Цены растут на все. На жилье тоже...

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец сентября 2012 года. Разберемся как изменились цены с учетом региональной инфляции.

По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 1 090 руб./кв.м (+3,3%) за месяц и составляет 34 110 руб. кв.м (±130). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 130 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 3 390 руб./кв.м (+11,0%) и стала на 13% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до  $1 094 и в европейской валюте до €842. Это связано как с повышением рублевых цен, так и в большей степени с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 42 590 руб./кв.м (±170). За месяц прирост цены составил 700 руб./кв.м (+1,7%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м. Цена «квадрата» б/у на 4 880 рублей (12,9%) выше значения, отмеченного в начале года и на 17% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 367 или до €1052.

• Новый рекорд рынка жилья

Квадратные метры Омска продолжают дорожать (график 1). Так, новостройки выросли  в цене на рекордные 3,3% за сентябрь, прибавляя  каждую неделю по 200-350 руб./кв.м, что сложилось в 1 090 руб./ кв.м (3,3%) за месяц. Это позволило ценам перешагнуть новый ценовой рубеж. На конец сентября стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по городу равна 34 110 руб./кв.м. С начала года каждый метр в новостройках вырос в цене на 3 390 руб. (+11%), т. е. средняя однокомнатная квартира подорожала на 145 тысяч рублей, двухкомнатная на 220 тысяч рублей, а трехкомнатная на 300 тысяч рублей.

На вторичном рынке средняя однушка выросла в цене на те же 145 тысяч рублей, двушка на 215 тысяч рублей, а трешка на 300 тысяч рублей. А один квадратный метр на вторичном рынке стоит на четверть дороже первичного. Средняя по городу стоимость квадратного метра вторички повысилась до отметки в  42 590 рубля. За месяц вторичные квартиры подорожали на 1,7%. По сравнению с началом года вторичное имущество возросло в цене на 12,9% (+4 880 руб./кв.м). Разрыв в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости Омска держится на уровне в 27% или 8 480 рублей с перевесом вторички. За сентябрь 2012 года на рынке жилья в 77% случаях цены повысились, а только в 5% цены уменьшились.

• Немного о коррекции цен

Разберемся, как изменились цены с учетом региональной инфляции (график 3). Известно, что динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости – ее необходимо корректировать на общее изменение цен. Расчеты здесь не хитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилой недвижимости отнимаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка. Т. к. на повышение цен на жилье влияет  общее повышение цен.

А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс – это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т. е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета «реального индекса роста средних цен на рынке жилья» мы соотнесли индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля в регионе.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен в Омской области за сентябрь составил 0,7% и 5,7% с начала года. Изменения цен на жилье на первичном рынке равно 3,3% за месяц и 11% с начала года. Т. е. номинальный индекс роста цен равен соответственно 1,033 и 1,11. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,033 для месячных данных и 1,11 для изменений с начала года. Получим 1,026=1,033/1,007 и 1,05=1,11/1,057. Другими словами, омские новостройки в реальности подорожали на 2,6% за месяц, а не на 3,3%, и подорожали с начала года реально на 5%, вместо номинального повышения в +11%.

Проделав аналогичные вычисления с данными вторичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры прибавили бы в цене 1% за месяц, а не просто 1,7%, и с начала года реально приросли бы в стоимости на 6,8%, а не на 12,9%, как говорят нам номинальные расчеты. Так что с точки зрения большой науки, омские «новые квадраты» дорожали вполне умеренно на 2-3% за восемь месяцев этого года, в сентябре они прибавили до 5%. Только сейчас, когда скудный урожай повышает цены на продуктовом рынке, действия монополистов раскачивают рост цен на бензин, и коммунальщики пересматривают повышение своих тарифов, цена жилой недвижимости может и не догнать общий рост цен.

На графике 3 видно, что кривые номинальных индексов изменения цен или другими словами рост цены квадратного метра с начала года постепенно увеличивался (см. высокие столбики для первичного рынка и верхнюю линию для вторичного рынка).  В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2012 года прибавили 5% на новостройки и 7% на вторичном рынке – это показывают кривые реального индекса цен (низкие столбики для первички и нижняя линия для вторички).

