Новые условия: ипотека 2006
01.03.2006 13634
В сентябрьском номере нашего журнала подробно рассказывалось об участниках омского ипотечного рынка и условиях предоставления ими кредитов. Вроде бы с тех пор прошло не так уж много времени, но ситуация изменилась кардинально. Итак, на что же могут рассчитывать сегодня омичи , желающие обзавестись собственным жильем или улучшить свои жилищные условия?
Правила общие и частные
Для начала, наверное, стоит напомнить, что такое ипотека. Это предоставление долгосрочного кредита на покупку квартиры либо дома под залог приобретаемой недвижимости. Жилье становится собственностью заемщика сразу после оформления покупки, им можно будет пользоваться (вселяться, зарегистрировать там себя и свою семью), но нельзя распоряжаться (продать, сдать в аренду, перевести в нежилой фонд).
Как и любой другой предмет залога, дом или квартира должны быть застрахованы. Обычно заемщику предлагают также застраховать свою жизнь и здоровье. Празднуя новоселье, никто не хочет думать о плохом, но мало ли что может произойти за те 15, 20 или 30 лет, на которые заключается договор … Е сли заемщик не сможет до конца рассчитаться по своим обязательствам, это сделает за него страховая компания, так что его семья в любом случае не пострадает и крыши над головой не лишится.
Оформить право собственности и залог можно только после того, как дом принят в эксплуатацию. А как же быть желающим приобрести квартиру в строящемся доме или получить кредит на строительство собственного дома? Кредит на такую покупку можно получить под залог права требования будущей квартиры у застройщика, под поручительство юридического или физического лица (нескольких лиц), залог принадлежащего заемщику имущества (чаще всего недвижимости) либо предоставив сразу несколько вариантов обеспечения.
К сожалению, все это не может гарантировать, что строительство завершится своевременно. Кредитуя то, что еще не построено, банк рискует сильнее, чем в случае покупки готового жилья. Рисковать готовы не все. А те, которые все же решаются на это, зачастую вводят дополнительные условия (степень готовности дома на момент выдачи кредита, перечень застройщиков, с которыми они готовы работать и т.п.). Кроме того, обычно до момента сдачи дома в эксплуатацию действуют повышенные ставки по кредитам. После завершения строительства и оформления залога кредиты становятся ипотечными, и ставка по ним сразу снижается.
В соответствии с законом, плата за пользование любым кредитом начисляется исходя из невыплаченной части долга. Получив потребительский кредит, допустим, сроком на год, заемщик ежемесячно гасит 1/12 часть суммы кредита и проценты: поначалу начисленные на всю сумму кредита, через месяц – на 11/12 этой суммы, затем на 10/12 и так далее. Ипотечный же кредит гасится равными долями. Размер доли рассчитывается так: сумма кредита и процентных платежей за весь срок действия договора делится на количество месяцев.
Если заемщик, стремясь побыстрее погасить кредит, вносит дополнительные суммы, то банку каждый раз (независимо от величины этих сумм) надо заново пересчитывать размер оставшегося долга и размер ежемесячного платежа. Так что стремление банков как-то упорядочить процесс досрочного гашения кредитов вполне объяснимо.
Обычно устанавливается мораторий, то есть запрет на досрочное гашение кредита в течение определенного срока (в большинстве случаев - 6 месяцев после выдачи). Все это время дополнительные платежи либо вовсе не принимаются, либо взимается штраф за их внесение. Кроме того, часто оговаривается минимальный размер досрочных взносов.
Сегодня на нашем рынке представлено много ипотечных программ, каждая из которых имеет свои особенности. И это очень правильно! Жизнь богата на самые разные ситуации, и точно так же, как нельзя сшить костюм, подходящий на любую фигуру, невозможно предложить кредит, который устроил бы сразу всех.
Подробно рассказать о каждой из программ в одном обзоре невозможно, да и не нужно. Наша цель – представить общую картину, сообщив самое главное о каждом из участников ипотечного рынка. Обо всем остальном лучше спросить тех, кто непосредственно занимается оформлением кредитов.
