Способы купли-продажи заложенной недвижимости

Перед каждым человеком рано или поздно возникает жилищный вопрос, требующий разрешения. Нередки случаи покупки заложенной недвижимости. В этой статье речь пойдет именно о покупке такой недвижимости, возможных вариантах такого приобретения, а также о потенциальных опасностях и рисках.

Квартиры, которые прописаны в ипотечном договоре в качестве залога, называются недвижимостью с обременением. Подобное жилье выставляется на продажу, если возникают ситуации, когда у собственника больше нет с возможности выплачивать задолженность по кредиту. И несмотря на то, что риэлтерские компании и банковские учреждения уже разработали безопасные и законные алгоритмы купли-продажи заложенных квартир, зачастую покупатели относятся к подобным квартирам с большим недоверием, будь то вторичная недвижимость Московской области или новостройка в Москве.

Согласно Федеральному закону и Гражданскому Кодексу продажа залоговой недвижимости возможно только при наличии согласия банка, в котором оформлялась ипотека, или если с недвижимости будет снято обременение.

С использованием ячеек

В ситуации, когда жилплощадь уже была заложена самым безопасным способом его покупки или продажи является разделение полученных средств на две ячейки: ячейку со средствами продавца и ячейку с банковскими средствами, в которой будет лежать сумма, равная остатку задолженности по ипотеке. В результате же вы погашаете ипотеку, а заодно и получаете какую-то прибыль от продажи залоговой квартиры. Однако многих людей волнует все-таки вопрос о безопасности данного способа расчета при покупке залоговой недвижимости. Может вас заверить, что сделки такого рода абсолютно безопасны для банка, продавца и покупателя, что и стало большим плюсом данного способа расчета. При этом покупателю гарантируется, что сотрудники банка произведут выемку денег из ячейки лишь после официальной передачи объекта покупателю в собственность. А банк уверен в получении причитающейся ему суммы для погашения кредита, так как денежные средства заложены в банковской ячейке. Подобные схемы наиболее безопасны для желающих приобрести заложенное жилье. Для этого способа продажи заложенной недвижимости, как и для всех остальных, необходимо согласие банка-кредитора. В период недавнего кризиса резко возросло количество заемщиков-банкротов, поэтому вариант расчета при продаже залоговой недвижимости с помощью банковских ячеек устраивает большинство банков, и они с легкостью разрешают подобные сделки.

Не забывайте, что продажная стоимость квартиры приравниваться или должна быть больше остатка долга по кредиту. В ином случае же продавцу придется доплатить недостающую сумму из собственных средств для полного погашения долга.

По предварительному договору.

Есть и еще один способ купли-продажи залогового имущества. Чаще всего он используется при реализации квартиры в залоговой новостройке. Для этого нужен предварительный договор, который заключается между продавцом и покупателем. К тому же в этом случае понадобиться выплата аванса продавцу в размере суммы оставшейся задолженности. После получения аванса продавец закрывает полностью свой долг по ипотеке, а затем он должен получить официальное письмо для органов Госрегистрации, в котором будет отметка о погашении кредита и о выводе квартиры из разряда обременений. После этого производится непосредственно сама госрегистрация. При таком способе купли-продажи залоговой недвижимости в большей степени рискует покупатель, так как если продавец нарушит какое-нибудь условие предварительного договора, то у покупателя будет трудности с возвратом внесенных им денег. А с учетом того, что зачастую предварительно в качестве аванса вносится около 50% от стоимости квартиры, то покупатель может понести серьезные убытки.

Кроме риска в этом способе есть и преимущества. Например, то что не требуется согласование продажи объекта с банком, так как еще до подписания официального договора купли-продажи продавец прекращает все взаимоотношения с банковским учреждением, так как погасит остаток долга с помощью полученного аванса. Для покупателя лучше всего соглашаться на такой способ купли-продажи залогового недвижимого имущества в случае, если размер аванса, равный остатку долга по ипотеке, незначительный, а банк не соглашается на другие способы снятия обременений с недвижимости.

По материалам www.realty-agency.ru