Новостройки: как отличить надежный проект от сомнительного

Признак качества - «правильный» рост цен. Скачки и простои должны настораживать

Люди, мало-мальски знакомые с реалиями первичного рынка, хорошо знают, что процесс строительства всегда сопровождается удорожанием. Даже в условиях стагнации, когда в целом цены стоят, на строящихся объектах они время от времени поднимаются. Как и с какой скоростью процесс удорожания новостройки должен идти, что следует считать тут нормой – в этих вопросах мы и решили разобраться.

Дом растет, цены тоже

Первое обстоятельство, которое следует прояснить – это время, которое занимает строительство дома. Проведенный «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» блиц-опрос привел к любопытным результатам: все эксперты рынка сначала утверждали, что здесь очень сложно назвать какие-то конкретные сроки. «Время строительства зависит от используемой технологии, количества корпусов, этажности и других характеристик», - в один голос заявляли специалисты. Но затем, когда мы все-таки настаивали, называли сроки – и они оказывались, в общем-то, одинаковыми. В пределах 1,5-3 лет.

Примечательным нам показалось и то обстоятельство, что ограничителями здесь выступают не собственно строительные аспекты – возвести панельный дом, говорили нам, вполне можно за 3-6 месяцев. Но нужно собрать всевозможные разрешения, подвести коммуникации (это процессы с тоже не столько технологические, сколько бумажные). В общем, резвость строителей здесь обуздывает бюрократия…

А как повышаются в этот период цены? При ответе на этот вопрос наши эксперты разделились. Первая группа (назовем их «умеренными») называли цифры довольно скромные – хотя и вполне аппетитные, если сравнивать, скажем, с банковскими депозитами. «За 1,5-3 года, которые в среднем строится дом или ЖК, цены в нем увеличиваются примерно на 20-30%, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Но это, опять же, средние показатели: в новостройках, пользующихся хорошим спросом, цены могут показать и более высокий рост. И наоборот, в менее востребованных жилых проектах динамика цен может быть минимальной».
По наблюдниям Алексея Оленева, замдиректора департамента новостроек компании Est-a-Tet: в ЖК с монолитными домами в одном из городов ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью цена на старте продаж может составить 80-85 тыс. руб. за кв. м. В течение полутора лет, продолжает эксперт, ценник может вырасти до 110-120 тыс. руб. за кв. м, а на стадии завершения строительства достигать уже 135 тысяч

«ЖК площадью 50 тыс. кв. м реально построить и ввести в эксплуатацию за 2,5 года, - подтверждает Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group. – Рост цен за этот период составит порядка 30-35%. Но могут быть и заметно большие показатели: к примеру, в ЖК «Николин парк» с момента старта продаж до сдачи в эксплуатацию первых корпусов (2 года) удорожание составило 50%».

На другом полюсе оказались те, кого можно наречь «максималистами». «Стоимость квадратного метра с начала вывода на рынок и до завершения реализации в различных проектах может вырасти от 50 до 70%, и даже до 100%, - считает Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». – Основной рост приходится на процесс строительства: самые низкие цены предлагаются на начальном этапе и увеличиваются по мере приближения к дате готовности объекта». В качестве примера эксперт приводит первую очередь Мортонграда «Бутово»: квартира, которая в январе 2011 года продавалась за 2,475 млн. руб., сейчас стоит на вторичном рынке около 4 млн., т.е. на 60% дороже.

Расчеты, «корректируемые» потребителем

Разумеется, приведенные выше цифры не являются «законом», которому подчиняются все застройщики и все проекты. Тут иначе: как и везде в рыночной экономике, цена определяется спросом и предложением. Чувствует продавец, что покупатель согласится на большую стоимость – непременно повысит. Нет такой уверенности – будет скромно держать взятый уровень или даже снижать.

«Сдерживающим фактором выступает уровень цен конкурентов, - отмечает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Если квартиры в проекте будут дорожать слишком быстро, то они могут стать дороже рынка, и покупатели уйдут в более дешевые новостройки… Но если условия позволяют, то повышать можно и более активно. К примеру, в нашем ЖК «Поварово-Первый» в одном из корпусов цены за два года поднялись на 35% - продажи велись очень активно, как и рынок в целом».

«Рост цен на 15% чуть более чем за год – нормальная практика для рынка недвижимости, - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». – Более того, далеко не каждый застройщик высокобюджетного жилья может позволить себе подобную динамику. Спрос в данном сегменте уже давно ограничен, и девелоперы крайне осторожно повышают цены, ориентируясь в большей степени не на стадию готовности объекта, а на текущий спрос. Рост стоимости на 15% означает, что наш проект востребован среди покупателей. На 25% увеличились в цене наиболее ликвидные квартиры, которые как раз пользовались большим спросом».

