Новая квартира строится, жизнь идет, обстоятельства меняются

Обсуждаем типовые ситуации: покупатель сменил документы, досрочно погасил ипотеку, развелся с женой. И кто теперь хозяин?

Строительство новой квартиры – дело долгое. От момента, когда покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) до сдачи объекта и получения свидетельства о собственности проходит минимум год. А чаще – и полтора-два года. За это время в жизни может многое измениться. Основываясь на письмах наших читателей, обсуждениях на форумах в интернете и некоторый личный опыт, мы составили примерный перечень этих перемен, а эксперты дали свои рекомендации, как в подобных случаях надо поступать покупателю.


Поменялся паспорт
При заключении ДДУ в нем обязательно указываются паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан и т.д. В свидетельстве о собственности, которое будет оформлено после окончаниястроительства, эти сведения также фигурируют. Но ведь сам паспорт может поменяться! Во-первых, это происходит в «плановом порядке» - по достижении гражданином 20- и 45-летнего возраста. А во-вторых, в жизни происходят и незапланированные события: паспорт можно испортить, потерять… Что тогда?

Информацию, конечно, нужно обязательно обновить: свидетельство с устаревшими паспортными данными недействительно. «Если паспорт менялся, укажите это в заявлении о регистрации права собственности при обращении в Росреестр, - посоветовал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru»Кирилл Сочилович, юрист, начальник юридического отдела ООО «КомСтрин». – Обратите внимание, чтобы сотрудник, принимающий у вас документы, сделал соответствующую пометку в заявлении. Также в качестве альтернативы можно воспользоваться процедурой внесения изменений вЕГРП, обратившись с соответствующим заявлением об изменении паспортных данных. При этом необходимо будет оплатить небольшую государственную пошлину в размере 50 рублей.

Документом, подтверждающим факт получения нового паспорта, будет сам новый паспорт, в котором стоит отметка со сведениями о старом паспорте». К счастью, многие застройщики сегодня избавляют своих клиентов от необходимости самостоятельно бегать по инстанциям – оформление собственности является таким бонусом (далеко не всегда, кстати, бесплатным – но все равно приятно) для покупателя. Штатные оформители компаний иногда сами обзванивают своих клиентов: вот, собираемся в ближайшую недельку отправляться в Росреестр – не изменилось ли у вас что-нибудь в паспортных данных? Но покупателю, конечно, не стоит пускать дело на самотек – лучше съездить к застройщику и подать письменное заявление.

«Все эти действия со стороны покупателя носят уведомительный характер, то есть заново заключать ДДУ не нужно», - развеивает возможные опасения Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Изменилась регистрация по месту жительства
Она же «прописка». Данные о регистрации, как и паспортные данные, также фигурируют в свидетельстве о собственности, и также должны совпадать с реальностью на момент его оформления.
Алгоритм действий здесь такой же, как и в ситуации с паспортными данными: заявление в Росреестр (если занимаетесь оформлением самостоятельно) или информирование застройщика (если работают его штатные оформители).

Смена фамилии
Ситуация, вероятно, более редкая – но гипотетически возможная. Например, купившая квартирубарышня вышла замуж и решила взять фамилию мужа. Действуем снова по той же схеме, но с одним дополнением. В случаях с реквизитами паспорта и регистрацией документом, подтверждающим происшедшие изменения, служит сам паспорт. А в данной ситуации потребуется еще один документ – свидетельство о браке, где указываются, в частности, фамилии сторон. Обращаясь в Росреестр или к застройщику, нужно иметь при себе как само свидетельство, так и сделанные с него нотариально заверенные копии, рекомендует Кирилл Сочилович («КомСтрин»). Оригинал останется у вас, а копии будут приложены к подаваемым на госрегистрацию документам.

Развод
«Случайные случаи обычно случаются совершенно случайно», - так (или примерно так) говорил Винни-Пух. К данной категории, без сомнения, можно отнести и расторжение брака – никто не планирует это событие заранее. А происходит все потом очень быстро.
Когда люди, состоящие в браке, приобретают квартиру, тут возможно три варианта:

1. Недвижимость приобретается в совместную равнодолевую собственность супругов.
2. Недвижимость приобретается в собственность одного из супругов, при этом они не заключают брачный договор.
3. Недвижимость приобретается в собственность одного из супругов, и при этом стороны заключают брачный договор, в котором подтверждают, что квартира – собственность именно этого человека. Другая сторона претензий на нее не имеет.

