Цены «просели», но спрос есть

Последние несколько лет ознаменовались активным развитием рынка торговых площадей. Что происходит с этим сегментом коммерческой недвижимости сейчас? Какие площади более востребованы и сколько они стоят? Соотношение спроса и предложения? Каковы арендные ставки и из чего они складываются? О новых тенденциях на рынке торговых площадей рассказывают эксперты.

Александр СТУКОВ, директор Управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость»

Соотношение спроса и предложения на рынке торговых площадей составляет сейчас 1:4 или 1:5. По всем коммерческим площадям число предложений по аренде объектов, безусловно, превосходит количество предложений по продаже. Одна из главных причин – падение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом. Сейчас и в ближайший год инвесторы будут остерегаться вкладывать средства в эту сферу. На рынке коммерческой недвижимости наиболее востребованы площади размером от 20 до 50 квад-ратных метров. В 60% сделок фигурирует именно этот формат. Причем речь идет и о продаже, и об аренде, с тем же превосходством аренды по объему предложений. Главное для торговой недвижимости – место расположения. И не так уж важно, насколько объект современный и соответствует внешним параметрам. Покупателей, в первую очередь, интересует его доходность: будет ли бутик или торговый центр обеспечен клиентским потоком в часы пик. Сейчас средняя арендная ставка по торговым площадям составляет 900–1000 рублей за квадратный метр. Стоимость аренды в очень привлекательных с точки зрения пешеходных потоков местах значительно выше, до 3–4 тысяч рублей за квадратный метр. Цены на торговые площади также зависят от локации и пешеходных трафиков.

Соотношение спроса и предложения на рынке торговых площадей составляет сейчас 1:4 или 1:5. По всем коммерческим площадям число предложений по аренде объектов, безусловно, превосходит количество предложений по продаже. Одна из главных причин – падение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом. Сейчас и в ближайший год инвесторы будут остерегаться вкладывать средства в эту сферу. На рынке коммерческой недвижимости наиболее востребованы площади размером от 20 до 50 квад-ратных метров. В 60% сделок фигурирует именно этот формат. Причем речь идет и о продаже, и об аренде, с тем же превосходством аренды по объему предложений. Главное для торговой недвижимости – место расположения. И не так уж важно, насколько объект современный и соответствует внешним параметрам. Покупателей, в первую очередь, интересует его доходность: будет ли бутик или торговый центр обеспечен клиентским потоком в часы пик. Сейчас средняя арендная ставка по торговым площадям составляет 900–1000 рублей за квадратный метр. Стоимость аренды в очень привлекательных с точки зрения пешеходных потоков местах значительно выше, до 3–4 тысяч рублей за квадратный метр. Цены на торговые площади также зависят от локации и пешеходных трафиков.

Стоимость квадратного метра небольшого магазина на окраинах Октябрьского и Кировского округов не превышает 50–60 тысяч рублей, в то же время площадь в торговых коридорах серьезных раскрученных комплексов доходит до 120 тысяч рублей за квад-ратный метр. В Омске в данный момент функционирует 48 торговых комплексов с полезной площадью более 500 квадратных метров. Общая площадь этих объектов – 460 тысяч квадратных метров. Проекты еще 37 торговых комплексов находятся сейчас на разных этапах согласования документации или на стадии строительства. 51% всех крупных торговых центров Омска сосредоточен в Центральном округе, 38 % – в Кировском округе. На пересечении улиц Конева и 10 лет Октября формируется некий локальный центр деловой активности. Именно здесь сосредоточены основные крупные объекты торговли как развивающиеся, так и строящиеся. В Ленинском округе расположено только 5% всех торговых комплексов, в Октябрьском и Советском – по 3%. Новой тенденцией можно назвать четкое формирование трех разномасштабных групп торговых центров: крупных моллов площадью 50 тысяч квадратных метров и более таких, как IKEA, «Континент»; специализированных торговых центров и магазинов «у дома», сочетающих разные группы товаров.

Еще одно наметившееся явление – Левый берег по темпам строительства торговых и офисных площадей начинает превосходить Правый. Не стоит забывать, что на развитие рынка торговых площадей существенно влияет мировая экономика. Как известно, сейчас определяющим фактором является кризис, который давит с двух сторон. Сворачивают программы строители, зависают проекты, потому что нет кредитов, либо их дают на невыгодных условиях. В то же время не могут получить кредиты и потенциальные покупатели этих площадей. Если в 2008 году планировалось завершить около 8–10 комплексов, то в следующем году более-менее внятно подтвердили готовность к сдаче только 3 крупных торговых объекта. Тем не менее, по многим прогнозам к 2010 году темпы развития экономики значительно вырастут.

