Летние цены: все, как обычно

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июля 2012 года. Определим самые доступные и самые дорогие квартиры на омском рынке.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 260 руб./кв.м (+0,8%) за месяц  и составляет 32 570 руб./кв.м (±120). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 120 руб./кв.м.С начала года цена увеличилась на 1850 руб./кв.м (+6,0%) и стала на 10% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до  $1011 и в европейской валюте до  €822. Это связано как с повышением рублевых цен, так и в большей степени с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 41 240 руб./кв.м (±170). За месяц прирост цены составил 470 руб./кв.м (+1,2%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 3 530 рублей (9,4%) выше значения, отмеченного в начале года и на 16% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 280 или до €1041.

Несмотря на повышение температуры воздуха и  снижение трудоспособности работников, активность на рынке недвижимости оставалась обычной для летнего сезона. Цены на омское жилье продолжали постепенно увеличиваться. За июль 2012 года цена одного  квадратного метра в предложении первичного рынка  повысилась на 260 рублей (+0,8%).

С начала года новостройки подорожали  на 6% или 1 850 руб­лей за среднегородской «квадрат». В итоге, на конец июля «первичка» предлагается по средней цене в 32 тысячи 57 рублей за квадратный метр (+/-120 рублей). На 27% или 8 670 рублей дороже «вторичка» (график 1). Готовое жилье продается по 41 тысячи 240 рублей за усредненный квадратный метр (+/-170 рублей). С начала года омский вторичный рынок  прибавил 9,4%, из которых на июльский рост приходится 1,2%.

На сегодняшнем рынке выставляют на продажу более 15 тысяч вариантов квартир (график 2). Из них 36% – это  новостройки и 74% – это квартиры вторичного рынка. За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир  уменьшилось на 3%, а за прошедший год на 16%. Общая емкость рынка жилой недвижимости Омска составляет 897 млн. кв.м на общую сумму 32 млрд. 293 млн. рублей. Число активных профессиональных участников сделок на жилищном рынке осталось на том же уровне – 480 единиц.

Обратимся к таблице самых доступных и дорогих квартир, которые предлагаются в различных районах Омска по состоянию на конец лета 2012 года. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость» и мультилистинговой системы сайта www.omskrielt.com, которые включают более 30 тысяч объявлений. Так, по сравнению с данными из предыдущего списка,  в   представленном все объекты стали дороже.

• Малозатратные (на первый взгляд) новостройки
  

Разбираясь в перечне доступных новостроек, отметим, что общим для них является расположение в удаленности от центральной части города, или малозаселенный район с неразвитой социальной инфраструктурой, или затянутые сроки строительства. Некоторые объекты возводятся с переменным успехом более пяти лет, сменяя застройщиков и переживая «войны» дольщиков. Примером в этом случае может выступать самая доступная новостройка, расположенная в микрорайоне «Космический». Еще год назад реальным было выкупить новостройку  за 880 тысяч рублей. Сегодня  минимальная стоимость самой непритязательной строящейся квартиры равна 930 тысяч рублей.

Заметим, что помимо общей стоимости важно оценивать цену одного квадратного метра. Так, например, одни из дешевых по общей сумме квартир на рынке (всего за 1 млн. 120 тыс. рублей) предлагаются в жилом квартале «Уютный» по ул. Светловской, но в пересчете на один квадратный метр их стоимость будет одной из самых дорогих среди новостроек – 48,7 тыс. рублей. Правда, в отличии от большинства соседей по нашей таблице эти квартиры в конце этого года будут вводиться в эксплуатацию с отделкой «под ключ» и даже частично меблированные.

Обратим внимание на редкий феномен рынка, когда компания-посредник продает квартиру дешевле застройщика. Найти такое можно среди новостроек Левобережья по ул. Мельничная, 87/1. Объясняется такое обстоятельство тем, что продавая квартиру на рынке, компания-застройщик ориентируется на сложившуюся ситуацию и сама хочет получить максимум возможного. А более доступные варианты, предлагают те, кто купил квартиры на ранних стадиях строительства, когда их стоимость была ниже, или застройщик передал квартиры в счет строительных материалов своим поставщикам по первоначальным ценам. Накручивают свою маржу они не по максимуму, а чуть меньше, чтобы продать быстрее квадратные метры и получить живые деньги.

