Валюта: вкладывайте в апартаменты или храните дома

На минувшей неделе в гостинице «Ibis Сибирь» прошел круглый стол на тему «Инвестиции в эпоху кризиса: в поисках стабильности». Возможные проблемы в сфере недвижимости и дальнейшие перспективы проанализировали эксперты крупнейших омских компаний, а также гости из Новосибирска, Санкт-Петербурга и Москвы.

В состав экспертов вошли: директор компании Just Fit Life Виталий Королев, руководитель проекта «Апарт-отель» компании Just Fit Life Максим Титов, питерский руководитель жилищного направления международной группы NAI Becar Эльдар Султанов, московский управляющий директор «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» Виталий Баланович, новосибирский управляющий партнера DSO Consulting Сергей Дьячков из Новосибирска, начальник отдела финансирования строительных проектов и сложно структурируемых сделок омского отделения Сбербанка России Антон Василевич,  директор ЗАО «Октан-Брокер» Сергей Золотарев, директор омского филиала «БКС-Премьер» Григорий Сосновский и член Сертификационной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов Максим Репин.

Как оказалось, большинство участников мероприятия уверены, что кризис в России не прекращался: он просто периодически обостряется, как это уже было в 1998 и 2008 годах. Аналогичная ситуация, возможно, будет и в 2013 году. Первым эту идею высказал Виталий Баланович, обозначив, что «инвестиционные вливания лишь на время улучшили экономическую ситуацию». «Финансовый механизм, который был разработан по сути в конце 60-х – начале 70-х годов, далее просто разгонялся большой ликвидностью, доступностью капиталов…

Машина разогналась очень серьезно и очень быстро, – поделился эксперт. – Увы, ситуация такова, что эта конструкция продолжает с такой скоростью и ехать, ее никто не останавливает и не перестраивает… И в конечном итоге она развалится, и это будет достаточно больно, вот тогда-то мы и поймем, что значит настоящий кризис».

По мнению Сергея Дьячкова, Омск повторит опыт Томска, где в первые месяцы 2012 года, снижение объемов ввода жилья зафиксировано в 30%. Томск – это для Сибири почти всегда опережающий индикатор, так как через него не проходит транзит. «В 2013 году будет кризис перепроизводства жилья, который уже начинается», – такой приговор вынес эксперт.

Иное мнение высказал Виталий Королев, в России и Омской области нет «пузыря» (ажиотаж вокруг спроса), который был раздут в 2008 году, когда при годовом объеме строительства в 850 тысяч квадратных метров цены на недвижимость были выше, чем сейчас. В настоящее время все сбалансировано: стоимость соотносится с объемом.

Задумываться о вложениях эксперты советуют лишь в том случае, если гражданин или любое юридическое лицо имеют запас, которого хватит на безбедное существование в течение хотя бы 3-6 месяцев. Полученные сверх этой суммы средства можно вкладывать. При этом, как сообщил Виталий Королев, для обычных граждан набор инструментов для инвестиций ограничен: хранить средства в валюте, покупать недвижимость, довериться квалифицированному инвестору (в том числе банкам) или сохранить средства через массовые вложения. Например, в 2008 году Сергей Дьячков следовал «консервативной стратегии» – хранил доллары дома, или, как выразился сам эксперт, «сидел в кэше», и они принесли ему дополнительные 25%.

Максим Титов рассказал, что, по подсчетам аналитиков компании, более 60% омичей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом получить доход от жилых помещений сложно, так как его «съедает» инфляция, а при покупке коммерческих помещений высок риск потери рентного дохода. Поэтому эксперты посоветовали вкладывать деньги в новый вид недвижимости – апарт-отель с окупаемостью семь лет и доходностью в 15%. Для того, чтобы стать соинвестором Just Fit Life, достаточно иметь первоначальный  капитал в размере не менее 500 тысяч рублей.

