как правило, нет. Поэтому, если говорить об обменных вариантах, то цены очень высокие, а если и снижаются, то довольно медленно. Вообще, как такового снижения цен не происходит. Уменьшают стоимость лишь те, кому нужно продать быстро, или те, кто подобрал себе встречный дешевый вариант.

Многим клиентам трудно объяс-нить, почему цена на их квартиру должна быть такой, а не выше, ведь для каждого клиента своя квартира самая лучшая. Наша компания уже не берет на продажу квартиры, которые предлагаются по завышенной цене, так как предложений очень много. Если раньше мы работали на продавца, то сейчас рынок изменился, и мы работаем на покупателя. Что касается продажи новостроек, то сегодня востребованы одно-, двух-, трехкомнатные квартиры на стадии сдачи дома, по умеренным ценам. Застройщики и подрядчики идут на уступки, если у людей есть наличные денежные средства.

В среднем февраль начался неплохо, на рынке наблюдается небольшое оживление. Востребованы обменные варианты. Если раньше предпочтение отдавали чистой продаже, то сейчас наоборот спрашивают обменные варианты, так как отсутствует наличная денежная масса и кредиты практически не выдаются, поэтому приходится рассчитывать на небольшую доплату. В любом случае вкладывать деньги в недвижимость всегда выгодно, есть кризис или нет.

Елена Анатольевна ОБОРОВСКАЯ, директор ООО «Ваше время-риэлти»

Анализируя работу нашего агентства, я могу сказать, что падение цен на жилье, в первую очередь, на вторичном рынке действительно стало меньше. Сейчас собственники не так охотно и не так значительно, как это было в прошлом году, снижают стоимость на выставленные на продажу объекты. Причем такие изменения в «настроениях» владельцев недвижимости стали больше проявляться именно в феврале.

Думаю, это связано с тем, что рынок немного оживился, начал понемногу двигаться, спрос на жилье стал более активным, люди начали звонить и интересоваться, поэтому продавцы решили в какой-то степени придержать цены. Конечно, тем людям, которым нужно срочно продать свое жилье, например, квартиру с обременением, приходится идти на значительные уступки и снижать цену. Кстати, такого жилья сейчас на рынке немало. Но, стоит отметить, что даже в этом случае люди предпочитают в ценнике двигаться намного меньше, чем раньше.

До нового года в процессе торга цена жилья снижалась в среднем на 20–25 процентов. В настоящее время продавцы сразу оговаривают стоимость своего объекта и идут на уменьшение максимум на 5–10 процентов.

Спросом на сегодняшний день пользуются жилые объекты стоимостью до одного миллиона рублей или чуть больше. Спрашивают в основном однокомнатные квартиры, малосемейки. По какой-то причине, пока мне непонятной, сейчас клиенты стали интересоваться элитным жильем, на прошлой неделе у нас было несколько звонков по квартирам стоимостью от 5 до 7 миллионов рублей.

Сейчас мы активно начали работать по обменным вариантам, и большинство сделок, которые наше агентство проводит, – это именно обмены. Люди продают имеющееся жилье, находят деньги на доплату или берут небольшие кредиты, после чего приобретают новую квартиры. После нового года стали появляться покупатели с деньгами на руках. Например, недавно к нам пришел клиент с миллионом рублей и попросил подобрать ему квартиру на вторичном рынке.

Кроме того, к нам стали обращаться люди с государственными сертификатами на улучшение жилищных условий, есть несколько клиентов с сертификатами на «материнский капитал». Мы в настоящее время стараемся прорабатывать все имеющиеся варианты.

Журнал  «Недвижимость» №6 (701) от 23 февраля 2009 г.