За копейки продавать не будут

Многие участники рынка коммерческой недвижимости Омска в конце прошлого года воздерживались от прогнозов и комментариев и призывали подождать наступления 2009-го. Поэтому нашим экспертам мы решили задать вопросы именно сейчас. Как изменился рынок за прошедший месяц нового года? Что пользуется большим спросом: покупка или аренда коммерческой недвижимости? Изменилась ли стоимость предлагаемых объектов? Какие сегменты рынка востребованы клиентами: торговые, офисные, складские или производственные площади? Каких изменений стоит ожидать в ближайшие несколько месяцев?

Евгений Сергеевич ЩЕРБАКОВ, генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

Положение на рынке коммерческой недвижимости с конца прошлого года практически не изменилось. Покупатели и продавцы находятся в состоянии ожидания. Несмотря на это, цены на недвижимость продолжают падать. Поэтому уже в этом месяце собственники коммерческих объектов начали понемногу осознавать тот факт, что положение на рынке крайне сложное и дальше «держать» цену нецелесообразно. В этой ситуации в более выигрышном положении оказываются, конечно, потенциальные покупатели, которые смогут приобрести интересующие их площади со скидкой в 50% и более. Но на такие уступки идут далеко не все владельцы, а только те, кто попал в крайне трудную ситуацию.

В среднем же стоимость коммерческой недвижимости собственники готовы снижать на 25–30%. В настоящее время активно развивается рынок коммерческой аренды. Это обусловлено тем, что на аренду площадей сегодня достаточно большой спрос, особенно, если арендодатель идет на снижение размера ежемесячной платы. Это касается как офисных, так и торговых площадей. Сегодня на рынке именно арендаторы диктуют условия и уходят к тому собственнику, кто готов уменьшать аренду. Что касается купли-продажи коммерческой недвижимости, то, несмотря на то, что участники рынка выжидают, интерес к такого рода сделкам постепенно растет. Однако спрос на аренду коммерческих площадей все равно пока многократно превышает спрос на их приобретение.
 
Со стороны потребителя, будь то арендатор или покупатель, на сегодняшний день востребованы в первую очередь складские помещения, потом идут торговые площади. Офисы пользуются гораздо меньшим спросом, но также находят своих клиентов.
Стоимость квадратного метра объектов коммерческой недвижимости зависит от категории помещений и многих других факторов. Если мы говорим о купле-продаже недвижимости, то можно назвать следующие цифры. Складские площади реализуются по цене от 10 до 30 тысяч рублей за «квадрат», офисные – от 25 до 40 тысяч рублей, торговые предлагают стоимостью от 30 до 50 тысяч рублей. Цена аренда в нашем городе такова: склады – от 10 до 100 рублей за квадратный метр в месяц, офисы – 200–500 рублей, торговые площади – от 300 рублей до тысячи и более.
 
На мой взгляд, со временем цены купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости станут более реальными и экономически обоснованными, в дальнейшем, безусловно, они еще будут снижаться. В настоящее время стоимость коммерческих объектов остается завышенной, потому что не все предприниматели до конца осознали, что происходит в экономике. Думаю, к лету этого года цены достигнут своего «дна».

По моему мнению, рынок постепенно все расставит на свои места. Торговые и складские площади будут пользоваться стабильно большим спросом, в отношении же офисной недвижимости, думаю, произойдет некоторый спад. В принципе наша деятельность даже в условиях кризиса не останавливается, мы заключаем сделки. Полагаю, кризис позволит всем участникам рынка критично оценить свою работу, чтобы потом двигаться дальше.

Александр Владимирович БАРКО, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт»

Начиная с осени прошлого года на рынке недвижимости, в том числе и на рынке коммерческих объектов, наблюдалось резкое падение покупательского спроса и цены. Стоимость коммерческой недвижимости снизилась в среднем на 25–30%. Больше всего уменьшилась цена на торговые площади, поскольку рынок торговой недвижимости Омска более чем насыщен.

С конца прошлого года спрос на аренду превысил спрос на покупку. Эту тенденцию мы наблюдали и в январе этого года. Стоит отметить, что в настоящее время диктуют условия именно арендаторы, а не владельцы недвижимости, как это было раньше. На мой взгляд, это можно объяснить так: на рынке крайне много предложений по аренде объектов. Это обусловлено тем, что количество выставленных на продажу площадей снизилось, поскольку недвижимость значительно упала в цене, и собственники по такой стоимости продавать ее не готовы. В результате собственники предлагают свои объекты в аренду даже по невысоким ставкам. В настоящее время мы наблюдаем повышающийся интерес к приобретению коммерческих объектов.

