Землевладение по правилам

Екатерина Сервах

В последние годы все больше становится омичей, которые стремятся перебраться из квартиры в многоэтажке в собственный дом, чтобы «жить на земле». К сожалению, как раз о земле многие из них при этом забывают. Точнее, о том, чтобы своевременно и правильно оформить свое право на тот земельный участок, где расположен (или будет построен) их дом. И тем самым загоняют себя в капкан, выбраться из которого потом непросто.

Во времена СССР, когда вся земля считалась общенациональной собственностью, участки под строительство индивидуальных домов выделялись в бессрочное пользование. Соответственно, купить или продать (по крайней мере, де-юре) можно было только дом, но не землю под ним. Владельцу дома выдавалась весьма приблизительная схема, имевшая относительную привязку – к тому или иному объекту, существовавшему на момент выделения этого участка земли.

После вступления в силу в 2001 году нового Земельного кодекса ситуация изменилась кардинальным образом. Сейчас земельный участок уже сам по себе – объект недвижимости, который можно покупать и продавать. Но только в том случае, если границы участка сформированы и удостоверены в установленном порядке, а сам участок поставлен на кадастровый учет. В этом случае производится абсолютная привязка с указанием точных координат.

Так что теперь мало иметь документы на дом - каждому домовладельцу необходимо еще оформить право собственности или аренды на земельный участок. Однако многие делать это не спешат. Кто-то искренне считает, что вполне достаточно старых документов, а кто-то пытается таким образом «сэкономить» на налогах. И те, и другие глубоко заблуждаются.

Пока человек тихо-мирно живет в старом доме, проблема подтверждения своих прав на земельный участок под этим домом его не волнует. Но как только встает вопрос о продаже (дарении, наследовании) дома либо получении разрешения на строительство (реконструкцию), без правоустанавливающих документов на землю никак не обойтись. И что тогда делать?

Случай 1: Документы есть, но не те.

Самая простая ситуация: у вас на руках есть документы на право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо документ о праве собственности на дом (например, договор купли-продажи), зарегистрированный в БТИ до 6 марта 1991 года. Любой из этих вариантов дает право (но только однократно!) получить участок в собственность бесплатно, так что можете смело обращаться в департамент недвижимости.

Впрочем, никто не возьмется гарантировать, что участок обязательно станет вашей собственностью. Если дом расположен в зоне перспективной застройки, оформить право собственности на землю не удастся, но можно будет заключить договор аренды на срок до начала освоения этой зоны в соответствии с генеральным планом развития города.

Кстати сказать, в департаменте недвижимости сейчас скопилось немало заявлений от владельцев домов на приватизацию участков, по которым был получен отказ, а договор аренды они заключать не захотели. Некоторые решили обжаловать отказ в суде, но в большинстве случаев вопрос «повис в воздухе». Возможно, люди рассчитывают, что все решится «само собой». Не решится! Более того, им грозит штраф за незаконное использование земельного участка ( о системе штрафования см. апрельский номер ОН ).

Если документов на землю у вас нет, но есть свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, оформленное после 1991 года, вы имеете исключительное право на выкуп того участка, на котором ваш дом расположен. Цена выкупа зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Причем в любом из этих случаев вам придется сначала уточнить границы и поставить участок на кадастровый учет. Для этого надо обратиться в одну из землеустроительных организаций, имеющих соответствующую лицензию. А затем можно будет получить свидетельство о государственной регистрации права на участок нового образца, приобрести его в собственность или заключить договор аренды.

Случай 2: В документах одно, на деле – другое.

Такое встречается нередко и обычно означает, что на месте некогда зарегистрированного дома был построен новый без получения разрешения на строительство и ввода готового объекта в эксплуатацию. Казалось бы, ситуация понятная: если дом строился по проекту и не были нарушены противопожарные и прочие нормы, достаточно обратиться в администрацию округа и узаконить постройку.

На самом же деле образуется заколдованный круг: чтобы оформить право на участок, надо доказать свои права на дом, который там стоит. А чтобы оформить дом, надо иметь правоустанавливающие документы на земельный участок. Стандартного выхода из этой ситуации не существует, так что лучше в нее не попадать, а своевременно оформлять все необходимые документы.

Случай 3: Покупка участка или недостроя.

Вот достаточно типичная история. В начале 90-х годов мехколонне №70 была выделена земля под строительство индивидуальных домов для сотрудников. Назначили ответственного за распределение, который имел план всего участка и схему размещения домов. Через пару лет мехколонна обанкротилась и была ликвидирована, а часть земли так и не была освоена. Предприимчивый человек решил на этом заработать и стал продавать участки под строительство. Разумеется, без какой бы то ни было государственной регистрации. Точно так же продали свои участки с недостроенными домами некоторые из бывших сотрудников колонны.

Что же делать, если вы купили участок, права на который должным образом не оформлены? Лучше всего обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект капитального строительства. При этом судью еще надо будет убедить, что это – действительно ваш дом. Потребуются документы, подтверждающие покупку недостроя , договор со строителями, счета на стройматериалы и т.п. Вдобавок надо будет доказать, что дом построен с соблюдением всех нормативов.

Есть и другой вариант: обратиться в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации вашего домовладения, а потом обжаловать в суде отказ в этой регистрации. Правда, для обращения в учреждение юстиции или в суд потребуются технический паспорт на дом и кадастровый план участка, так что мы снова получаем замкнутый круг. Но определенные шансы на успех есть, если удастся обосновать свои права на дом.

Случай 4: Дом построен, но не сдан.

А вот совсем другой случай. В свое время общественная организация вынужденных переселенцев из Казахстана получила в аренду участок под строительство домов. Сейчас ее правопреемница, организация «Омский мигрант», платит арендную плату за эту землю, решает вопросы водо - и энергоснабжения и… судится с теми, кто заключил с ней договора субаренды участка, построил там свои дома, но не желает официально сдавать их в эксплуатацию. Они пользуются водой и энергией, но ни за что не платят и при этом хотят оформить право собственности на занимаемые участки.

Однако вряд ли удастся это сделать, поскольку упомянутые договоры субаренды имеют недостатки, которые не позволят доказать права владельцев на дома и участок. Арендная плата, платежи за воду и электричество могли бы доказать в суде факт проживания, но они ведь не выплачивались … И чем дальше, тем разорвать этот круг будет все сложнее и сложнее.

Напоследок хочется еще раз призвать тех, кто собирается покупать частный дом, участок или недострой : чтобы избежать завтрашних проблем, будьте предельно внимательны сегодня! Особенно если вы имеете дело не с фирмой, а с частным лицом. Убедитесь, что имеются все необходимые документы, причем оформлены они надлежащим образом. Не уверены, что сможете сделать это сами? Тогда пригласите эксперта. Причем сделать это все необходимо до заключения сделки. Тем самым вы убережете себя от массы неприятностей.

А если вы уже являетесь владельцем дома, не откладывайте оформление своего права на землю до момента, когда вам начнут выписывать штрафы за административные правонарушения или на участок, который вы привыкли считать своим, заявит права кто-то другой. И не забывайте, что если ваши права на участок не оформлены, дом может быть признан самовольной постройкой, которая не является объектом права – со всеми вытекающими последствиями.

журнал "Омские новостройки" №5 (17) 2006


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Рекомендуем прочитать:

 

 



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон