Дешевле омских метров не найдешь

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец августа 2012 года. Рассмотрим, с какими ценами сталкиваются покупатели, решающие «квартирный вопрос»  в соседних с нами регионах.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 450 руб./кв.м (+1,4%) за месяц  и составляет 33 020  руб./кв.м (±120). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 120 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 2 300 руб./кв.м (+7,5%) и стала на 10% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до  $1 038 и в европейской валюте до €827. Это связано как с повышением рублевых цен, так и в большей степени с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 41 890 руб./кв.м (±170). За месяц прирост цены составил 650 руб./кв.м (+1,6%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 4 180 рублей (11,1%) выше значения, отмеченного в начале года и на 16% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 317 или до €1050.

• Общий взгляд на Омский рынок

Традиционно сезонное августовское оживление в риэлторском бизнесе оказало влияние на темпы повышения цен на рынке жилой недвижимости (график 1). На 27 августа 2012 года стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по городу равна 33 020 руб./кв.м. Новостройки приобретали в цене в среднем по 330 руб./кв.м за неделю. С начала года каждый метр в новостройках вырос в цене на 2 300 руб. (+7,5%). На вторичном рынке средняя по городу стоимость квадратного метра повысилась до отметки в  41 890 рублей. Средненедельное увеличение составляет более четырех сотен рублей за «квадрат». А за месяц «вторичные» квартиры приобрели 1,6% стоимости. По сравнению с началом года вторичное имущество возросло в цене на 11,1% (+4 180 руб./кв.м). Разрыв в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости Омска держится на уровне в 27% или 8 870 рублей с перевесом «вторички».

За август 2012 года на рынке новостроек в 67% случаях цены повысились, а только в 12% цены поменялись в сторону уменьшения. В строчках вторичного рынка только в четырех из ста случаях квартиры подешевели и в 74% подорожали. Минимальная цена квадратного метра «первички» – 13 800 рублей, что в 2,4 раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 33 020 рублей и в 4 раза ниже максимального значения цен новостроек, зафиксированных на отметке в 55 540 руб./ кв.м. Верхушка цен на «вторичке» достигла отметки в 175 000 рублей за «квадрат». Это в четыре раза больше среднегородской цены и в 10,7 раз превышает минимальную величину стоимости квадратного метра, который составляет 16 360 руб.

Августовский ажиотаж подстегивает не только рост цен на недвижимость, но и ведет к снижению объемов предложения. На сегодняшнем рынке выставляют на продажу менее 15 тысяч вариантов квартир (график 2). Из которых 35% – это  новостройки и 65% – это квартиры вторичного рынка. За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир  уменьшилось на 4%, а за прошедший год на 19%. Общая емкость рынка жилой недвижимости Омска сокращается в физическом размере до 837 млн. кв.м и растет в стоимостном выражении до общей суммы в  32 млрд. 762 млн. рублей. Число активных участников сделок на жилищном рынке осталось на уровне 480.

Откорректируем динамику рублевых цен на инфляцию, т.к. на повышение цен на жилье влияет  общий рост цен на все товары и услуги. По данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за август составил 100,7%. С учетом роста цен на все вокруг омское жилье с начала года подорожало не на 7,5%, а на 2,3% на первичном рынке, и на вторичном не на 11,1%, а на 5,7%. Другими словами, рост цен на недвижимость превышает  общее повышение цен на другие товары в 1,5-2 раза.

• У соседей жилье дороже

Если мы проведем сравнительный анализ, расширив границы до рамок страны, то по официальным данным Росстата Омская область вошла в число субъектов Российской Федерации, где цена за квадратный метр – одна из самых низких. Мы на 22 месте в ряду дешевых новостроек и на 37 по вторичному рынку из 80 субъектов исследования. Оглядываясь вокруг границ Омской области, видно, что омские цены ниже всех региональных, как по первичному, так и по вторичному рынкам  (графики 3, 4). На предпоследней позиции Кемеровская область, где «квадрат» оценен в новостройках на 10% дороже в 38 356 рубля и на 3% больше на вторичном рынке с ценой в 38 198 рублей.

На 10% обогнали нас новостройки Новосибирска и на 16% Томска. Среди наших ближайших соседей максимальный ценник на новостройки в Тюменской области – 45 647 руб./кв.м. А далее чем ближе к столице, тем строящиеся объекты еще дороже: в Свердловской области – более 57 тысяч руб./кв.м. Самая дорогая по стране стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Во втором квартале 2012 года  московский метр стоил 131 тыс.руб./кв.м, а питерские новостройки – 85 тысяч руб./кв.м. Таким образом, омские новостройки почти в 4 раза дешевле столичных.

Просматривая интернет-сайты можно много интересного узнать о строительстве и ценах на готовое жилье в соседних регионах. Так, по данным компании RID Analytics, www.ridasib.com сообщает, что средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в августе 2012 года составила около 47,7 тыс. руб., за месяц прибавив 1,8%. Средняя цена квадратного метра в сданных домах составила около 53,3 тыс. руб., потеряв за месяц 0,3%. Всего же с начала года цены выросли на 10%. Напомним, что прирост омских цен составляет 7,5%. В августе 2012 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 55 380 руб., что на 0,7% выше, чем в предыдущем месяце. Общий разброс цен в зависимости от района в промежутке от 71,2 тыс. руб./кв.м. до  41,2 тыс. руб./кв.м.  Средняя арендная плата составила  19 692 руб., что на 4,4% выше, чем в предыдущем месяце.

Сравнивая омские цены с новосибирскими вывод может меняться в деталях в зависимости от источников данных, но общее остается неизменным ценник на жильё у соседей выше (на 10-30% по данным Росстата или на 30-45% по данным аналитических компаний).

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам по вторичному рынку жилья. Омские квадратные метры и здесь самые дешевые. На 15% дороже томские «квадраты», на 30% новосибирские. Омское готовое жилье в 2 раза дешевле питерского и почти в 5 раз московского.

Отличия официальных данных от аналитических расчетов экспертов (и в частности наших данных, обозначенных в начале статьи), обусловлены тем, что рассматриваются другие временные отрезки, цифры собираются по областям, а не только по городу, и методологические основы расчетов отличаются. К тому же статистические данные, как правило, занижают ценовые показатели. Но, в главном, сохраняется та же пропорция отношения цен новостроек и вторички: так, у независимых аналитиков и у органов статистики по Омску, Новосибирску, Тюмени, Москве готовое жилье дороже строящегося. А в Кемерово и Санкт-Петербурге больше ценятся новостройки. В основном из-за постройки жилья более дорогих классов качества. Тогда как в первом списке городов среди новостроек преобладают больше дома социал- и эконом-классов.

Еще один важный общий момент: это рост цен с начала года (столбец Индексы цен на рынке жилья в таблице 1). Как только в Омской и Кемеровской областях вторичный рынок прибавляет быстрее первичного, а в большинстве же регионов цены на новостройки растут большими темпами. Скорее всего это ожидает и омский рынок, где в ближайшее время строящиеся объекты будут дорожать значительнее, чем давноэксплуатируемые.

Рост цен в новостройках в некоторых регионах России доходит до 10-13%, в Омске по разным подсчетам 4-7,5%. Тогда как по приросту цен на вторичное жилье наш город один из числа лидеров по стране и самый первый в округе.

• Эксперты предрекают крах

Расширяя границы рамок исследования до мирового масштаба, мы увидим, что наша страна теперь находится на четвертом месте в мире по темпам роста цен на недвижимость, так рассчитали аналитики авторитетной консалтинговой компании Knight Frank . Всего они обследовали 54 страны.  Цены на жилье в России за последний год по их расчетам подскочили на 9,9 % . Обогнали нас только Бразилия (+18,4%), Австрия (+11%) и Турция (+10,5%). И если следовать логике построения этого списка, в котором нижние строчки занимают страны аутсайдеры мировой экономики Португалия (-7,9%), Испания (-8,3%), Греция (-10,3%), Венгрия (-11,2%), Ирландия (-14,4%), то вывод для россиян можно сделать очень оптимистичным, экономическая ситуация в нашей стране на сегодняшний момент одна из лучших в мире.

Но не стоит слишком радоваться этому, так как большинство экспертов предрекают очередной крах рынку недвижимости с обвалом цен или в лучшем случае топтание на месте. Недвижимость уже сейчас переоценена не меньше чем в два раза, утверждает директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадим Засько . При этом цены пухнут буквально на глазах. Например, по расчетам экспертов «Индикаторов рынка недвижимости », квадратный метр жилья в столице дорожает на 1% еженедельно. Напомним, что мировой экономический кризис начался как раз с проблем на американском рынке недвижимости.

• Сравним доходы и расходы

Интересно посмотреть на гипотетическую возможность приобретения жилья в разных регионах. Для этого сравним стоимость квадратного метра и среднемесячную заработную плату (таблица 1). Так в Омске на покупку одного «квадрата» в новостройках понадобиться, зарплата за полтора месяца (точнее 1,6 месяца), столько же надо работать в Новосибирске и  Кемерово (индекс соотношения цены квадратного метра и зарплаты у наших соседей такой же – 1,6). Для покупки метра жилья на вторичном рынке омичу надо работать 1,7 месяца, кемеровчанину 1,6, а новосибирцу целых два месяца. Из всех наших соседей только в Томской области и цены на жилье выше, и доходы больше.

А вот жителям более богатых регионов не позавидуешь: несмотря на их высокие зарплаты, жилье у них намного дороже. Так, тюменцам надо трудиться 2,14 месяца, чтобы стать владельцем метра готового жилья. И того больше – 2,29 месяца в Свердловской области, где явный дефицит с новостройками. А в столице, где максимальные цены на недвижимость, понадобится 2,77 или 3,58 месяца, чтобы заработать на квадратный метр в зависимости от стадии готовности квартиры в новостройках или на вторичном рынке.

В целом для омичей ситуация складывается благожелательно: на сегодня цены на жилье у нас самые низкие среди соседних регионов, и даже одни из самых низких по стране, и рост цен в таких же пределах, что и вокруг нас.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость ». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок ».

График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), период с августа 2011 г. по август 2012 г.

 График 2.  Динамика объема предложения (кол-во квартир и количества)
агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с августа 2011 г. по август 2012 г.

График 3. Средние цены на первичном  рынке жилья за 1 кв.м. общей площади квартир
по субъектам Российской Федерации, рубль, II квартал 2012 года (выборочно по данным Росстата)

График 4. Средние цены на вторичном  рынке жилья за 1 кв.м. общей площади квартир
по субъектам Российской Федерации, рубль, II квартал 2012 года (выборочно по данным Росстата)

Таблица 1. Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м общей площади квартир за II квартал 2012 года и ее соотношение со среднемесячной заработной платой по субъектам Российской Федерации (выборочно, по данным Росстата)

 Таблица 2. Рейтинг стран по изменению цен на жилье во II квартале 2012 г.

Таблица 3. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.08.2012 г.

Таблица 4. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.08.2012 г.