Однако Сергей Дьячков усомнился, что в Омске апартаменты будут пользоваться большим спросом, поскольку нет достаточного количества покупателей. В ходе диалога с Виталием Королевым удалось выяснить, что средняя заработная плата омичей насчитывает 15-20 тысяч рублей, то есть на семью (муж, жена и ребенок) приходится совместный бюджет в размере около 50 тысяч рублей. Именно на эту категорию граждан – это около 20-40 тысяч человек в Омске-миллионнике – ориентирован апарт-отель. Кроме того, по мнению г-на Дьячкова, «омичи слаще морковки ничего не ели, их нужно научить», подразумевая под этим, что новизна проекта вызовет настороженность граждан.

Сам г-н Королев признает, что рынок апарт-отелей Омска не может быть таким широким, как московский или питерский. Поэтому, возможно, что через 7-10 лет он может стать перенасыщенным, если эту же идею начнут реализовывать и другие застройщики. Возник вопрос о влиянии апарт-отеля на рынок недвижимости в целом. Так, г-н Дьячков выразил опасения, что после запуска проекта конкуренты начнут снижать ставки на съемное жилье, чтобы переманить клиента, что приведет к оттоку денег из сектора.

Сергей Золотарев сказал, что в число конкурентов проекта в ближайшее время войдет зарубежная недвижимость, которая стоит дешевле и выигрывает по местоположению. А соинвесторов привлекать к новому проекту будет сложно по двум причинам: во-первых, существуют опасения по поводу обманутых дольщиков (кризис ликвидности жилья в 2008 году был вызван кризисом недоверия ко всем застройщикам), во-вторых, нужно доказать, что проект апарт-отеля не является финансовой пирамидой.

Тем не менее, большинство участников круглого стола отметило, что у компании Just Fit Life за плечами уже есть успешные реализованные проекты, поэтому сомнений в том, что у девелопера получится и построить, и продать пока единственный на омском рынке проект, нет. По словам Виталия Королева, гарантией для инвесторов также является и участие в проекте крупнейшей международной компании – NAI Becar. Кстати, по словам представителя вышеупомянутой компании Эльдара Султанова, в Санкт-Петербурге за последние год-полтора появилось свыше 10 проектов апарт-отелей. «У рынка есть спрос на доходную недвижимость, но не хватает инструмента, а именно не сформирован класс-рантье», – добавил эксперт. 

В целом эксперты сошлись на том, что вкладывать деньги в недвижимость лучше через новые хорошо проанализированные проекты. Систематизировал проблемы, с которыми сталкивается Сбербанк при финансировании проектов жилой или коммерческой недвижимости, Антон Василевич. Во-первых, отсутствует концепция проекта, во-вторых, анализ рынка, где будет реализован проект, зачастую не производится, т.е. в каком окружении он будет функционировать, куда он входит, что в принципе происходит на рынке, в-третьих, низкий уровень маркетинга проектов, в-четвертых, нежелание клиентов участвовать в проекте своими деньгами, причина этого кроется в характерном для Омска финансовом недостатке, и, в-пятых, омский рынок не организован деятельность наших клиентов не прозрачна – ни финансово, ни организационно – это не дает выстроить  доверительные и честные отношения.

Представитель брокерской компании Сергей Золотарев посоветовал инвестировать в сырьевые активы, ценные бумаги, привязанные к сырьевым активам, и в акции, у которых дивидендная доходность от многих крупных корпораций составляет 4-8% годовых. При этом, из сырьевых ресурсов «пузырь»  есть только на золоте, уверен эксперт. Его мнение по поводу акций поддержал Григорий Сосновский, наз­вав среди доходных компанию «Газпром», выплатившую в этом году порядка 5% дивидендов, и «СургутНефтеГаз», у которого «доходность зашкаливает за 10%».

Интересное и необычное мнение выразил Максим Репин: он предложил инвестировать в собственную духовность и саморазвитие. Именно кризис, по его мнению, стимулирует создание креативных и оригинальных идей. Остается надеяться, что в преддверии очередного «обострения» экономического кризиса действия инвесторов и заемщиков будут более обдуманными и осмысленными. Им помогут советы и рекомендации опытных экспертов, озвученные на круглом столе.