Торговые центры: вчера, сегодня, завтра

Михаил Аршанский

На страницах нашего журнала мы уже рассказывали об офисной недвижимости, ее особенностях и стандартах классификации. Данной статьей мы начинаем серию публикаций о торговой недвижимости. В этой сфере в ситуации со структурой, стандартами и даже определениями далеко не так однозначна, как ситуация с офисами. Представленная тема может быть интересна как специалистам, так и обычным покупателям.

История крупных торговых центров в нашем городе начинается с открытия в 1984 году ТЦ «Омский» (общая площадь — 32 000 кв. м ), построенного по проекту прибалтийских архитекторов. Долгие годы этот комплекс был единственным крупным и современным предприятием торговли, самым популярным местом для покупок у омичей . Затем настала пора мелкооптовых рынков, они практически на десятилетие привлекли основной объем торговли. И вот в последние годы появилась целая группа новых, современных торговых центров, а подобный стандарт торговли притягивает все больше горожан.

То, что крупнейшие торговые комплексы построены в городе за последние пять лет, не является чем-то удивительным, а скорее, наоборот — типичным для нашей страны. Своеобразие подобного строительства в том, что его причиной и движущей силой является регулярное проведение в Омске Международной выставки военной техники, технологий, вооружения сухопутных войск (ВТТВ). Так, ко времени проведения к ВТТВ-2001 был построен павильон, ставший затем крупным торговым комплексом, — гипермаркет «Континент» (общая площадь — 35 000 кв м), ВТТВ-2005 закончено сооружение ТВЦ «Каскад» (32 000 кв м). И вот сейчас омичи с нетерпением ждут открытия следующей международной выставки — ВТТВ-2007, ведь уже в нынешнем году на Левобережье началось возведение просто гигантского по масштабам Омска, да и, пожалуй, всей Сибири, многофункционального комплекса общей площадью 188 тысяч квадратных метров, потенциально самого большого сооружения в нашем городе. Торговый центр в этом комплексе будет просто в разы крупнее существующих и займет ни много ни мало 110 тыс. кв м.

Радует в этих выставочных проектах то, что они обязательно, кровь из носу, будут реализованы вовремя или, по крайней мере, та часть, которая необходима для проведения выставки. Стоит особо отметить, что девелопером всех выставочных проектов выступила компания « Агростройкомплект ».

Может быть, теперь, после масштабного строительства последних лет, для Омска уже хватает торговых комплексов и новые будут избыточными? Нет, на самом деле у нас их еще очень мало, об этом свидетельствуют последние исследования аналитиков. Приводим данные маркетингового исследования London Consulting & Management Company , опубликованного буквально в марте этого года: «В настоящее время рынок торговых центров г. Омска представлен 49 торговыми центрами (площадью от 1 000 кв. м ), из которых к качественным торговым центрам с теми или иными допущениями можно отнести 23 объекта. К наиболее качественным объектам, соответствующим европейским и столичным стандартам, можно отнести всего 3 объекта (ТВЦ «Каскад», ТЦ «Пять Звезд», ТЦ «Маяк»). Уровень заполняемости торговых центров в г. Омске находится в диапазоне 90—99%. Наиболее качественные объекты имеют уровень заполняемости 98—99%, что свидетельствует о « ненасыщенности » рынка, в том числе качественными объектами. Спрос на рынке торговых центров явно превышает предложение».

Судя по всему, данный формат торговли будет продолжать прогрессировать в нашем городе и завоевывать одну нишу торговли за другой в ближайшем будущем, поэтому интересно узнать немного о том, насколько он популярен в мире, коснуться истории вопроса. Первые торговые центры были построены в США не так уж и давно, в 50-е годы прошлого века, с той поры они стали весьма популярными у граждан тех стран, где они появлялись и множились, как грибы. Любопытно отметить, что сейчас в мире уже примерно 50 тыс. торговых центров, причем подавляющее их большинство находится в США — около 38 тыс., в Европе располагаются только 1,5 тыс. В России на начало нынешнего года по разным оценкам от 120 до 200 ТЦ, причем качественных, соответствующих мировым стандартам меньше сотни, что, конечно, учитывая масштабы нашей страны, явно недостаточно.