Самый масштабный проект
Это, конечно же, общероссийская ипотечная программа, реализуемая федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ( АИЖК ) через своих региональных операторов и сервисных агентов, которые работают почти во всех регионах нашей страны. Есть они и в Омской области. Это Омское ипотечное агентство (ОИА) и Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК). Непосредственно с АИЖК работают также Банк Жилфинанс (имеющий в Омске свое представительство) и Юниаструм Банк (представленный у нас филиалом). Остальные банки, предоставляющие омичам кредиты в рамках федеральной программы, взаимодействуют с АИЖК при посредничестве ОИА либо ОРИК.
С января 2006 года условия предоставления кредитов по стандартам АИЖК изменились, и весьма существенно. Пожалуй, самое главное новшество состоит в том, что процентная ставка по кредиту, которая раньше была единой для всех заемщиков, теперь зависит и от срока кредитования, и от суммы первоначального взноса (точнее, от того, какую долю стоимости приобретаемого жилья заемщик готов внести при оформлении сделки). Принцип такой: чем меньше срок и больше доля, приходящаяся на первоначальный взнос, тем кредит дешевле.
Предельный срок предоставления кредитов увеличен до 30 лет и при этом все они делятся на две категории: продолжительностью от года до 15 лет (включительно) и свыше 15 лет. Увеличился и предельный размер кредита. Теперь он может составлять до 90% от стоимости квартиры, причем сумма кредита должна быть не меньше 150 тысяч и не больше 5 млн рублей.
Итак, если заемщик готов при оформлении покупки жилья внести 50-70% его стоимости, кредит на срок до 15 лет ему выдадут под 12% годовых, а на более продолжительный срок – под 13%. Если первоначальный взнос составит от 30 до 50% стоимости жилья, кредит будет выдан под 13% годовых (при сроке свыше 15 лет – под 13,5%). Ну, а если денег у заемщика хватит на внесение не более 30% от стоимости покупки, кредит обойдется ему в 14 либо 16% годовых.
Перечисленные условия – единые для всех, кто принимает участие в реализации федеральной программы. А вот размер комиссионных выплат каждый из участников определяет сам, как и некоторые другие особенности своей работы. Скажем, возможность получения кредита на приобретение квартир в строящихся домах.
В частности, Омскпромстройбанк и Юниаструм Банк кредитуют только приобретение жилья на вторичном рынке. А Банк Жилфинанс выдает кредиты только на покупку квартир в домах, которые строит ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» в микрорайонах №5 и «Кристалл».
Обратившись в ОРИК , можно получить кредит на покупку жилья как на вторичном, так и на первичном рынке, но только в домах, строящихся в рамках региональной ипотечной программы либо возводимых корпорацией « Стройбетон » (на ул. Краснознаменная в Амурском поселке).
С помощью ОИА можно также приобрести жилье и на вторичном, и на первичном рынке. При этом агентство готово работать только с достаточно надежными застройщиками, в число которых входят ЗСЖБ №6, ОАО « Омскстрой », ООО «Компания «Омстрой-2001», трест №4. В период строительства ставка по кредиту 18% годовых.
Такую же ставку на период до оформления закладной установил и Омск-Банк. С помощью его кредитов на этапе строительства можно купить только квартиру и только у трех застройщиков: ОАО « Омскстрой », ЗСЖБ №6 и корпорации Миллениум. У других строителей квартиру можно приобрести только после сдачи дома в эксплуатацию.
При этом максимальная сумма кредита, предоставляемого банком по стандартам АИЖК – 4 млн. рублей, при покупке жилья на вторичном рынке срок кредитования может быть до 30 лет, а на первичном – до 20 лет.
Амбициозные новички
С сентября 2005 года ЗАО «Ипотечный дом» предлагает омичам кредитные продукты АКБ «СОВФИНТРЕЙД» . Базовый был разработан на основе стандарта АИЖК и от своего «прародителя» отличается только максимальной процентной ставкой: 15% годовых вместо 16%. Когда полученный под такую ставку кредит будет частично погашен и сумма невыплаченного остатка окажется менее 70% от стоимости квартиры, договор можно будет переоформить и далее выплачивать 13% годовых. При этом в расчет принимается не цена квартиры на момент заключения кредитного договора, а ее текущая рыночная стоимость.
