Как закон ограничивает права собственника квартиры

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU о категориях граждан, не подлежащих выселению
Право частной собственности является краеугольным камнем любого общества. Этот тезис, пожалуй, никто сегодня и не оспаривает. Собственник волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продать, передать в аренду и даже уничтожить, не нанося, при этом, конечно, вред третьим лицам и окружающей среде.

С другой стороны, право собственности не может быть абсолютным и безраздельным. Поэтому государство устанавливает определенные критерии, которые тем или иным образом ограничивают владельца в интересах общества и третьих лиц. Жилищные правоотношения, кстати, также знают ряд положений, которые существенно обременяют права собственника на выселение граждан из принадлежащего ему помещения.

Отказ от приватизации квартиры
Самая, пожалуй, типичная ситуация. Если на момент приватизации кто-то из жильцов отказался от своей доли, то впоследствии выселить его не удастся. Даже в случае продажи жилища третьим лицам. Почему это происходит? Все очень просто. В основе подобного требования закона лежат нормы морали и справедливости. По мнению законодателя, человек и так уже потерял многое, отказавшись стать собственником. Поэтому лишать его еще и права на жилье будет верхом несправедливости. Судебная практика в подобных случаях довольно однообразна: дела разрешаются в пользу гражданина, отказавшегося от приватизации.

Вот классический пример.

Гражданка К. (истица) направила в суд исковое заявление с просьбой выселить бывшего мужа из квартиры без предоставления ему другого жилья. Требование она мотивировала тем, что бывший супруг не является членом ее семьи и уже давно проживает по другому адресу. Изучая материалы дела, судья установил, что в 1987 году истице, ее матери и несовершеннолетней дочери была предоставлена двухкомнатная квартира в г. Пушкино. В 1993 году гражданка К. прописала ответчика (в тот момент своего официального супруга) в этом помещении. А еще через девять лет, то есть в 2002 году, истица приватизировала квартиру. Муж официально отказался от участия в приватизации.

Рассмотрев все обстоятельства и факты, суд отказал гражданке К. в требованиях. Последняя не угомонилась и обжаловала решение в вышестоящей инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда не нашла оснований для отмены и оставила постановление суда в силе, поскольку «ответчик (бывший супруг) на момент приватизации имел равные с истицей права по пользованию жилым помещением».

Завещательный отказ: последняя воля священна
Еще один вариант ограничения права собственности – «завещательный» отказ. Возникает он в силу распоряжения наследодателя. Хозяин квартиры в завещании указывает, что после его смерти жильем вправе пользоваться конкретные третьи лица, которые не являются наследниками или потенциальными собственниками помещения. А наследники или новые собственники в свою очередь не могут выселить этих людей и обязаны предоставить им возможность проживания.

По словам нотариусов, чаще всего наследодатель оформляет «завещательный отказ» в пользу родственников. При этом срок действия «отказа» увязывается с наступлением какого-либо момента или события. Например, в 2011 году гражданин Зак-ов, проживавший в Троицке, хоть и завещал жилье своей дочери Тим-ой, однако указал, что его племянница Саф-ова может жить в этой квартире до вступления в официальный брак.

К сожалению, наследники часто не понимают смысла «завещательного отказа» и даже нарушают последнюю волю наследодателя.

Рассмотрим пример из судебной практики.
В июне 2010 года Одинцовский городской суд рассмотрел иск гр. Виноградова (истец) к гр. Виноградовой (ответчик) о вселении в квартиру. Покойная мать истца и ответчика завещала жилье в собственность дочери, обязав последнюю предоставить брату квартиру в пожизненное пользование.

Однако ответчица после смерти матери оперативно поставила новую дверь и сменила замки. Ключи от помещения брату не отдала, хотя сама в квартире и не проживала. Иными словами препятствовала исполнению «завещательного отказа». Изучив доказательства, суд полностью удовлетворил требования истца.

Квартира, приобретена в период брака
Если семья покупает жилище в период официального брака (приобретает, выплатив кооперативный пай) и оформляет его в собственность только на одного супруга, то второй автоматически получает права пожизненного пользования и проживания в этой квартире.