Если обратиться к строящимся двухкомнатным квартирам, то самое выгодное предложение – 1 млн. 398 тыс. рублей. За эти деньги уже в конце этого года вы найдете воплощение своей мечты об отдельных двух комнатах по адресу ул. Батумская, 5. Здесь, заметим, в этом же доме продается одна из доступнейших однокомнатных квартир. В 80% случаев действует следующее правило: если к самым доступным однокомнатным квартирам накинуть еще 320-420 тыс. рублей, то можно смело решаться на покупку двухкомнатной квартиры в этом же доме.

Трехкомнатные новенькие квартиры начинают отсчет площадей с 70 квадратных метров и рост цен с точки в 1 млн. 730 тыс.рублей в Центральном районе, с 1,8 млн. рублей в Октябрьском и Кировском округах, точка отсчета в Советском АО – 2 млн. 280 тыс. рублей.

• Бюджетный вариант «бу» квартир

Самую заманчивую цену на вторичном рынке – 650 тысяч рублей за всю отдельную 38-метровую квартиру – просят у покупателя хозяева «убитой» квартиры в Старом Кировске на ул. 6-я Западная, 5. После сделанного ремонта в доме, среди частного сектора и складов с вершины второго этажа можно будет наслаждаться промышленным пейзажем ул. Семиреченской и ж/д узла под стук колес поездов и электричек.  За такие гроши как 700 тысяч рублей можно получить полноценную квартиру и среди промышленно-складской застройки недалеко от ул. 10 лет Октября в Центральном округе и на периферии Советского района на ул. Комбинатская, 46.

Если поднапрячься и накопить сумму в 850 тыс. рублей, то на ваш выбор предстанут уже несколько квартир в любом районе города, хотите на Левоберажье, в Чкаловском поселке или в Нефтяниках. Кроме такой скромной цены у этих малюсеньких квартир есть еще одно достоинство: вы можете сэкономить на ремонте, так как это жилье зачастую переделанное из общежитий и хозяйственных помещений находится в хорошем и даже отличном состоянии. Да и располагаться ваш дом будет в более оживленном и социально обустроенном районе.

Но если вам не по карману и такие квартиры, а жить где-то надо, то присмотритесь к подселению или квартирам гостинного типа. Здесь начинать выбирать жилье можно, если у вас за душой есть 300-400 тысяч рублей. Отдельные двухкомнатные благоустроенные квартиры начинают отсчет стоимости от 890 тысяч рублей до 1 миллиона рублей в зависимости от района месторасположения. Трехкомнатные в Кировском районе не найдешь дешевле 850 тыс. рублей, в Советском округе минимум на уровне 900 тыс. рублей, а в Октябрьском районе нет трешки доступней, чем по 1,4 млн. рублей.

• Лучше раз увидеть, чем сто услышать

Разобравшись с минимумом, окинем взглядом максимум. Пиковыми точками на карте новостроек будут квартиры в домах № 8 по ул. Тютчева и № 11/1 стр. по ул. Волочаевской. Именно здесь только за одни стены, причем еще отстраиваемые, посредники просят более 8 миллионов рублей. Но это не предел. Ведь в строящемся доме можно купить не просто квартиру, а площадь, в которой по вашему желанию можно объединить несколько квартир. Причем делать это можно как по горизонтали, так и по вертикали. В первом случае вам достанется часть этажа или весь этаж, во втором одна квартира будет многоуровневая. Тогда рекорд самой дорогостоящей строящейся квартиры может быть побит.

Рассматривая избранные дорогостоящие квартиры, отметим еще один адрес – пересечение ул. Добровольского, 14 и Кемеровской, 24. Здесь в жилом комплексе «Ласточкино» на уровне двадцатого этажа парит самая дорогая трехкомнатная квартира. Облегчите свой кошелек на 6 миллионов и уже в следующем году вы будете вместе с дизайнером расписывать стены вашего гнездышка, созерцая небесную даль.

Из всего многообразия двухкомнатных квартир самые дорогие расположились «под крышей Старгорода». Например, по ул. Шукшина, 3, в уже заселяемом доме квартира под отделку продается меньше, чем за 5 миллионов (4,675 млн. руб.). Среди полноценных однушек вряд ли найдется строящаяся квартирка дороже 2,3 миллионов. Но и здесь есть подводные камни: если вы не просто покупаете квартиру, нажимая в поисковых мультилистинговых системах, а еще и изучаете рынок, то, например, однокомнатную квартиру в доме по ул. Волховстоя, 9, вы вряд ли будете покупать у посредника за 2 млн. 270 тыс. рублей, а позвоните в компанию застройщика.