Если мы оглянемся на год назад, то согласно аналогичным расчетам за год жилая недвижимость на первичном рынке подорожала не на 13%, а на 5,7%. Т. е. повышение цен на новостройки только-только компенсирует застройщикам и инвесторам инфляционные потери. А то можно сказать, что и не возмещает затраты. Ведь для первичного рынка можно взять для расчетов не индекс потребительских цен, а индекс цен производителей  промышленных товаров в Омской области, который за год  вырос на 15,3%.

На вторичном рынке с сентября 2011 года стоимость квадратного метра повысилась не на 17%, а только на 9,4%.  Вот такой рост согревает сердца инвесторов в готовое жилье. Владельцы обустроенных жилищ, рискнувшие год назад купить квартиру, уже сегодня могут продать ее дороже на 15-20% и выиграть в деньгах 8-10%.

Вспоминим данные за 2011 год (график 4), тогда номинальная прибавка цен с точки зрения большой науки оборачивалась удешевлением омских квадратных метров семь месяцев 2011 года, в августе цены сравнялись с новогодними. Только тогда небывалый урожай и действия государства по сдерживанию роста цен на бензин и коммунальных тарифов позволили  ценам жилой недвижимости  реально вырасти на 1% для новостроек и на 4% для вторички.

• Почему растут цены на жилье

Кроме внешнего фактора – общего роста цен, сегодня на рынке жилья во времена умеренно-стабильного спроса со стороны покупателей главную роль играет объем и качество предложений квартир. А эти величины уверенно снижаются. Так, в течение сентября продаваемых квартир стало на шесть сотен меньше. На начало осени на омском рынке было выставлено на продажу более 14 тысяч квартир (график 2). Так, общая цифра предложений жилья в городе за прошедший год сократилась на четверть (-25%), при этом только с начала этого года потери составили 14%. При этом в основном  продолжает сокращаться объем предложений на первичном рынке. Структура предложения такова: 33% первичный рынок и 67% вторичный – 4,8 тысяч предложений против 9,6 тысяч (график 2).

Так, по официальным сведениям, объемы строительства в этом году в разные месяцы отставали от прошлогодних на 10-40%. По данным территориального органа Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-августе 2012 года введены в действие 5497 квартир общей площадью 394,2 тыс. кв. метров. Это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2011 года. При этом 40% от всех построен­ных площадей – это частные дома, 60% – многоквартирные. Из общего итога индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов введены в действие 1444 квартиры общей площадью 161,2 тыс. кв. метров. В лучшие годы расцвета строительной отрасли в регионе на долю индивидуальных застройщиков приходилось 10-20% вводимых в эксплуатацию площадей.

Хотя откладывание сроков строительства на сегодня скорее единичные случаи, чем массовые, но нерешенные проблемы дольщиков сдерживают спрос на новостройки. А замедление в развитии первичного рынка отражается на вторичном. Зачастую люди продают квартиру на вторичном рынке, чтобы улучшить свои жилищные условия, вкладываются в более комфортную первичку. А если сделки на рынке новостроек рискованные, то и приостанавливается продажа б/у квартир. Да и просто свободные квартиры, сегодня не продаются, а скорее сдаются в аренду. В надежде на более благоприятные времена, когда цены на жилье еще немного или намного подрастут. Поэтому и снижается количество предложений на вторичном рынке жилья.

Новый подъем наблюдается среди активных участников рынка недвижимости. Сегодня на омском рынке действуют порядка 490 профессиональных продавцов недвижимости, включая как самопродающих застройщиков, так и риэлторские агентства, которые энергично организовывают сложные цепочки продаж среди клиентов.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость».
А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую
недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), период с сентября 2011 г. по сентябрь 2012 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир и количества агентств)
на рынке жилой недвижимости Омска с сентября 2011 г. по сентябрь 2012 г.

График 3. Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен
предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2012 г.

График 4.  Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен
предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2011 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб./кв. м), на 24.09.2012 г.

 Таблица 4. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном
рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб./кв. м), на 24.09.2012 г.