Для кредитов, полученных под 12% годовых, мораторий на досрочное гашение составляет 2 года. Впрочем, кредит можно погасить и до истечения этих двух лет, выплатив штраф: при частичном гашении - в размере 1,5% от внесенной досрочно суммы, а при полном гашении - в размере 3%. При этом сумма досрочного взноса должна быть не менее 10 тыс. рублей.
Предельная сумма кредита устанавливается индивидуально и в отдельных случаях может превысить 4 млн рублей. Покупка жилья на первичном рынке возможна только при условии, что застройщик имеет полный пакет необходимых разрешительных документов, а до сдачи дома остается 6-9 месяцев. Размер ставки по кредиту на этапе строительства устанавливает банк ( Мираф , Соотечественники, Омск-Банк).
При получении кредита на улучшение жилищных условий предметами залога являются и приобретаемое, и уже имеющееся жилье, которое выступает в качестве своеобразной замены первоначального взноса. Покупка может быть сделана только на вторичном рынке.
С марта СОВФИНТРЕЙД предлагает новый продукт, разработанный специально для заемщиков, которые по тем или иным причинам не могут предоставить официальное подтверждение размера своих доходов.
В октябре 2005 года в России было создано ООО "БТА Ипотека". Оно является структурным подразделением АО "БТА Ипотека", занимающего около 40% ипотечного рынка Казахстана. Учредил эту компанию один из трех крупнейших банков Казахстана – АО "Банк ТуранАлем ". В 2005 году объем операций "БТА Ипотеки" на российском рынке составил $60 млн , а в течение ближайших трех лет компания планирует рефинансировать кредиты на сумму $1,5 млрд.
Омичам продукты этой компании предлагают Омск-Банк (полный набор) и ОИА (только кредиты «Профессионал» и «Ремонтный»). Разовый комиссионный сбор ОИА по любому из кредитов составляет 3%. Сумма кредита «Ремонтный» может быть не более 50% от стоимости предмета залога – подлежащего ремонту дома или квартиры.
Кредит «Корпоративный» предназначен для сотрудников юридических лиц, которые являются клиентами Омск-Банка. Для получения кредита «Свободный» справка о доходах заемщика не нужна, но может потребоваться дополнительное обеспечение – имеющееся жилье (как, впрочем, и при получении кредитов «Профессионал» и «Корпоративный»).
Есть и еще одна программа – «Новая квартира 2». Если при покупке квартиры в строящемся доме заемщик может помимо прав требования передать в залог имеющееся у него жилье и при этом сумма кредита не превышает 70% стоимости недвижимости, то первоначальный взнос не потребуется, а ставка по кредиту составит 13,5%.
Выбирай на вкус
Многие крупные банки, филиалы которых работают в Омске, имеют собственные ипотечные программы. Рекордсменом среди них является Газпромбанк , у которого есть целых 6 своих программ (помимо четырех, приведенных в сводной таблице, есть еще программы потребительского кредитования под залог квартиры и загородного дома). Кроме того, банк предоставляет и кредиты по стандартам АИЖК на срок от 15 до 27 лет и на сумму не менее 200 тыс. рублей.
Причем для всех программ, не связанных с загородной недвижимостью, имеется два варианта процентных ставок. Те, что пониже, применяются в случае предоставления заемщиком справки по форме 2-НДФЛ, а более высокие используются тогда, когда его доходы подтверждаются другим документом.
Например, кредит на улучшение жилищных условий при наличии справки 2-НДФЛ выдается под 16% годовых, после погашения 40% кредита ставка снижается до 15%, а после погашения 70% кредита - до 14% годовых (для валютных кредитов ставки будут, соответственно, 12-11-10,5%). Если же справки 2-НДФЛ нет, то по рублевому кредиту надо будет платить сначала 17, потом 16 и 15% годовых , а по валютному 12,9-12-11%.
Покупать квартиру на первичном рынке можно в любом доме, степень готовности которого на момент получения кредита составляет не менее 30%.
Программа Банка Москвы предусматривает снижение процентной ставки по кредитам (рублевым – с 14 до 13%, а валютным - с 11 до 10% годовых ) после выплаты 30% стоимости квартиры.
