Безупречная чистота — из области мифов?

 

Екатерина Алексеевна Яшкина,
юрист агентства недвижимости «Огни Омска»:

 

Два главных момента есть в проверке юридической чистоты квартиры. Во-первых, это проверка подлинности правоустанавливающих документов. Мы выясняем, каким образом приобретено право собственности на объект (купля-продажа, дарение или наследство). Если квартира получена по наследству, определяем, есть ли еще лица, которые также имеют на нее права. По закону, если в течение трех лет с того момента, как произошло вступление в наследство, человек, имевший право на него, по каким-либо уважительным причинам не воспользовался своим правом, он может обратиться в суд с заявлением о признании за ним права наследования. Во-вторых, проверка квартиры – это добыча сведений о ее «судьбе». Мы устанавливаем, кто имел право пользования жильем. Делаем запрос в органы жилищно-коммунального хозяйства, получаем копии лицевого счета и поквартирной карточки. В карточке указаны все лица, которые имели право пользования квартирой с момента постройки дома. Можно увидеть, нет ли среди них тех, кто временно выбыл на службу в армию или находится в местах лишения свободы. Сделать это непросто: поквартирную карточку можно получить только по запросу адвоката. Если квартира имеет достаточно богатую историю, мы устанавливаем право пользования объектом всех предыдущих владельцев на период исковой данности (от 3 до 10 лет). Услуга по проверке юридической чистоты квартиры для наших клиентов бесплатна. Этой услугой также может воспользоваться любой желающий, подыскавший себе квартиру у частного лица. Стоимость услуги варьируется в зависимости от сложности проверки – от 5 до 10 тысяч рублей.

 

 

Если квартира была унаследована, применяются одни методы проверки юридической чистоты квартиры, в случае продажи по доверенности – другие. В последнем случае нужно выяснить, каким образом квартира была получена, подтвердить правоспособность продавцов. Доверенность может быть отменена, а может быть получена в результате угроз – всякое бывает. Нужно узнать, жив ли человек, выдавший доверенность. В общем, существует много нюансов, которые надо выяснить. Чем меньше квартира была в обороте, тем лучше в плане безопасности для покупателя. Самая верная гарантия безопасности – покупка только что приватизируемого жилья, без нажитой «истории». Соответственно, чем «богаче» биография квартиры, тем больше подводных камней может вас ожидать. Сделки начала 90-х годов часто проходили без учета интересов несовершеннолетних, и сейчас эти выросшие дети могут претендовать на жилье, в приватизации которого они не участвовали. Иногда, если квартира вызывает сомнение, приходится «поднимать» ее «историю», заказывать справки из учреждения юстиции, а для сделок, проходивших до 1998 года, – из архива БТИ. На мой взгляд, гарантировать, что сделка будет абсолютно безопасной, сейчас не может ни одно агентство. Даже знание всей «подноготной» квартиры не дает уверенности в том, что на ваше жилье не будет претендовать кто-то еще. Единственное, что может гарантировать наше агентство, – это возместить клиенту потери, то есть приобрести ему квартиру по аналогичной цене в том случае, если он лишается права собственности на купленный объект.

 

 

К сожалению, полную гарантию безопасности проверка правовой чистоты квартиры не дает. Часто проверить ее досконально по всем проведенным сделкам невозможно. Справка – история объекта из БТИ или Управления юстиции может «рассказать» только о фактической стороне сделок. Определенные гарантии – можно было бы обеспечить, если бы расчет между сторонами проводился после регистрации права собственности в органах юстиции. Но эта схема не всегда приемлема из-за длительного срока регистрации, если квартира находится в «цепочке» других объектов или из-за несогласия продавца. Проще иметь дело с квартирой, не менявшей хозяина и приватизированной в последние 5-6 ле , т. Если это произошло «на заре» приватизации, то есть в период с 1992 по1994 год, историю квартиры нужно изучать тщательнее. Следует узнать, не были ли нарушены права лиц, зарегистрированных на тот момент в квартире. При проверке жилья, приобретенного в новостройке, которое пока не меняло хозяина, есть нюанс: договор переуступки или долевого участия обычно оформляется на одного человека, и, если на тот момент он был в браке, требуется согласие на сделку второй половины. Проверить объект, у которого был один хозяин, проще, чем жилье, поменявшее несколько владельцев. В этом случае, так же, как и с квартирами, перешедшими по наследству, задача усложняется. Нотариусы не занимаются поиском наследников, и бывает так, что те вдруг объявляются и предъявляют свои права. Поэтому при сделке с унаследованной квартирой в договор вносят пункт о том, что ответственность за возможные претензии третьих лиц ложится на продавца, скрывшего информацию о других наследниках. На сделку мы являемся вооруженные справками об отсутствии обременений на квартиру из БТИ и учреждения юстиции. Хорошо, если после последней сделки с объектом прошло более трех лет, это в какой-то мере защищает от судебных исков в связи с истекшим сроком исковой давности. Но опять же здесь не все однозначно. В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса срок исковой давности может наступить с момента, когда человек узнал или мог узнать о нарушении своих прав. Допустим, три «исковых» года уже прошли, а человек только сейчас узнал о свалившемся на него наследстве. Он имеет право обратиться в суд и претендовать на часть наследства.

 

Александр Викторович Ефремов, директор ООО «Астория»:
Квартира, которая много раз переходила из рук в руки, нуждается в максимально возможной проверке юридической чистоты. Нужно выяснить, какие сделки проходили по ней. Те сведения, что содержатся в справках из БТИ и учреждения юстиции, не дают полной картины. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, мы разыскиваем участников прошлых сделок и уточняем детали. Приходится добывать информацию везде, где только можно: у старшей по дому, в ПЖРЭУ. Настоящая проверка сомнительной квартиры именно такая – пошаговая. Мы проводим и правовую экспертизу документов. Тем не менее стопроцентной гарантии безопасности сделки не сможет дать ни одно агентство. Можно лишь сказать, какое жилье не доставит хозяевам особого беспокойства. Это объекты, которые никем не оспаривались в последние три года из-за истечения срока исковой давности.

 

Ольга Александровна Белоусова,
заместитель директора агентства недвижимости «Аверс-риэлт»:
Юрист нашей компании в обязательном порядке проверяет правоустанавливающие документы на квартиру. В недавнем прошлом, когда проходила массовая приватизация, часто допускались нарушения при оформлении документов. Например, в число владельцев жилья не включали несовершеннолетних. По закону приватизация квартиры считается недействительной, если дети не участвовали в ней. Наиболее безопасны сделки с жильем, претерпевшим лишь одну-две операции на рынке. С каждой последующей куплей-продажей риск того, что права на квартиру могут оспариваться, увеличивается. Чтобы знать историю квартиры, мы берем в БТИ и в учреждении юстиции справки о бывших владельцах. Кроме того, можно взять копию развернутого лицевого счета: она показывает, кто был прописан на жилплощади. Но все это не дает полной гарантии, что не объявятся наследники или другие лица, могущие на нее претендовать. Наше агентство готово обеспечить риски своих клиентов. Страховой полис от «Военно-страховой компании», с которой мы сотрудничаем, гарантирует клиентам возмещение ущерба в случае профессиональной ошибки. Кроме того, участие в программе «Потребительское доверие. Недвижимость», организованной Ассоциацией по защите прав потребителей, дает клиентам возможность получить помощь у независимого юриста.