Если брак расторгается, то самой простой и бесконфликтной оказывается ситуация №3 (при условии, конечно, что никто не оспаривает в суде сам брачный договор – но это уже тема для отдельной статьи). При варианте №1 каждая сторона получает по половине квартиры – впоследствии «бывшие» сами решат, станут ли они это имущество как-то совместно использовать или продадут.

Самый заковыристый (и при этом, увы, очень частый) вариант - №2. Если судить только по бумагам, то квартира принадлежит одному из супругов, но это не так! «В соответствии с Семейным кодексом РФ, вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, она является совместно нажитым в браке имуществом, - напоминают нам эксперты TEKTA GROUP. – При расторжении брака, в случае отсутствия брачного договора, определяющего раздел имущества, имущество делится пополам. Все нюансы определяются в соглашении о разделе имущества, заверяемого судом, и являющегося основанием для оформления права… Если квартиры еще не существует, но она оплачена в период брака, то это обстоятельство не является препятствием для раздела права на ее получение».

Практически все выглядит так. Если брак распался, и стороны не сумели полюбовно договориться о разделе имущества, та сторона, которая не указана в ДДУ, обращается в суд с иском к своему бывшему супругу и застройщику о признании права общей долевой собственности на имущественное право требования и о включении в договор в качестве соинвестора. Решение суда передается застройщику, и его оформители обязаны получить в Росреестре свидетельства о собственности в соответствии с ним. Ситуация, что пока длится суд (а тянутся они довольно долго), право собственности окажется оформленным на одного из супругов, маловероятна: судебный орган должен установить запрет на проведение любых сделок со спорным имуществом. Впрочем, совершенно исключить такое развитие событий нельзя, так что стороне, добивающейся права собственности, можно порекомендовать поторопиться и сразу после получения судебного решения обращаться в Росреестр.

Выплата ипотеки
Ипотечные кредиты обычно выдаются на сроки, существенно бо́льшие, чем строительство по ДДУ. Соответственно, основной массе покупателей предстоит платить и после получения собственности на квартиру – еще много лет. Но иногда встречаются исключения: кому-то удалось быстро расправиться с кредитом. Скажем, получил человек наследство. Или родственники решили помочь.
«Если ипотечный кредит погашен, и у кредитора нет претензий к его исполнению, стороны подают в Росреестр РФ заявление о погашении (прекращении) ипотеки, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Регистратор на основании этих заявлений погашает (аннулирует) запись в государственном реестре об ипотеке. Все документы, выдаваемые Росреестром, не должны иметь сведений об ипотеке».

Суетиться, разумеется, приходится заинтересованной стороне, т.е. покупателю квартиры. «Позаботиться должен сам покупатель, - отмечают эксперты TEKTA GROUP. – Нужно обратиться в банк и получить комплект документов: закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и справки о полном исполнении обязательств по кредитному договору». Все это, как и в ситуациях, описанных в первых главах нашего рассказа, передаем в Росреестр – самостоятельно или через оформителей застройщика.

К праотцам
Тема невеселая, но обойти ее нельзя. Покупатель квартиры может просто умереть. Опытные риелторы знают, что такое иногда происходит и во время регистрации обычной сделки (т.е. 2-3 недели) – что уж говорить о ДДУ, с их сроками исполнения!

«Если участник долевого строительства умер до момента приема квартиры по передаточному акту, то права по ДДУ, в соответствии с ч. 7-8 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), переходят к его наследникам, - говорит Кирилл Сочилович («КомСтрин»). – Ведущего наследственное дело нотариуса необходимо проинформировать о заключенном ДДУ, чтобы он включил его в перечень наследуемого имущества. Срок вступления в права наследованного имущества – шесть месяцев с момента открытия наследства (смерти наследодателя). После истечения данного срока, нотариус должен выдать свидетельство о праве наследства по закону. Если наследодатель оставлял завещание, нотариус выдает свидетельство о праве наследства по завещанию. С этим документом необходимо обратиться к застройщику и принять квартиру по передаточному акту. При этом стороной по ДДУ будет наследник на основании указанного свидетельства о праве на наследство. Данные свидетельства о праве на наследство, а также их нотариально заверенные копии, необходимо будет предоставить в Росреестр».

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

---

Теги: ипотека, права на недвижимость, советы специалистов