Если собственник — ребенок

Ирина Пожарицкая

Мы уже писали о том, что для продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, теперь не требуется согласия органов опеки и попечительства. Но есть случаи, рассмотрение коих по-прежнему входит в компетенцию сотрудников ООП. Это сделки с жильем, собственниками которого являются дети. Сегодня наши эксперты отвечают на следующие вопросы. Какие требования предъявляют органы опеки и попечительства к приобретаемому жилью, если собственники — несовершеннолетние? Иначе говоря, какими параметрами должно обладать покупаемое жилье, чтобы в результате сделки не были нарушены права ребенка?

 Вера Федоровна Иващенко, директор агентства недвижимости «Жасмин»:

— При покупке нового жилья обязательно должна учитываться доля ребенка (в том случае, если он является одним из собственников), и выражается она в квадратных метрах. Чтобы защитить права ребенка, органы опеки рассматривают площадь приобретаемой квартиры, благоустройство дома, иногда принимается в расчет изолированность комнат. При покупке частного дома учитывается его износ, который должен составлять не более 50 процентов. Имеет значение, есть ли в доме коммуникации (к примеру, горячая и холодная вода, канализация), важно также количество комнат, материал стен дома. При переезде в другой город или в сельскую местность требования ООП к покупаемой квартире повышаются. Покупателю приходится собирать массу справок, в частности — из службы занятости (по поводу трудоустройства на новом месте), из школы, где будет учиться ребенок, и так далее. Учитывается и удаленность населенного пункта от райцентра, и другие моменты. Одному вовремя собрать такое количество справок очень трудно. Можно посоветовать обратиться за помощью в агентство недвижимости: специалисты возьмут на себя львиную долю ваших хлопот.

Дмитрий Александрович Передельский, директор ООО АН «Инженер»:

— Для обращения в органы опеки нужно собрать пакет документов, в который входят: заявление, оригиналы и копии документов на обе квартиры (продаваемую и покупаемую), копии лицевых счетов, свидетельство о рождении ребенка, документы родителей и письменный запрос нотариуса. Особая статья — жилье в новых домах. Если вы покупаете квартиру в новостройке, нужно предъявить в ООП договор о долевом участии в строительстве или договор о переуступке права собственности (в него должны быть включены данные ребенка с выделенной на него долей). Проблема в том, что эти договоры должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции, если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 года. Здесь можно столкнуться с большими трудностями, поскольку, как мы знаем, такое разрешение имеется не у всех застройщиков. Готовность дома должна составлять более 80 процентов. Об этом также потребуется справка от застройщика. Если дата сдачи новостройки пока далека, органы опеки могут «завернуть» подобную сделку. В новой квартире ребенку выделяется доля, которая должна соответствовать той, на которой он проживал. Можно — больше, но меньше — нельзя. В случае переезда в другой город список документов для ООП расширяется. Нужно будет показать предварительный договор купли-продажи и копии документов на квартиру, заверенные нотариусом (разумеется, внеся аванс за покупаемое жилье). Если квартира приобретается не сразу, придется обратиться в паспортный стол за справкой о согласии родственников, живущих в другом городе, или тех, кто продает квартиру, прописать вас на время у себя.

Яна Владимировна Мацелевич, директор агентства недвижимости юридической фирмы «Просто»:

— Предварительное разрешение (согласие) органов опеки и попечительства требуется в случае, если собственники квартиры не родители, а сам несовершеннолетний. Кроме того, только с согласия органа опеки допускается отчуждение квартиры, в которой проживает находящийся под опекой или попечительством член семьи собственника данной квартиры либо ребенок, оставшийся без родительского попечения. Стоит отметить, что под опекой и попечительством, как правило, находятся дети, не имеющие родителей, усыновителей, а также ребятишки, родители которых были лишены родительских прав. Несоблюдение данных правил ведет к недействительности сделки и обязанности обеих сторон вернуть полученное.

Любовь Михайловна Пашкина, заместитель директора агентства недвижимости «Любинское»:

— Основное требование, которое предъявляют к сделкам с недвижимостью органы опеки и попечительства, — чтобы не было нарушено право собственности несовершеннолетних на жилье. Главное условие для получения разрешения на сделку — улучшение условий проживания детей. Важно, чтобы приобретаемая квартира была аналогичной или большей площади, чем прежняя. Играет роль и благоустройство. К примеру, если семья переезжает из частного дома в квартиру «с удобствами», ясно, что жилищные условия будут гораздо лучше. Или такая ситуация. Разъезжаются несколько семей, но в квартиры меньшей площади. Это считается улучшением условий, ведь каждая семья будет иметь свою обособленную «территорию». На такие сделки получить разрешение можно быстро и легко, в течение установленного стандартного срока — через 2 недели, или 10 рабочих дней. Для решения неординарных случаев обычно собирается комиссия ООП. Допустим, семья с ребенком, который владеет одной третьей доли в квартире, собирается купить дом в деревне. Комиссия решает, насколько дом пригоден для проживания, будут ли родители обеспечены работой и так далее. Если ребенок был собственником в квартире, перешедшей по наследству от одного из родителей, органы опеки дают разрешение на сделку, которая закрепит за ним право на часть площади в новой квартире. Надо сказать, что в последнее время разрешения стали выдавать быстрее, чем раньше. Чувствуется, что загруженность инспекторов уменьшилась, так как их согласия для продажи квартир, в которых зарегистрированы дети, теперь не требуется. Раньше, если помните, срок принятия решения по выдаче разрешения равнялся месяцу. Что касается процедуры: если ребенку более 14 лет, он должен прийти в Облоно (ул. К. Либкнехта, 33) и подписаться под заявлением вместе с родителями.

Елена Михайловна Никонорова, директор агентства недвижимости «Бонус»:

— При покупке частного дома довольно трудно «вписаться» в требования ООП, так как износ жилого строения должен составлять не более 49 процентов. Изначально подразумевается, что обмен квартиры на дом — это некоторое ухудшение условий проживания. Больше вероятности получить разрешение на покупку дома в тех случаях, когда большая семья хочет обменять маленькую квартирку на дом значительно большей площади. Для приобретения частного дома, кроме основных документов, потребуются еще справка из школы, где собирается учиться ребенок, акт обследования жилья за подписью представителя школы и т. д. В моей практике была и такая ситуация, можно сказать, исключение из правил. Мать с ребенком переезжали в квартиру меньшей площади на окраину, чтобы иметь возможность на остаток средств от продажи прежнего жилья рассчитаться с немалыми долгами по коммунальным платежам. Пришлось вывозить комиссию ООП на место, чтобы убедить в том, что сделка — в интересах семьи, которой грозило отключение всего и вся. Вообще, обычно органы опеки рассматривают совокупность всех факторов, чтобы в конечном счете условия проживания ребенка не ухудшились.

журнал "Недвижимость" №19(560) 2006