Цены накручивает отложенный спрос

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2012 года. Разберемся как изменилась полная цена квартир, выставленных на продажу.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 560 руб./кв.м (+1,6%) за месяц  и составляет 34 670 руб./кв.м (+/-160). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,5% или 160 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 3 950 руб./кв.м (+12,9%) и стала на 14% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, равен $1101 и в европейской валюте подорожал до  €852. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 130 руб./кв.м (+/-180). За октябрь прирост цены составил 540 руб./кв.м (+1,3%). Это изменение больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 180 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 5 420 рублей (14,4%) выше значения, отмеченного в начале года и на 18% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 370 и до €1 060.

Начиная с лета 2010 года в Омске наблюдается рост цен. Цена жилой недвижимости Омска выросла  с осени 2011-го за год на 14% для первичного рынка и на 18% для вторичного. В пересчете на рубли прибавка на каждый квадратный метр в среднем по городу составила 4,3 тысячи и 6,5 тысячи соответственно. На конец октября  в среднем по городу цена квадратного метра на вторичном рынке  составляет 43 тысячи 130 рублей (+/– 180 рублей). «Квадрат» в новостройке стоит в районе  34 тысяч 670 рублей (+/– 160 рублей). Стабильный спрос на протяжении всего года постепенно сокращает объемы предложений, это отражается на продолжающемся росте цен, который за 2012 год может составить 15-20%.

На середину осени  2012 года в Омске активно работают  порядка 520 профессиональных посредников (график 2). Их число растет, что является еще одним фактором, свидетельствующим о стабилизации на рынке жилой недвижимости. Все агентства выставляют на продажу 14,6 тысяч вариантов квартир. В общей сложности получается, что на одного агента на рынке приходится 28 объявлений о продаже квартир.

Объем жилищного рынка составляет 38,7 млрд. руб. за 14,6 тысяч вариантов квартир общей площадью 893 тысячи квадратных метров. При этом объем предложений на рынке продолжает сокращаться. За истекший месяц количество объявлений о продаже новостроек  уменьшилось на 2%. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет более 4,6 тысяч вариантов. При этом с начала года объявлений стало на 29% меньше. На вторичном рынке представлено около 10 тысяч предложений, что на 4% больше, чем месяц назад, но на 17% меньше, чем  год назад.

Структура предложения такова: 32% – первичный рынок и 68% – вторичный. На один вариант новостроек есть два предложения «б/у-шного» жилья. Это соотношение отмечается уже полтора года и усугубляется из-за дефицита новостроек, хотя сегодня порядка двух сотен многоквартирных многоэтажных домов возводятся или недавно введены в эксплуатацию на территории Омска. Это максимальный показатель за последние годы. Тем не менее, возросшая активность застройщиков не компенсирует оживившийся спрос на новостройки. Еще недавно мы наблюдали перевес предпочтений покупателей в сторону вторичного рынка жилья.

Сегодня, то ли благодаря большим возможностям банковских программ по ипотечным программам для новостроек, то ли возрожденному доверию к застройщикам, то ли просто из желания сэкономить на приобретении жилья, покупатели все чаще склоняются в пользу новостроек. Хотя  феномен города Омска, когда у нас новостройки на четверть дешевле вторички (график 1), объясняется тем, что в большинстве случаев на первичном рынке продаются квартиры эконом-класса без отделки или только с черновой отделкой.

К тому же неразбериха с условиями финансирования капитального ремонта общедомовых компонентов в давно обжитых домах с одной стороны, и возможность сделать квартиру под себя в новеньком доме со свежими коммуникациями с другой стороны, заставляет все большее число покупателей присматриваться к квартирам в новостройках.

Если год назад размер средней новостройки был 68 квадратных метров, то сегодня продаются квартиры в среднем по 67 «квадратов».  С начала года квартиры с большей площадью, а они, как правило, более комфортабельные, продавались  менее активно, чем малогабаритные объекты эконом- и социал-классов. За это время расчетная средняя площадь новостроек уменьшилась на 1 квадратный метр.

Осенью 2012 года средняя площадь строящейся «однушки» по-прежнему равна 44 квадратным метрам (таблица 1). «Двушка» занимает 68 квадратных метров. «Трешки» расширились  до 93 метров квадратных, многокомнатные квартиры сузились до 133 квадратных метров. По данным издательского дома  «Премьер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска с начала года увеличилась на 280 тысяч рублей.

При этом только за последние полгода прибавка составила 183 тысячи рублей. Таким образом, на начало ноября продажная цена составляет 1,6 миллиона рублей, что равно ценнику на  вторичном рынке, при этом  размер новой однокомнатной квартиры, как правило без отделки, на 9 «квадратов» больше старой. Что касается двухкомнатных квартир в строящихся домах, то они в среднем стоят 2,3 миллиона рублей. Шестимесячный прирост цены составляет 228 тысяч рублей, за десять месяцев – 325 тысяч рублей. В трехкомнатных квартирах ценник предложений вырос почти  на 300 тысяч рублей за полгода.

