Квартира после перепланировки

Как продать и стоит ли покупать? Примеры функциональных и «чудных» вариантов. Как переделки влияют на цену.

На вторичном рынке недвижимости часто можно встретить квартиры с перепланировками – узаконенными и неузаконенными. Риелторы не выделяют такие варианты, так как считают, что у них нет оснований к ним относится как-то по-особому, даже в том случае, когда на перекройку квартиры нет согласований. Правда, предупреждают, что на «самострой» найти покупателей сложнее, а потери в цене практически неизбежны.

Многие жители современных домов не удовлетворены планировками своих квартир. Им кажется, что внутреннее пространство можно организовать более рационально. Правда, перекраивая квартиру, хозяин жилища руководствуется собственными предпочтениями, не задумываясь о том, что может возникнуть необходимость его продавать. Поэтому перепланировку не всегда оформляют официально.
Как рассказала «Журналу о недвижимости MerrInfo.Ru» Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», узаконенная перепланировка на вторичном рынке встречается нечасто: люди не хотят ходить по инстанциям. При этом квартиры с неузаконенной перепланировкой чаще всего встречаются в домах старого жилого фонда, а работы в них выполнены 10-20 лет назад. В современных панельных новостройках перепланировку делают редко, считает эксперт, так как в большинстве из них планировки изначально функциональны и продуманны. Гораздо чаще перепланировка встречается в монолитных домах. Соблазнившись отсутствием стен, хозяева не всегда придерживаются проектов согласованных застройщиком, а возводят перегородки так, как им удобно. И не всегда утруждают себя дополнительными хлопотами, связанными с легализацией возведенных конструкций.

Хотя, Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»,отмечает, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев. Если же он этого не сделает, то продать квартиру, в случае необходимости, в таком же виде, уже не сможет.

Эксперт обратил внимание на то, что перепланировки могут быть допустимыми и недопустимыми. Например, можно объединить санузел, сделать общую зону кухни и комнаты. Но есть перепланировки, которые по действующему законодательству недопустимы – например, увеличение квартиры за счет расширения контура жилых помещений, таких как утепление балконов и лоджий и присоединение их к жилому помещению. При перепланировке квартиры категорически запрещено сносить несущие стены, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки. Также нельзя делать санузел над жилыми помещениями и т.д. «Подобные перепланировки узаконить невозможно», - предупреждает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Вместе с тем, как сообщила Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, при продаже жилья риелторы, как правило, не требуют документов по согласованию перепланировки. Однако, специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, неподлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной. Также, невозможно будет продать такую квартиру ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита.

Перепланировка в плюс и в минус
В большинстве случаев выполненная перепланировка работает в пользу квартиры, делая более удобной. Зачастую хозяева объединяют кухню и смежную с ней жилую комнату. Такие перепланировки очень популярны у тех, кто владеет трехкомнатной квартирой: кухня, обычно площадью 6 кв.м, объединяется с комнатой, площадь которой, как правило, составляет около 9 кв.м. В результате получается просторная гостиная-столовая на целых 15 метров, - приводит пример дает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Впрочем, даже такая, казалось бы, функциональная перепланировка не всегда себя оправдывает. «У нас был случай, когда молодая семья, купившая квартиру и сделавшая там перепланировку по объединению кухни и гостиной, после рождения ребенка обратилась к нам с просьбой сдать их квартиру в аренду, а им подобрать вариант с отдельной кухней», - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Также распространено в квартирах экономкласса объединение ванной комнаты и санузла. Преимущества таких преобразований очевидны, в объединенной ванной комнате появляется дополнительная необходимая полезная площадь. По словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), кроме уже названных вариантов еще в лидерах перепланировок – снос воздуховода, объединение лоджии/балкона с комнатой, превращение смежных комнат в изолированные.

Но не всем покупателям такое «творчество» по душе. Как отмечает Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), существует категория покупателей, которая категорически не рассматривает приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, - люди не хотят ввязываться в лишние хлопоты.

Еще одна проблема, связанная с перепланировкой, - неудачные решения. Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») приводит пример: кухню переделали в кабинет, а коридор – в кухню. Эксперт считает, что во-первых, такая планировка противоречит нормам, во-вторых, она не продумана сама по себе: получается, что человек заходит с улицы и сразу попадает к столу. Перепланировку в другой квартире, где был сделан проем в виде арки между спальней и кухней, чтобы сразу попадать из одного помещения в другое, тоже не оценили покупатели.

Предпочтения и продажи
В разнообразии предложений квартир на вторичном рынке столичного региона представлены варианты и со стандартными планировками, выполненные по проекту, утвержденному застройщиком, и другие – в которые собственники жилища внесли свои корректировки, т. е. с перепланировками, а зачастую и с оригинальными дизайнерскими решениями. Но как показывает практика, успех этих квартир при продажах напрямую не зависит только от наличия «улучшения» в квартире или его отсутствия. Как замечает Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), на каждый товар есть свой покупатель. Но предупреждает: в сегменте жилья экономкласса квартира, над которой поработали архитекторы и дизайнеры, вряд ли будет востребована. При этом в сегменте элитного жилья дизайнерские квартиры всегда стоят дороже, однако и их срок экспозиции может быть долгим.

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), быстрее продаются квартиры с грамотными планировками, правильным разумным зонированием, без особых изысков. Популярны гардеробные, открытые планировки, но не очень хорошее отношение к маленьким комнатам, кабинетам, нефункциональному украшательству.

Эксперты компании Blackwood, свидетельствуют, что покупатели предпочитают функциональную планировку, прямые линии, так как все изгибы и волнистые стены создают дополнительные сложности при меблировке. Если квартира приобретается для семьи с детьми, то крайне желательно наличие отдельных санузлов – как для детей, так и для родителей. Также, покупатели обращают внимание, чтобы была возможность устроить гардеробную в спальне.

Вложения не возвращаются
Нельзя сбрасывать со счетов затраты, которые собственники жилья понесли, переделывая и улучшая свое жилище. Как подтвердила Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), безусловно, продавец хочет вернуть потраченные на согласование перепланировки и сам ремонт деньги. «Даже при условии свежего состояния квартиры больше 10-15% от вложенных средств вернуть не получится», - предупреждает эксперт.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) также убежден в том, что, как правило, стоимость перепланировки и ремонта целиком невозможно компенсировать ростом продажной стоимости квартиры, хотя и замечает, что квартиры с хорошим ремонтом продаются несколько дороже.

При ценообразовании учитывается общее состояние квартиры и качество ремонта, соглашается и Светлана Бирина (НДВ-Недвижимость»). Но не всегда высококачественная отделка помогает существенно поднять стоимость квартиры при продаже. В доступном ценовом сегменте главнее всего цена, поэтому вряд ли покупатель, которому нужно уложиться в определенные рамки бюджета, согласится переплачивать за изыски.

Что же касается самой перепланировки, то, по словам Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), она может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Если различные индивидуальные решения функционально улучшают квартиру, то конечно, они добавляют ликвидности, за исключением одного важного момента – если это можно узаконить. Но если перепланировку узаконить нельзя – это, безусловно, мешает продаже. «В дорогом сегменте изменения, придающие квартире статусность, могут восприниматься покупателям как преимущества, и удорожать квартиру, добавил эксперт. - В среднеценовом сегменте нестандартные особенности планировки, напротив, сужают круг покупателей».

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

Теги: ипотека, банк, вычет, документы