Евгений ЩЕРБАКОВ, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

Так или иначе, торговые площади пользуются большим спросом. Покупатели, приобретающие коммерческую недвижимость, больше ориентированы именно на торговлю. Тем не менее, сейчас предложения на рынке недвижимости превышают спрос в десятки раз. Более востребованы небольшие торговые площади размером приблизительно 50 квадратных метров. Что касается локализации, то все предприниматели, естественно, стремятся приобретать торговые площади в местах с наибольшей проходимостью покупателей. На сегодняшний день цены на рынке торговых площадей несколько просели. Стоимость аренды во многом зависит от места расположения торгового центра или бутика и варьируется от 500 рублей до 1,5–2 тысяч рублей за квадратный метр. Спрос на аренду торговых площадей всегда превышал спрос на продажу примерно в 2–3 раза. Но сейчас стремительно растет количество предложений и по продаже. Тем не менее, соотношение, в принципе, пока остается два к одному.

Общий объем предложений торговых площадей на омском рынке неизвестен. Такой цифры нет и быть не может, потому что количество торговых площадей постоянно изменяется и растет. На сегодняшний день значительные коррективы в ситуацию на рынке коммерческой недвижимости внес экономический кризис. Изменились цены на продажу и аренду торговых площадей, уменьшился спрос, снизилась покупательская способность населения. Конечно, факторов, влияющих на этот рынок бесчисленное множество. Но все они сейчас не столь значительны, по сравнению с упомянутыми выше.

 

Наталья КОШУБАРОВА, директор Программы «Ритейл Омска» компании Omsk Real Estate Group

На рынке торговых площадей предложение преобладает над спросом, причем сейчас меняется структура предложения, оно становится более качественным. Снижение спроса происходит за счет снижения бизнес-активности. Многие крупные и мелкие компании приостановили свое развитие из-за финансовых трудностей. Это касается и федеральных, и местных операторов. В условиях кризиса наблюдается уменьшение размера запрашиваемых площадей.

Каждый метр – это издержки. Сегодня платить за «лишние» площади неинтересно. Многие покупатели пойдут не в тот магазин, в котором им удобно, а в тот, где дешевле. На востребованность торговых площадей влияет и место расположения. Традиционно самые интересные места – на интенсивных пешеходных потоках. По поводу цен не скажу ничего нового. Цены снизились. Падение ставок аренды, несомненно, связано с экономическим кризисом. Несмотря на это, в наиболее успешных комплексах в 2009 году могут повыситься цены за «квадрат». Пока падение бессистемно, зачастую происходит не при выводе объекта на рынок, а в процессе продажи. Диапазон, в котором продавец и покупатель «обсуждают» цену, увеличился. Относительно общего объема предложений торговых площадей серьезных изменений не произошло.

Предложение по торговым комплексам (в том числе скрытое) составляет около 400 тысяч квадратных метров. Клиенты проявляют интерес и к аренде, и к продаже. Если ранее число предложений по аренде было значительно больше, нежели по продаже, то теперь наблюдается относительное выравнивание. Это связано с желанием продавцов вывести деньги из падающего рынка недвижимости. Рентабельность сдачи площадей в аренду значительно понижается. В ближайшее время ожидается уменьшение количества предложения на продажу (за исключением вынужденных). Клиентам неинтересно продавать в момент наибольшей ценовой ямы. Участники рынка действуют сейчас в новых для себя условиях, они готовы к большим компромиссам, чем раньше. Среди тенденций, вызванных новой ситуацией на рынке недвижимости, можно назвать следующее.

Понижается стоимость продажи и арендная ставка. Пока бессистемно, но верно. Ритейлеры сужают ассортимент и репозиционируются. Ввиду ограниченной доступности кредитных средств уменьшится разнообразие предложения, к которому все привыкли. Это уже коснулось, например, относительно дорогостоящих товаров. Растет осторожность обеих сторон рынка. Собственники желают быть уверенными в платежеспособности арендаторов. Пересматриваются условия договоров аренды. Это происходит ежегодно, но именно в этот раз велика вероятность понижения ставки. При заключении новых договоров аренды особое внимание уделяется индексации платежей. Арендаторы заявляют о желании ограничить индексацию.

Журнал «Недвижимость» №47 (690) от 24 ноября 2008 г.

---