Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки начинающих

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

О стабильной прибыли в результате успешного вложения средств мечтают многие россияне, но на деле быть инвестором оказывается не так просто. На фоне постоянно меняющихся настроений на местном рынке, падения курса рубля и нестабильной обстановки в стране россиянин старается быстрее инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопленные годами сбережения, зачастую выбирая зарубежные объекты и надеясь, что там, за границей, все непременно будет иначе, чем в собственном государстве. Однако, столкнувшись с этим новым миром, новоявленный инвестор окунается в него с головой и рискует, не думая о последствиях. Об основных ошибках новичков, вступивших на инвестиционный путь, и пойдет речь.

Ошибка: Поспешность и желание сэкономить, участвуя в аукционах
Решение: Неторопливый сбор информации и отказ от аукционов
Одним из важнейших аспектов инвестирования в недвижимость является правило «предупрежден - значит вооружен». Эмоциональные покупки, которые часто характерны для новичков в мире инвестиций, как правило, к добру не приводят. Точно так же, как и в случае с покупкой нового автомобиля, инвестору следует посвятить некоторое время сбору информации, особое внимание обращая на аналитику и статистические данные. Вовремя взвесив все за и против, потенциальный инвестор обезопасит себя от неверных шагов, рискующих привести к критическим последствиям.

Примерно то же самое касается и участия в разного рода аукционах. Многие уверены, что именно таким образом удастся приобрести прекрасные объекты по самым низким ценам. Геннадий В. из Санкт-Петербургадумал приблизительно так же. И, как ему казалось, не прогадал. После покупки невероятно дешевой квартирына побережье в Италии его счастью не было предела. Правда, увы, долго радоваться не пришлось. Спустя некоторое время, когда инвестор пытался сдать объект в аренду, ему пришла повестка в итальянский суд. В ходе разбирательства оказалось, что контракты, заключенные инвестором, оказались подделкой, и Геннадию пришлось потратить целый год на то, чтобы разобраться в этой ситуации, с огромным ущербом для собственной нервной системы и кошелька. Участие в аукционах – риск, равносильный выходу на неизвестные рынки. Не зная броду, не стоит пытаться идти на поводу минимальных цен, которые на деле могут оказаться лишь слегка ниже рыночных.

Ошибка: Желание приобрести объект на курорте своей мечты
Решение: Оценка рисков и выбор стабильных ликвидных рынков
Романтические фантазии о собственной прибрежной недвижимости южных стран, в которых приходилось отдыхать, – самая популярная причина инвестирования средств в объекты Италии, Испании, Португалии или Греции. Ирина П. из Нижнего Новгорода не стала исключением. Привычка несколько лет подряд отправляться на отдых в испанский Льорет-де-Мар переросла во что-то большее, и Ирина решила, что на пенсии ее доходу поможет квартира, купленная именно там. Этот курорт, расположенный в 75 километрах от Барселоны, уже несколько лет является самым популярным среди россиян. Купив квартиру для посуточной сдачи в аренду, Ирина надеялась на стабильную, а главное, высокую доходность.

Однако надежды ее не оправдались. Скромную прибавку к пенсии она все-таки получала, но происходило это не так часто, как хотелось бы. Кратковременная сдача в аренду по-настоящему «работает» лишь в крупных европейских городах, куда постоянно отправляются в командировку, таких как Лондон или Франкфурт. Кроме того, пассивное управление (подробнее о нем ниже) в таких крупных городах-мегаполисах работает как часы в отличие от южных курортов, где управляющие компании в отсутствие собственника с удовольствием сдадут объекты «налево».

Выходя на рынок недвижимости, казалось бы, уже такой знакомой страны, в первую очередь стоит оценить риски. Экономическое положение, безработица, инфляция, падение спроса – все это напрямую влияет на будущую доходность. Курортные рынки с точки зрения инвестиций сегодня самые ненадежные и неликвидные: доходность от аренды слишком мала, зато риск лишиться материальной базы слишком велик. В таком случае получится игра наоборот: вместо того чтобы, вкладывая деньги, сохранить их, инвестор рискует их потерять. Чтобы этого не произошло, нужно выбирать надежные рынки с устойчивой доходностью и четким государственным контролем, будь то Великобритания, Германия или Франция. Эти страны первые справились с мировым кризисом и последние несколько лет демонстрируют самые высокие инвестиционные показатели.

Ошибка: Попытка самостоятельного управления собственным активом
Решение: Пассивное управление
Еще одна основная ошибка начинающих инвесторов состоит в том, что они боятся пассивного управления или вовсе не знают о том, что это такое. Многие инвесторы, получившие в собственность свой первый объект, похожи на ребенка, который, отказываясь от помощи взрослых, твердит: я сам. Георгий О. из Чебоксар решил самолично разобраться с управлением, правда, о том, что существуют специальные управляющие компании, он даже не подозревал. Между тем управляющие компании позволяют инвестору спокойно заниматься бизнесом и не отвлекаться на частые отъезды за рубеж, дабы проверить, все ли в порядке, или срочно найти новых жильцов в случае отказа предыдущих.

Именно такое дистанционное управление и называется пассивным. Несмотря на название, инвестор активно следит за судьбой своего объекта, но не отвлекаясь от основной работы или от заботы о членах семьи. Правда, пассивное управление по-настоящему работает в секторе коммерческой недвижимости, где крупные компании обеспечивают безопасность, компетентность и стабильный приток инвестиций.

Ошибка: Упор на жилую недвижимость
Решение: Смена курса в сторону коммерческих объектов
В портфеле профессионального инвестора доминируют именно коммерческие активы, будь то номера вотелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, парковки или даже места на кладбищах. Доходность таких инвестиционных объектов значительно выше жилых: ежегодно коммерческая недвижимостьможет приносить примерно 10% в валюте. Помимо этого с коммерческими объектами лучше всего работает схема пассивного управления. Крупные специализированные управляющие компании в жилом секторе практически отсутствуют, тогда как в коммерческом их выбор велик.

В сегменте коммерческой недвижимости управляющие компании не только контролируют заполняемость объекта, но и несут полную ответственность за все расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом здания. Управляющая компания, с которой заключил договор Артем Н. из Волгограда, оказалась проектом мошенников, «отмывающих» деньги, используя неопытных инвесторов. Однажды Артем получил письмо о том, что в его квартире потек кран и чтобы не потерять арендаторов, необходимо немедленно его отремонтировать. Далее к письму прилагался счет на 400 евро.

Спустя некоторое время компания снова выставила счет, на этот раз за то, что в квартире прорвало канализацию и требуется не только ремонт, но и компенсация соседям. Когда Артем, будучи в командировке, нагрянул в квартиру без предупреждения, он не заметил никаких признаков ремонта, зато обнаружил там неизвестных жильцов. Контракт с компанией он смог разорвать только спустя еще полгода. В коммерческом секторе представить такую ситуацию невозможно: крупная управляющая компания ни за что не станет рисковать именем и репутацией.

Источник:  Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU  (www.irn.ru)

Теги: права на недвижимость, советы специалистов