Взлет, падение или стагнация?

Сейчас на валютном рынке происходят значительные колебания курса доллара. Стоимость доллара то растет, то падает. И многих волнует вопрос о том, отразятся ли эти изменения на рынке жилой недвижимости. Что будет с ценами на квартиры? Общий прогноз относительно цен на жилье дают эксперты рынка.

Ирина Александровна ХИЛЬКО, директор АН «Пятый Легион»:

Колебания курса доллара практически не отражаются на ценах, которые установились сейчас на омском рынке недвижимости. Сейчас у населения мало кредитных средств, поэтому некоторое снижение стоимости вполне закономерно. Между тем квартиры, которые являются привлекательными с точки зрения района, качества ремонта, планировки или постройки дома, скорее всего, будут пользоваться прежним спросом.

Если сравнить ситуацию с ценами на первичном и вторичном рынке жилья, то новостройки подешевеют немного больше. Для того чтобы строить объекты, нужны деньги, которые банки пока не могут в полном объеме предоставить заказчикам, подрядчикам.

В любом случае, если у людей есть вложения в недвижимость, они не потеряют свои финансовые средства. Жилье всегда пользовалось и будет пользоваться спросом. Просто не будет такой большой прибыльности финансовых вложений, как два года назад. Рынок недвижимости уже сложился, а небольшие потрясения – без них невозможно. Из уроков истории мы знаем, что рыночные отношения, экономика развиваются циклически. За спадом всегда следует подъем.

Нина Павловна КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость-Гарант»:

Курс доллара (да и других мировых валют) сейчас настолько нестабилен, что вести прогнозы, опираясь только на его взлеты и падения, было бы не совсем правильно. Высокая волатильность (изменчивость – ред.) курсов валют вносит полную неопределенность в динамику ценовых показателей на рынке недвижимости. Так, долларовые цены могут снижаться, в то время как рублевые оставаться на месте или расти.
В итоге на стоимость квадратного метра изменение курса валюты иногда фактически не успевает повлиять.

Эксперты прогнозируют падение спроса на недвижимость, основываясь на снижении уровня доходов граждан и сокращении объемов ипотечного кредитования. Мировой финансовый кризис отбросил российскую ипотеку на 1–2 года назад, сделав ее экзотическим продуктом на ближайшее время.

Однако не следует забывать об огромных очередях, которые выстраивались у дверей банков в начале октября. Люди спасали сбережения. Но сколько можно держать деньги «под матрасом»? И в какой валюте? Следовательно, в скором времени в стране вновь будут востребованы инвестиционные инструменты. Доверие к рынку ценных бумаг подорвано, а альтернативой ему в России всегда была недвижимость. Таким образом, сохранение крупных сбережений возможно в объектах недвижимости. Поэтому стремительное падение цен на квадратные метры маловероятно.
 
Изменение цен в условиях кризиса, прежде всего, касается жилья эконом-класса. Всем известны законы рынка: на подъеме быстрее всего дорожает самый дешевый товар, а медленнее – дорогой. На спаде ситуация прямо противоположная: быстрее дешевеет дешевое, а медленнее дорогое. Это актуально и для рынка недвижимости.
 
В текущей ситуации необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Снижение цен предложения находится в среднем в пределах 5–10%, в то же время цены реальных сделок стали снижаться более существенно. В первую очередь это относится к тем квартирам, владельцы которых по тем или иным причинам стремятся к более быстрым продажам. Сегодняшняя ситуация в любом случае станет стимулом для долгожданной дифференциации рынка недвижимости, оздоровит рынок и позволит потребителю получить продукт с оптимальным соотношением цены и качества.

Дмитрий Александрович ПЕРЕДЕЛЬСКИЙ, директор ООО «АН «Инженер»:

Курс доллара растет, потому что это во многом выгодно государству. То есть, сейчас происходит искусственное повышение. На сегодняшний день различные изменения курса доллара никак не влияют на рост или понижение цен на рынке недвижимости. Стоимость жилья зависит совсем от других факторов.

В нынешней ситуации стоимость квартир «под сдачу» может снизиться вплоть до себестоимости. Но не больше. Возведение домов, которые находятся на начальной стадии строительства, могут на время заморозить. Думаю, в среднем цены на первичное жилье снизятся не более чем на 15%. Чуть ниже опустится цена на новостройки в центре города – там первичный рынок жилья заметно переоценен.

Стоимость квартир на вторичном рынке пока останется на прежнем уровне. Падения цен здесь не предвидится. Надо ждать, когда государство примет меры: начнет давать деньги банкам, причем не только государственным, но и коммерческим. Другого варианта преодолеть кризисную ситуацию я не вижу.

Марина Алексеевна АЛЕКСЕЕВА, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Изменение курса доллара не связано напрямую с ростом или понижением цен на недвижимость. На стоимость жилья влияют другие факторы, объективные и субъективные. Во-первых, это затраты, которые несут застройщики. Затраты связаны с ростом цен на энергоносители. Когда энергоносители дорожают, строители вынуждены больше платить за сырье и его доставку. Но если спрос на сырье прекратится, сократятся и объемы его производства. Получается замкнутая цепочка, которая приводит к изменению цен на жилье. Второе – это спекулятивная составляющая, когда цены на рынке недвижимости искусственно разогреваются продавцами квартир.

Думаю, что повального обрушения цен на рынке недвижимости не произойдет. Потому что существует такое понятие, как объективный уровень стоимости жилья. Он складывается из всего, что «делает» эти квартиры: инженерной инфраструктуры, строительных материалов, стоимости рабочей силы и т.д. Ниже себестоимости жилья цены на квартиры, естественно, упасть не могут. Кто же будет продавать себе в убыток? В крайнем случае, жилье просто заморозят до какого-то выравнивания ситуации.

В настоящее время, предложения на рынке жилья во много раз превышают спрос. Спрос становится ограниченным из-за того, что ипотека больше не является национальной программой. Мероприятия, которые декларирует правительство, не дают реального выхлопа. Для того чтобы изменить ситуацию по ипотечному кредитованию, нужен целый пакет конкретных мер.
Сейчас большинство желающих приобрести квартиру не могут этого сделать в силу нескольких обстоятельств: чрезвычайно высоких процентных ставок по кредитам, ужесточившихся требований по первоначальному взносу (на сегодняшний день, он составляет уже не менее 30% от стоимости жилья) и конкретного подтверждения доходов. Кредиты становятся менее доступными для населения. Банки больше не заинтересованы в наращивании кредитного портфеля через ипотеку. Им некуда рефинансировать ипотечные кредиты.

Журнал  «Недвижимость» №45 (688) от 10 ноября 2008 г.