Средние 93 квадратных метра предлагаются более чем по 3 миллиона рублей. Сегодня среднегородская цена новой квартиры с числом комнат более трех колеблется около 5 миллионов рублей. Многокомнатные квартиры подорожали с начала года на рекордные 850 тысяч рублей. Таким образом, с начала года увеличение цены квартир в новостройках колеблется от 13% для многокомнатных квартир, возрастая до 21% роста цен с уменьшением размера до однокомнатных. При этом 2-5% приходится на увеличение площадей, а оставшиеся 11-17% роста составляет «чистое» повышение цен. Что касается вторичного рынка, то здесь площади квартир процентов на 30 меньше, чем на первичке.

Средний метраж «однушек», «двушек» и «трешек» такой же как всегда: 35, 52 и 73 квадратных метра (таблица 2). Площадь многокомнатных квартир увеличилась до 101 квадратного метра. По данным сайта http://omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за полугодие повысилась на 160 тысяч рублей, с начала года на 264 тысячи рублей. Таким образом, к осени 2012 года она стоит 1,6 миллиона рублей, столько же, сколько и на первичном рынке. Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет 2,2 миллиона рублей. За полугодие они «набрали» в цене 160 тысяч рублей, с начала года – 290 тысяч рублей.

Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем более 3,1 миллионов рублей. Десятимесячная  прибавка цены составляет 404 тысячи рублей. Средняя квартира с четырьмя-шестью комнатами стала дороже. Стоквадратная квартира продается по 4,4 миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 300 квадратных метров и просят за них от 1,8 до 28 миллионов рублей. В целом, с начала года средняя вторичная квартира подорожала на 23% и только многокомнатные квартиры приросли в цене на 29%.

Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости не только от размера квартиры, но еще от  месторасположения и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 3, 4. Так, за прошедший месяц в мизерном количестве случаев цены переписывались в меньшую сторону и все чаще в большую. В целом двое из трех продавцов повышают цены на продаваемые квартиры, таких случаев 72-74%. И только в 4-5% уступили в цене за последние несколько месяцев.

Интересные данные получаются, если сравнить сколько предложений в середине осени каждого года приходилось на различные по срокам сдачи объектов в эксплуатацию (график 3). Так осенью  2005 года 26% квартир из всех продаваемых располагались во вводимых в эксплуатацию домах в этот самый год, 67% предложений новостроек обещались быть сданными в следующем 2006 году, и 7% объявлений было в домах со сроком завершения строительства через два года. Похожая структура предложений была в 2006 году. В 2007 году наблюдалась «идеальная» структура с долгосрочной перспективой, наиболее характерная для отлаженного рынка недвижимости.

Только 55% выставленных на продажу квартир находились в практически достроенных домах. Около 16% объектов планировались к сдаче через два года, а 6% – через три года в 2010 году. Вот только соотношение объемов предложения и платежеспособного спроса тогда уже не соответствовали друг другу. Омский рынок недвижимости встал по причине классического кризиса перепроизводства. Весной 2008 года началось реальное снижение цен. И может быть, рынок оживился бы, но тут грянул мировой финансовый кризис. Вследствие всего названного, в 2008 году долгосрочные обещания опять сократились до 55%, из которых 5% были с отсрочкой на два года. Ведь тогда уже год как новое строительство не привлекало новых вкладчиков и в этой цифре в большинстве своем были отложенные даты ввода в эксплуатацию.

В застойном 2009 году имелось рекордное количество предложений квартир – 84% из всех продаваемых с датой сдачи в текущем году, и только 16% были с обещанием быть построенными не ранее чем через полгода. В 2010 году уже 28% всех предложений имеют более отдаленную перспективу – это заложенные во время или после кризиса дома. 72% – это в большинстве случаев долгожданные объекты на последних стадиях готовности. Осень 2011 года нарисовала нам еще более оптимистичную картину: 52% новостроек продавались со штампом «2011», 45% – с  датой выпуска «2012» и еще 2% – с обещаниями на 2013 год. Осень 2012 года приближает нас к стабильному рынку, когда активная реализация отложенного спроса вселяет надежду в строителей, а ипотечный бум позволяет застройщикам привлекать новых инвесторов.