Чем же привлекательнее торговые центры отдельно стоящих небольших магазинов? Прежде всего, если взглянуть на подобные комплексы как на организованную систему, появлением в ней многих положительных качеств, которых нет у составляющих ее частей. Подобное явление давно уже заметили ученые в различных отраслях знаний и прикладных науках, они употребляют тут Отзывы о Апартаментах Downtown на Новом Арбате понятие «синергия» (от греч. synergos — вместе действующий ). Синергия — это единение частей в целое, способное породить новое качество, новые возможности, большие, чем просто арифметическая сумма частей. Насколько это явление распространяется на торговые центры? Судя по тому, что нет такой солидной торговой компании, которая не стремилась бы заполучить место в хорошем торговом центре, это явление имеет надежное материальное подтверждение – прибыль операторов рынка.

Даже если оставить в стороне все эти научные «выкрутасы» и принимать решение просто с точки зрения здравого смысла обычного покупателя, так как все мы в той или иной форме являемся таковыми, наш ход рассуждений будет примерно таков. Если я пойду в отдельно стоящий магазин, пусть даже в большой и солидный, то вряд ли выбор там будет достаточный, чтобы наверняка подобрать именно то, что мне надо. Ездить по всему городу в поисках нужной вещи, конечно, не хочется, а вот в ТЦ, где магазинов десятки, и суммарный ассортимент значительно шире, там-то уж я точно выберу то, что мне надо. Ну а если есть необходимость купить сразу несколько вещей, тогда тем более стоит предпочесть торговый центр другим форматам торговли.

Итак, для чего все это надо, и какие преимущества получают все заинтересованные стороны, мы, кажется, разобрались. Теперь давайте поговорим о понятиях базовых: об определении, структуре и классификации. Существует множество подобного рода определений, наиболее простой и понятной выглядит формулировка Международного совета торговых центров ( International Council of Shopping Centres , ICSC): торговый центр — это группа розничных предприятий на специально спланированном участке, объединенных архитектурно, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой.

Переходя к стандартам классификации невозможно обойти имеющиеся в этой сфере разногласия. В мире имеются две крупные организации, которые определяют стандарты. Наиболее распространенной является классификация, созданная в Urban Land Institute (ULI, США). Однако в последние годы достаточно популярными, особенно в Европе, становятся стандарты, применяемые уже упомянутым Международным советом торговых центров.

Давайте посмотрим сначала классификацию Urban Land Institute:

Convenience center ( микрорайонный торговый центр)

Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного с проса. Состоит, как минимум, из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет от 1 500 до 3 000 кв. м . Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является небольшой продовольственный магазин. Торговой зоной является территория 5—10-минутной пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 тыс. человек. Примером такого рода центров могут быть универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам, мелким предпринимателям.

Neighborhood center (районный торговый центр)

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса и услуги. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет. Общая арендная площадь данных ТЦ может варьироваться от 3 000 до 10 000 кв. м . Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5—10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Community center (окружной торговый центр)

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг. Для данной категории ТЦ характерен более богатый ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов , крупных аптек — основных арендаторов в добавлени е к супермаркетам. Размер арендной площади может занимать от 9 500 до 47 000 кв. м . Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10—20 минут транспортной доступности, среди покупателей центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

Super community center ( суперокружной торговый центр)

Суперокружной ТЦ соответствует общему профилю окружного центра, но имеет площадь более 23 000 кв. м . В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м . В результате окружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра — пауэр-центр ( power-center ). Он предполагает наличие, по крайней мере, четырех якорей, специфичных для данной категории, причем площадь каждого должна быть не менее 1 900 кв. м .

Regional center (региональный торговый центр)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома, различными видами услуг, а также местами для отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1—2 универмагов площадью обычно не менее 5 000 кв. м каждый. Общая арендная площадь варьируется: 23 000—85 000 кв. м .

Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30—40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более.

Super regional center (суперрегиональный торговый центр)

Здесь можно найти широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, а также для отдыха и развлечений. Строятся вокруг трех и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Общая арендная площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м . Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часа транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек.

Specialty centers (специализированный торговый центр)

Это дополнительная категория, название которой говорит само за себя, в таком торговом центре группируются магазины, например спорттоваров, товаров для отдыха или, скажем, хозяйственных товаров.

"Недвижимость" №14(555) 2006

Теги: Омск, центр, торговый