Где те же 48 квадратных метров под отделку свободной планировки, с лоджией и окнами ПВХ вы приобретете не по 47,29 тыс. рублей, а по 28-34 тыс. рублей за «квадрат». А если наступят благословенные времена, то по словам директора компании застройщика Сергея Оркиша, «если очистить цену от земельных проблем и большой стоимости присоединений, квадратный метр стоил бы до 20 тысяч рублей ». И тогда бы такая однушка в центре города продавалась бы за сумму меньше миллиона рублей.

Подскажем, как связаться с первоначальным продавцом-застройщиком. Для этого можно воспользоваться всемирной сетью Интернет и в любой поисковой системе в строке поиска надо ввести адрес строящегося дома и слова «ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ» или можно обратиться к рублике «Проектные декларации»  на сайте  http://www.omskrielt.com/declaration.php и там по интересующему вас адресу открыть этот самый документ. В нем должна быть размещена подробная информация о застройщиках, их истории, об их финансовом состоянии, о технологии строительства, о разрешении на строительство и его  сроках, перечень подрядных организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные работы.

Самый надежный способ – самостоятельно добраться до интересующего вас места и воочию увидеть, и оценить строительство. Сделав несколько шагов вокруг забора, вы обязательно найдете данные официального продавца или застройщика. Воспользовавшись мобильным телефоном, вы тут же получите всю интересующую вас информацию. Если вы не найдете вывески на заборе, строителей, техники, то дом или  уже введен в эксплуатацию, и тогда у проживающих в нем можно спросить о дате ввода и самому решить считать ли этот дом новостройкой. Или дом так давно строится, что все вывески стерлись, рабочие разбежались, материалы и техника проданы за долги строителей. В любом случае принимать решение будете вы, и лучше это делать доверяя не словам, а своим глазам.

• О самых дорогих вторичках

Несколько лет  высочайшую цену на вторичном рынке жилой недвижимости Омска просят за квартиру с авторским дизайном в элитном доме по улице Съездовская, 29/2. Эти многокомнатные апартаменты, отражающиеся в черном мраморе Концертного зала, оцениваются в 25 миллионов рублей. В список самых пиковых цен попали не только квартиры в элитных, подчас еще заселяемых, домах города Омска, но и просто просторные, хорошо обставленные квартиры.

Если вам уж очень хочется жить по одному из обозначенных в нашей таблице адресов, то просто полистайте журнал более скрупулезно, и тогда вы наверняка найдете похожее объявление, но разница в цене будет на пару, тройку, четверку, пятерку, а иногда и на шестерку миллионов ниже. Чем выше первоначально названная собственником квартиры цена, тем больше колеблется накрутка среди продавцов, иногда разница может доходить до 20-30%. Всего же на омском рынке просто дорогих квартир стоимостью более 7 миллионов рублей насчитывается порядка 240 штук. А предложений доступных квартир, долей квартир, комнат на подселении, приватизированных комнат в общежитии стоимостью до миллиона рублей – около 1,15 тысяч оферт.

Заметим такую закономерность: если среди доступных по общей стоимости квартир могут попадаться квартиры дорогие в пересчете на один квадратный метр, то среди максимально дорогого жилья и стоимость каждого квадратного метра будет высочайшей на рынке. Среди новостроек нас ослепляют ценники с цифрами от   42 до 55,5 тыс. руб./кв.м, а после нескольких лет обустройства и обживания золотые «квадраты» превращаются в бриллиантовые с ценой предложения доходящей до 175 тыс. руб./кв.м.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость».
А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки.  Вторичный рынок».

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), с июля 2011 г. по июль 2012 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир и количества агентств)
на рынке жилой недвижимости Омска с июля 2011 г. по июль 2012 г.

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.07.2012 г.

Таблица 2.
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.07.2012 г. 

Таблица 3.
Предложения самых доступных и самых дорогих квартир г. Омска, на 13.08.2011 г.
(В данной таблице сообщается открытая информация из базы сайта
http://www.omskrielt.com по благоустроенным квартирам в черте города).