Помимо основного фактора (баланса спроса и предложения) текущая стоимость проекта определяется и некоторыми другими. Например, известностью застройщика. Крупная компания с солидной репутацией может позволить себе относительно высокие цены даже на нулевом цикле – потребитель понимает, что с завершением работ у такого «мастодонта» проблем не возникнет. А небольшой и малоизвестной фирме подобная роскошь недоступна. «Небольшой компании приходится держать цены ниже, - отмечает Евгений Воронин, руководитель отдела продаж ГК «Астерра». – Покупатель всегда рискует, обращаясь к неизвестному застройщику, поэтому у него должны быть мотивационные факторы, главный из которых – более низкая цена «входного билета».

Еще один фактор – финансовое положение компании. Например, один застройщик остро нуждается в средствах – он будет вынужден продавать квартиры на нулевой стадии. А другой, обладающий финансовым запасом, может подождать с реализацией – до того момента, когда дом будет выстроен. «Каждая компания придерживается своей финансовой модели, - объясняет Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. – Для кого-то важной задачей будет равномерное поступление денег для финансирования строительства, для кого-то – продажа квадратных метров по максимальной стоимости».

Также на плановое повышение цен может повлиять сезонность: все знают, что период летнего снижения деловой активности – не лучшее время для этого. Так что корректировку ценника лучше проводить не в июле-августе (даже если строительные работы преодолели очередную веху, и этот шаг вроде бы объясним), а с 1 сентября.
Сотрудники пресс-службы ЗАО «ПАТРИОТ» обратили наше внимание на еще один нюанс – региональный. В разных частях страны сложились на сей счет разные традиции. «Например, цена наших объектов в Ростове-на-Дону вырастает от стадии котлована до ввода дома в эксплуатацию примерно на 13-17%, - сообщили в компании. – А стоимость 1 кв. м в ЖК «Паркола» (Санкт-Петербург) полтора года в среднем составляла 63,8 тыс. руб. Сегодня она достигает уже 88,5 тыс., и при сохранении существующей динамики рост цен на момент завершения строительства может превысить 50%».

Не испугать

Повышать цены застройщик может по-разному: плавно или резкими рывками. Хотя с точки зрения математики одно повышение на 20% и 20 на 0,8% - это примерно одно и то же, опрошенные нами эксперты высказывались все-таки больше в пользу плавности. «Резко и значительно цены девелоперы обычно не повышают, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – В противном случае застройщик рискует перескочить некую психологическую планку, после чего продажи встанут. Грамотный девелопер обычно повышает цены в несколько этапов – ступеньками. Прирост, в среднем, составляет 0,5-1% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц». «Плавный рост цен – наиболее правильная тактика, - соглашается Екатерина Фонарева («Баркли»). – Конечно, речь не идет о повышении через каждую неделю. Но один раз в квартал цены вполне можно увеличивать. Именно такая стратегия позволяет девелоперу чутко реагировать на изменения спроса – в нужный момент замедляя или, наоборот, ускоряя ценовую динамику».

Но бывают и исключения. Алексей Оленев (Est-a-Tet) отмечает, что скачкообразный рост цен иногда бывает оправдан – например, в случае резкого увеличения спроса. Такое происходило в уходящем году в связи с колебаниями валютных курсов. А Дарья Третьякова («Азбука Жилья») говорит о «среднем варианте» - когда цены повышаются постоянно понемногу и иногда на более значительную цифру – в 3-5%. Такой шаг должен быть приурочен к каким-нибудь событиям (завершение определенного этапа строительства). Подобный метод повышения цен также дает дополнительные информационные поводы для проведения PR-кампании проекта.

Отнесемся философски

Скажем честно – большинство покупателей удорожание раздражает. Только-только скопил необходимую сумму, где-то подзанял, договорился с банком о кредите – и вдруг цена квартиры «убежала». Особенно неприятно, когда приобретение сопряжено с продажей своей недвижимости – нашли покупателя на собственное имущество, и вдруг выясняется, что продавать-то и незачем…

Но можно поискать в происходящем и светлую сторону. Она состоит в том, что проект – хороший и востребованный у покупателей. «На самом деле, повышение цен – это хороший знак для покупателя, который говорит о положительных характеристиках новостройки, - убежден Александр Зубец («Новые Ватутинки»). – Логика простая: если цены повышаются – значит, комплекс пользуется хорошим спросом, продажи идут активно. А это, в свою очередь, говорит о том, что проект – качественный, попадающий в рынок».

Отсутствие же роста цен говорит об отсутствии спроса. Что является очень тревожным сигналом – застройщик может просто не суметь завершить свой проект. Так что альтернатива выходит совсем простая: либо дорожающий проект, который будет успешно завершен, либо со «сверхстабильными» ценами, который в итоге вообще не построят.
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, повышение цен на строящиеся объекты – это естественный процесс. И хорошо, когда он есть – отсутствие удорожание свидетельствует о серьезных проблемах у застройщика. Динамика цен, таким образом, становится важным индикатором состояния проекта, который следует учитывать, определяя, вкладывать сюда деньги или нет.

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru