Необузданные цены…

Ирина Пожарицкая

Признаться, задавая вопросы этого блица, мы не ожидали такой живой реакции наших респондентов. Видно, для многих это –  тема дня. Риэлторы признавались, что сделки нередко рушатся, так как продавцы вдруг взвинчивают цены на квартиры буквально «на пороге», перед сделкой. В итоге покупатель, потратив усилия и время на поиски подходящего варианта, остается ни с чем. Почему это происходит? К каким инструментам воздействия может прибегнуть агентство, чтобы обуздать аппетиты владельцев жилья? И могут ли участники рынка какими-то совместными усилиями сдержать обвал цен?

Александр Викторович Ефремов, директор агентства недвижимости «Астория»:

— Нужно заранее предвидеть ситуацию и  учитывать законы рынка, спрос и предложение. К сожалению, клиенты попадаются разные. Одни сразу соглашаются на условия сделки,  другие капризничают и отказываются идти на компромисс. Но главный фактор — это, конечно, ситуация на рынке. В своей работе я стараюсь не брать длительные авансы, потому что рынок, как известно, нестабилен. Часто спрос превышает предложение, это можно увидеть, когда имеешь дело с ипотекой. Определенного инструмента, способного обуздать непомерные аппетиты владельцев жилья, практически не существует. Единственное, что можно сделать, это предусмотреть пункт в договоре в случае отказа продавца. Но, так как клиент является собственником жилья, за ним закрепляется право самому решать, принять такое условие договора или отказаться. 
Вариантом решения проблемы может быть ужесточение ответственности продавца перед покупателем и агентством — система штрафов. А можно «связать» продавца и покупателя, тогда в случае неустойки нужно потребовать компенсацию. Что касается обвала цен, то риэлторы повлиять на этот процесс, к сожалению, не могут. Это естественный закон рынка.

Людмила Викторовна Иванова, директор агентства «Эстэль-риэлт»:

— У нас много новостроек, и цена квадратного метра в них поднимается каждые три месяца. Сейчас многие приобретают квартиры на первичном этапе строительства, но есть и такие, которые совершают сделки на промежуточных этапах. Например, перекупщики жилья. Этот процесс невозможно кон-тролировать. Агентства назначают разные цены. Естественно, комиссионные увеличивают стоимость квартир, иногда намного. В этом деле полный бардак! У нас очень развита система кредитов, особенно среди молодежи. Ипотечное кредитование также способствует бурному росту цен на недвижимость. Плюс влияние столичных застройщиков. Москва арендует у нас землю, производя застройку по собственным ценам. Все это приводит к такому положению дел, какое мы имеем.
К сожалению, риэлторы у нас лишены какой-либо правовой поддержки. Бесчисленные поправки в законодательных актах не дают твердой основы для бизнеса «без риска». Нередки такие ситуации: дело уже идет к сделке, а клиент вдруг начинает метаться, придумывать другую, более высокую цену своему объекту. На мой взгляд, это вызвано отсутствием ответственности, в первую очередь, друг перед другом. А если жилье увязано в длинную цепочку квартир, как обычно и бывает? Тогда рушится кропотливо составленная схема продаж, и страдают все участники сложной многоэтапной сделки.   

Ирина Владимировна Гармаш, индивидуальный предприниматель:

В подобные ситуации попадают те риэлторские компании, которые не умеют работать со своими клиентами — продавцами. Во многих случаях, пока идет подготовка к продаже, владельцы повышают стоимость жилья, но делают это далеко не все. Я считаю, что повышение цен перед сделкой — это, в первую очередь, неуважение к партнерам и коллегам по бизнесу. Здесь важно доверие и уважение клиента к риэлтору. Порядочность — прежде всего. Иначе действовать можно только через гражданский суд. А вообще, рост цен сдержать нельзя. Единственный способ повлиять на них – это уменьшать суммы путем договоров с партнерами.

Владимир Давидович Фришман, директор агентства недвижимости «Ланс»:

— Это происходит потому, что идет естественный рост цен, продавец не хочет и не может терять деньги. Иногда риэлторские фирмы сами взвинчивают цены, но это не выгодно, так как сделка может рухнуть, а затраты (и моральные, и финансовые) все стороны уже понесли. Единственное, к чему может прибегнуть агентство, чтобы обуздать непомерные аппетиты продавцов, так это к красноречивому убеждению. Некоторые, конечно, пытаются удерживать в агентстве документы на квартиру, но, как показывает практика, это бесполезная трата сил и времени. Ужесточение ответственности продавца перед агентством и покупателем тоже не поможет. Ну чем мы можем повлиять на них? Штрафами? Они бесполезны. К тому же ужесточение окажет давление на продавцов, а это некорректно. И агентству это невыгодно, ведь таким образом оно портит отношения с владельцами жилья. В нашей работе все держится только на репутации фирмы.
Можем ли мы сдержать обвал цен? Можем, но не надолго. В 1998 году был такой прецедент, когда доллар «взвинтился». Мы сдерживали цены около четырех-пяти месяцев, чтобы завершить все сделки и не потерять клиентов и деньги. Тогда фирм было немного, мы все друг друга знали и работали на доверии. В общем-то, и сейчас можно было бы сдерживать, но фирм появилось огромное количество. Договориться будет очень сложно…

Эдуард Михайлович Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Монолит»:

Сегодня наиболее значительный рост цен происходит на вторичном рынке. Среди причин прежде всего стоит отметить развитие ипотечного кредитования. В 2006 году выбор ипотечных программ стал богаче. Это ускорило процессы, происходящие на рынке, и сократило сроки совершения сделок. Это же повысило спрос на 2-х и 3-х комнатные и увеличило предложение 1-комнатных квартир. Таким образом, число желающих приобрести жилье выросло. Спрос повлек увеличение стоимости недвижимости. Надо сказать, что и сами продавцы квартир дестабилизируют рынок, необоснованно завышая цены. Причем могут это сделать прямо перед сделкой, после внесения аванса. В этих случаях приходится повышать стоимость обменного варианта. Самая насущная проблема для риэлторов — как воздействовать на таких продавцов. Если б возможно было всем агентствам объединиться и разработать единый договор, заключаемый с продавцом и покупателем, тогда мы не шли бы на поводу у клиента, рынок стал бы более стабильным, а цены не росли так резко. У риэлторов есть некоторые инструменты воздействия, но они мало действенны. В основном это уплата неустойки согласно договору (обычно
10 процентов от стоимости квартиры). Немногие идут на это: большая волокита, длительный судебный процесс! И чаще всего неустойка не пугает продавца, действующего в своих интересах. Поэтому приходится взывать к порядочности продавца, мотивируя это тем, что иначе пострадают многие люди, связанные квартирной цепочкой.

Журнал "Недвижимость" №37 (578)