Продолжает набирать обороты  такая возрожденная форма соинвестирования строительства, как жилищно-строительный кооператив. Например, квартиры в домах №1, №3 и №5 по ул. Комарова; в доме №2 на ул. Харьковская покупаются не через договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома на основе 214-ФЗ, а через паевой взнос в ЖСК. Здесь оговоримся, что по общему правилу в соответствии с Жилищным кодексом предполагается, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы. Поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля за движением денежных средств, предназначенных для строительства. Свою деятельность ЖНК осуществляют на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Набрасывая крупными мазками портрет новостройки, мы получим на холсте девяти-десяти этажный кирпичный дом на Левобережье с квартирами под отделку. Еще мы увидим, что в 2012 году уже большая часть 58% новостроек запланированы к вводу в эксплуатацию в следующем 2013 году. 39% из всего числа продаваемых квартир должны быть достроены в текущем году. И наконец, на сегодня 20 агентств недвижимости по четырем адресам, не боясь, называют в качестве срока сдачи 2014 год (Дианова, 8 и Дианова, 9, Транссибирская, 6/2).

Интересно то, что полтора-два года ожидания квартир в этих домах обойдется на 11-18% дешевле, чем новостройки, вводимые в эксплуатацию со дня на день. При этом стоит обратить внимание, что общая площадь квартир «послезавтрашнего дня» чуть меньше, чем в большинстве случаев у сегодняшних. Поэтому получается, что в расчете за один квадратный метр квартиры 2014 года дороже на 1-3% новостроек 2012 года. Так что потребитель выбирает между значительной суммой денег и просторной квартирой, но  сегодня или меньшими затратами сейчас, но на меньшую квартирку завтра.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость» . А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения
на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), период с октября 2011 г. по октябрь 2012 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с октября 2011 г. по октябрь 2012 г.

График 3. Структура выборки предложения на первичном рынке
жилья Омска по срокам сдачи в эксплуатацию за 2005-2012 гг. (по состоянию на октябрь соответствующего года)

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья в Омске
 на 10.2012 г. по данным сайта http://omskrielt.com

 Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Омске
на 10.2012 г. по данным сайта http://omskrielt.com

Таблица 3. Сводная таблица средней цены предложения
на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб./кв. м), на 29.10.2012 г.

	1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные			Среднее
	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич
Кир.	34,68	36,77	36,70	32,03	35,17	34,35	34,08	32,09	34,90	-	35,51	32,79	35,10
Лен.	37,26	-	42,85	36,21	-	39,79	34,56	-	36,17	-	-	36,47	37,43
Окт.	35,18	-	35,11	35,20	34,64	31,05	31,27	34,28	32,23	-	-	33,52	32,65
Сов.	36,63	43,38	34,39	37,07	45,00	32,52	35,14	44,00	30,02	29,70	-	-	32,06
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте Читайте также: В Омске обсудили реализацию госпрограммы «Национальная система пространственных ... Установлен предельный срок для освоения земельного участка Омичи активно приобретают недвижимость в Москве, а омской недвижимостью заинтере... За год сроки регистрации недвижимости по единой процедуре сократились более чем ... Омский Росреестр подвел итоги работы за 2023 год Омский Росреестр подвел итоги осуществления государственного земельного надзора ... В Омске проходит Сибирский форум по недвижимости Справедливая кадастровая оценка недвижимости: миф или реальность? Что такое электронная закладная? В омском Росреестре продолжается работа по повышению качества данных ЕГРН Премиум объявления Региональный сайт недвижимости в Омске Omskrielt Помогаем покупателям и продавцам находить друг друга с 2000 года Omskrielt – это старейший сайт о недвижимости в Омске и Омской области. С нами работают проверенные агентства региона, а также надежные частные риэлторы – они не только размещают свежие объявления и информацию об интересных акциях, но и делятся советами по выбору объектов, проверке продавцов, подготовке документов и рассказывают о других важных нюансах. Найти подходящий объект среди тысяч объявлений о недвижимости легко – просто воспользуйтесь фильтрами и включите сортировку по цене, дате или площади. Также вы можете оставить заметку для себя или добавить объект в избранное – тогда, когда владелец решит снизить стоимость, мгновенно узнаете об этом. Стараемся сделать сайт максимально удобным. Если возникнут вопросы, предложения по улучшению сервиса или о сотрудничестве – свяжитесь с нами, отвечаем быстро. Бесплатная публикация объявлений, актуальная база объектов и удобный поиск Электронный и печатный журнал «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» – выходит более 20 лет Полезные рекомендации от экспертов по недвижимости и новости регионального рынка Действующие акции от строительных компаний и агентств Омска и области Подать объявление Смотреть объявления Продажа Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры Трёхкомнатные квартиры Купить дом Купить коттедж Купить дачу Купить помещение Купить офис Аренда Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры Трёхкомнатные квартиры Снять посуточно Снять дом Снять коттедж Снять помещение Снять офис Новостройки Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры Трёхкомнатные квартиры Многокомнатные квартиры Дополнительно Новости недвижимости Мнения Справочная Журнал Недвижимость Акции Реклама на сайте Обратная связь Подать объявление Пользовательское соглашение Карта сайта © Омскриэлт.ком - недвижимость в Омске  Вконтакте  Карта сайта Реклама на сайте Обратная связь