По большому счету, подобные дела также не вызывают затруднений у судей – закон высказывается однозначно и не допускает толкований. Но бывают исключения. Например, гражданское дело о выселении бывшего супруга, дошедшее в порядке надзора до Президиума Московского областного суда.

Гражданин Ч.С.Н. (истец) обратился в суд с иском к бывшей жене – Ч.М.М (ответчик). В заявлении истец просил выселить ответчицу из спорной квартиры. Обосновывая требования, Ч.С.Н. указал, что в апреле 1994 года он купил на свои деньги квартиру в Мытищах. В тот момент истец был официально женат на Ч.М.М., но в 1997 году супруги расторгли брак. В настоящее время истец нуждается в жилье, однако «кочует» по съемным квартирам, потому что на спорной жилплощади живут Ч.М.М. и их несовершеннолетний сын.

Учитывая данные факты, в 2008 году Мытищинский городской суд удовлетворил требования Ч.С.Н. и выселил бывшую жену из квартиры. В выселении несовершеннолетнего было отказано. Ответчица обжаловала постановление в вышестоящей инстанции, однако судебная коллегия Московского областного суда оставила решение Мытищинского суда в силе.

К счастью, дело на этом не закончилось. Учитывая вопиющее нарушение материальных и процессуальных норм, прокуратура направила надзорную жалобу в президиум Московского областного суда. Надзорная инстанция изучила материалы и тут же отменила как решение Мытищинского городского суда, так и определение судебной коллегии по гражданским делам. В итоге Президиум суда полностью отказал в удовлетворении искового заявления Ч.С.Н. к Ч.М.М. о выселении. Женщина с несовершеннолетним ребенком осталась жить в квартире.

Рента: морально-этические проблемы и правовые риски
Договор ренты имеет огромное социальное значение. В основном потому что его заключает наименее защищенная категория пожилых граждан (рентополучателей), нуждающаяся в постоянной поддержке и уходе. В этом случае закон (а соответственно и суд) почти всегда стоит на стороне рентополучателя.

Согласно требованиям российского законодательства, собственник, передавший (или продавший) по договору ренты квартиру, сохраняет право пожизненного проживания в ней. А поэтому никакие договоры или сделки не могут отменить или изменить это право.

Судебная практика по данному виду гражданских правоотношений касается в основном вопросов расторжения договора ренты, ввиду неисполнения ее плательщиками существенных условий. Однако иногда встречаются и нетипичные споры.

В 2011 году в Москве гражданин Тов-ов направил иск в районный суд и потребовал выселить ответчицу Жел-ву из ранее принадлежавшей ей квартиры. Суть дела проста и банальна. В начале «нулевых» То-ов и Жел-ва заключили договор ренты, по которому ответчица передала истцу однокомнатную квартиру, а тот обязался содержать Жел-ву и обеспечить ей достойную старость.
Все эти годы Тов-ов скрупулезно выполнял взятые на себя обязательства: ежемесячно выплачивал денежные средства Жел-ой, оплатил ее лечение в санаториях и за границей, а также две операции: на глазах и на почках. В сухом остатке за десять лет набралась кругленькая сумма расходов, которая стала вполне сравнима с рыночной стоимостью жилья. А тут еще и сын Тов-ова задумал жениться. Учитывая свои затраты, а также то, что у Жел-вой есть еще одна квартира в пригороде, истец просил суд выселить ответчицу из спорного помещения. При этом Тов-ов был готов и дальше помогать Жел-вой материально и по хозяйству. Однако, рассмотрев спор по существу, судья правомерно отказал истцу в удовлетворении его требований.

Конечно, в данной ситуации поведение То-ва выглядит некрасиво и аморально (надеялся, что рентополучатель не проживет столько лет). Однако, оставляя в стороне морально-этический аспект проблемы, заметим, что я рекомендую заключать договор ренты лишь в крайних случаях, когда иным способом решить жилищную проблему нельзя. К сожалению, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются очень рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.

В заключение еще раз подчеркну, что закон защищает вышеперечисленные категории лиц прежде всего от собственников квартир. И наверное, это правильно, потому что в большинстве своем данные граждане либо оказались ущемлены в своих правах (пусть и по собственной инициативе), либо являются наименее защищенными людьми нашего общества.

Источник:  Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU  (www.irn.ru)

Теги: приватизация, права на недвижимость, собственность