А по условиям программы Внешторгбанка процентная ставка по кредиту зависит от срока, на который заключается кредитный договор. Скажем, кредиты в рублях предоставляются на срок до 7 лет включительно под 13% годовых, а при сроке от 7 до 25 лет – под 14%.
МДМ Банк выдает кредиты только на приобретение жилья на вторичном рынке.
Моратория на досрочное погашение он не устанавливает, но в первые 6 месяцев взимается комиссия в размере 2% от суммы дополнительного взноса. При этом минимальный размер досрочного взноса - $500 или эквивалент этой суммы в другой валюте.
В Сбербанке размер каждого кредита устанавливается, исходя из платежеспособности заемщика. Однако при определении размера ипотечного кредита можно помимо доходов учесть также стоимость имеющейся у заемщика недвижимости и транспортных средств. Особенно удобен такой вариант для тех, кто не может предоставить справку о своих доходах.
Кредит «Ипотечный +» выдается при покупке квартир в доме, на строительство которого застройщик или инвестор взял кредит в Сбербанке. Если кредит выдается на покупку квартиры в строящемся доме или на строительство собственного дома, заемщику может быть предоставлена отсрочка по выплате кредита на период строительства сроком до двух лет. Молодые семьи могут получить отсрочку еще на 3 года, если в период действия кредитного договора у них родится ребенок.
Сбербанк не требует страховать жизнь и здоровье заемщика. Досрочное гашение возможно в любой момент и любыми суммами. Причем сделать это можно не только по месту оформления кредита, но и в любом другом из более 70 филиалов банка.
УРАЛСИБ – единственный банк, который предоставляет кредит на покупку квартиры в строящемся доме под ту же ставку, что и при покупке на вторичном рынке. Но сделать такую покупку можно только в случае заключения прямого договора между заемщиком и застройщиком – никаких посредников! А разрешение на строительство дома должно быть выдано до 1 апреля 2005 года.
В остальных случаях банк предлагает оформить потребительский кредит, сумма которого может доходить до 100% стоимости квартиры. Залога в этом случае не потребуется, но надо найти двух поручителей. В случае досрочного гашения кредита в первые 6 месяцев после выдачи взимается комиссия в размере 5% от суммы кредита.
Кредит предоставляется после регистрации права собственности. Можно получить его и в день оформления сделки, но тогда на период до оформления залога нужно предоставить поручительство. В скором времени банк планирует начать предоставление кредитов и по программе АИЖК.
Особые случаи
Конечно же, самый известный из особых случаев – региональная ипотечная программа, реализацией которой занимается Агентство жилищного строительства ( АЖС).
В рамках программы омичи могут получить льготные кредиты на покупку квартир в домах, специально строящихся для этой цели. Сейчас ведется активное строительство в микрорайоне «Полет», возводится дом в Калачинске , скоро будет заложен первый дом нового большого жилищного комплекса в районе Московки-2.
Поскольку желающих получить льготный кредит очень много, от момента подачи заявки до выдачи кредита может пройти более года.
Банк Стройкредит занимается реализацией корпоративной ипотечной программы для сотрудников одразделений компании Транссибнефть .
ТрансКредитБанк предоставляет кредиты на покупку и строительство жилья сотрудникам предприятий и организаций железнодорожного транспорта. Приобрести жилье можно как на вторичном, так и на первичном рынке – в домах, которые строит СУ-5 на станции Входная . Причем железнодорожникам в рамках специальной программы может быть компенсирована часть процентной ставки, то есть кредит обойдется им дешевле, чем указано в таблице.
Кроме того, ипотечные кредиты для покупки квартир на вторичном рынке могут получить и сотрудники корпоративных клиентов банка. Досрочное погашение кредита возможно не ранее, чем через 6 месяцев после его выдачи, причем минимальная сумма дополнительного платежа - 50 тыс. рублей или $2000. За каждый досрочный платеж взимается комиссия в размере 300 рублей.
"Омские новостройки" №3(15) 2006
Теги: жилье, ипотека, кредит, банк, квартира, покупка, заемщик
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