Нельзя сказать, что количество сделок по купле-продаже увеличилось, просто на рынке произошло, так сказать, перераспределение заявок, сознание участников рынка повернулось от аренды в сторону приобретения недвижимости в собственность. Полагаю, достаточно небольшого толчка, и продажи пойдут. Что касается аренды, то количество предложений на рынке коммерческой недвижимости сократилось в связи с тем, что большинство арендаторов, которые хотели уменьшить свои затраты на волне снижения арендных ставок, уже нашли подходящие площади, а собственники не готовы дальше понижать ставки.

Сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что участники рынка заняли выжидательную позицию. С одной стороны, сейчас покупатели морально не готовы приобретать коммерческую недвижимость по сложившейся на сегодняшний день цене, так как они ожидают дальнейшего падения цен. С другой стороны, продавцы не готовы, а иногда просто не могут, и дальше снижать стоимость объектов, считая, что это нерентабельно, и настраиваясь ждать роста активности и цен на рынке коммерческой недвижимости. Некоторые специалисты говорят о 50-процентном и более падении стоимости даже от нынешних цен.

Но это, скорее, исключение. Это происходит тогда, когда собственники попадают в безвыходное положение. В остальных случаях продавцы не будут реализовывать свое имущество по бросовым ценам. Это невыгодно ни собственникам, ни кредитным структурам. Они предпочтут выждать. На мой взгляд, не стоит ждать обвала цен на коммерческую недвижимость. От той цены, которая установилась сейчас, реальный дисконт может составить максимум 10–15%. Поэтому покупатели должны привыкнуть к той мысли, что никто им за копейки свое имущество продавать не будет.

Какие объекты сейчас востребованы на рынке? В настоящее время спрос меньше всего на торговые площади. Исключение составляют только помещения для специализированной торговли, например, площади под автосалоны. Стабильным спросом пользуются офисы и склады.

Делать прогнозы по поводу того, как будет развиваться рынок в ближайшее время, всегда крайне сложно. Думаю, как только будут решены проблемы в банковской сфере, как только снова начнется кредитование и появятся деньги, рынок быстро вернется в нормальное состояние, спрос и предложение выравняются. По моему мнению, до лета цены на коммерческую недвижимость еще могу снизиться, но максимум на 3–5%. Начиная с осени, они начнут понемногу повышаться, опять же на 3-5%, и к концу года стоимость будет примерно такой же, какая установлена в настоящее время, конечно, если не произойдет каких-либо глобальных негативных для наших экономики и финансовой системы событий.

Наталья Сергеевна КОШУБАРОВА, заместитель генерального директора Omsk Real Estate Group

Я думаю, что серьезных изменений по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года пока не произошло, и их не следует ожидать в ближайшее время. Это касается и количества сделок, и уровня цен. Внятно сформулировать, какое именно влияние в среднесрочной перспективе кризис окажет на рынок коммерческой недвижимости Омска, можно будет к концу первого полугодия 2009 года.

Однозначно ответить на вопрос о том, что пользуется большим спросом на рынке:  покупка или аренда коммерческой недвижимости, непросто. Зачастую это два разных рынка, поскольку они имеют разных потребителей.

В настоящий момент могут быть интересными инвестиционные сделки (покупка недвижимости для извлечения дохода), поскольку мы не ожидаем большего падения цен, однако каждый отдельный объект здесь нужно рассматривать индивидуально, поскольку коррекция цен в разных сегментах и классах недвижимости будет разной.

В то же время арендаторы или компании, которые нуждаются в собственных площадях для ведения бизнеса, сталкиваются с рядом серьезных проблем. Покупка недвижимости приемлема только для тех компаний, которые могут гарантировать собственную устойчивость в нынешних условиях. Ситуация с привлечением кредитных средств всем известна.

В целом заметно понижение спроса по всем сегментам, но одна из худших ситуаций сложилась на рынке офисных площадей. Кроме того, снижается ставка аренды торговой недвижимости. Складские площади, по нашим наблюдениям, не продемонстрировали серьезного падения цен.
 
Что касается прогноза, то, на мой взгляд, понижение цен на недвижимость приняло систематических характер. Сейчас мы, анализируя текущие тренды, как локальные, так и международные, пытаемся спрогнозировать развитие ситуации. Но пока давать прогнозы не готовы.

Журнал  «Недвижимость» № 4 (699) от 9 февраля 2009 г.