Куда приведут «кривые» цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июня 2012 года. Представим, как в Омске распределилось количество предложений квартир по вариантам цен.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 50 руб./кв.м (+0,2%) за месяц  и составляет 32 310  руб./кв.м (±120). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 120 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1590 руб./кв.м (+5,2%) и стала на 9% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подешевел до  $964 и в европейской валюте до €768. Это связано как с повышением рублевых цен, так и в большей степени с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 40 770 руб./кв.м (±170). За месяц прирост цены составил 900 руб./кв.м (+2,3%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 3 060 рублей (8,1%) выше значения, отмеченного в начале года и на 15% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 216 и опустился до €970.

С начала года омская «первичка» подорожала на 5,2%, а «вторичка» – на 8,1%. На конец июня новостройки стоили в среднем 32 тысячи 110 рублей (+/-120) за «квадрат», готовое жилье – 40 тысяч 770 рублей (+/-170) (см. график 1). В течение последних трех месяцев среднее недельное изменение цен предложения на омские квартиры в новостройках составляет +0,1% и среднее за месяц +0,4%. На вторичном рынке цены в среднем поднимались на 0,2% неделя к неделе, и в среднем ежемесячно подрастали на 0,8%.

Если бы не общая инфляция, то цены на квартиры были бы ниже. Омское жилье за год подорожало не на 9%, а на 5% на первичном рынке, и на вторичном не на 15%, а на 11%. Все что сверх этого роста – это инфляционная составляющая, которую мы рассчитываем согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №40  от 3.10.2011 г. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за июнь составил 1,0%, 2,9% с начала года и 4% за год.

По-прежнему ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию изменения цен на потребительские товары. С начала года без учета роста цен на все вокруг, а считая только изменения цен, на первичном рынке жилье подорожало на 2,2%, и на вторичном – на 5,1%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 31,4 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 39,6 тысяч рублей.

• Меньше обороты – меньше агентств

С усилением оборотов, когда недвижимость быстрее продается и покупается, естественным кажется сокращение объема предложений на рынке. Так, количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах сократилось до 15,7 тысяч (график 2). В основном, за счет снижения на вторичном рынке, где  предложений стало на 7% меньше за один месяц.

По сравнению с прошлогодним июнем выбор квартир стал на 15% скуднее. Всего же в базе «Вторички» журнала «Недвижимость» 9,7 тысяч рекламных строчек. Чуть лучше обстоят дела на рынке новостроек, но в целом ситуация близка к  бедственному положению. Первичный рынок поправился на 2% за месяц, но похудел на 9% по сравнению с началом года. Таким образом, сегодня на рынке представлено около 6 тысяч вариантов квартир для первичной продажи. Что на 12% меньше, чем было год назад.

Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска за полгода сократилось на 70 с 550 фирм до 480 (график 2). Связано это не только с «похудением» рынка, но и с более строгими правилами игры на нем, которые диктуют профессиональные объединения. При этом, средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 33 эксклюзивных предложений.

• Куда кривая выведет

Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 3). Сначала отметим общее: по сравнению с аналогичными графиками за три предыдущих года гистограмма стала более растянутой. Это говорит о большем разбросе цен. А многовариантность цен на квартиры свидетельствует об оживленности рынка. Сделок совершается все больше. Как у продавца, так и у покупателя появилось больше возможности выбора ценовой стратегии.

Рассмотрим кривую новостроек, где видно, что 3% из всего их числа имеет цену за квадрат менее 25 тысяч рублей, а 2% – более 45 тысяч руб. Еще 4% от всех предложений выставлены по цене от 40 тысяч руб./кв.м до 45 тысяч руб./кв.м. Но такие цены скорее исключение из правил. Часто такая стоимость квадратного метра влечет ряд условий: в случае с низкой ценой это может быть, во-первых, как отложенный на дальний срок момент ввода в эксплуатацию, ведь как правило, минимальная цена назначается на начальных стадиях строительства. Во-вторых, могут потребоваться дополнительные вложения в само строительство на более поздних стадиях. В-третьих, большие затраты на обустройство квартиры до пригодного к использованию состояния, ведь часто дома с доступной стоимостью квартир сдаются без отделки (т.е. не просто без обоев на стенах, а без электропроводки и труб водо- и теплоснабжения, без межкомнатных стен и готового пола).

В противоположном случае с максимальной ценой выставляются квартиры уже сданные в эксплуатацию, с отделкой «под ключ» от строителей или со сделанным ремонтом от первых владельцев квартиры, или вообще меблированные. Основная же масса квартир на первичном рынке предлагается со стартовым ценником от 20 до 40 тысяч руб./кв.м. При этом, 19% квартир обладает ценой от 35 тысяч руб./кв.м до 40 тысяч руб./кв.м, 30% – от 25 тысяч руб./кв.м до 30 тысяч руб./кв.м. Большая часть всех предложений на рынке (41%) имеет стоимость от 30 до 35 тысяч руб./кв.м.

Именно на этот интервал и приходится средняя цена новенького квадратного метра (32 310 руб./кв.м). Сегодня все большее влияние на среднюю цену стараются оказывать квартиры с низкой ценой. Их диапазон от 20 до 30 тысяч руб./кв.м составляет – 10 тысяч рублей. Каждая третья (33%) квартира имеет именно такую цену и их около 2 тысяч оферт. Это больше, чем было за шесть лет наблюдений. Такая ситуация характерна при плавном снижении цен (что было в 2009 году) или когда цены стабилизировались (в 2010 году).

В то же время разбег более дорогих квадратов приходится на границы от 35 до 58 тысяч руб./кв.м (+23 тысячи рублей). В прошлом году разброс квартир выше средней цены составлял +70 тысяч рублей, два года назад +40 тысяч рублей, а три года назад +80 тысяч рублей. Сегодня каждая четвертая квартира  на омском рынке новостроек предлагается со стоимостью более 35 тысяч руб./кв.м.  В настоящее время можно говорить о том, что средняя цена в новостройках переживает переломный момент: с одной стороны, цены стремятся к снижению. Начавшееся активное строительство увеличивает количество новостроек, и, как следствие, возможно приведет к понижению цен. Но это теория, а на практике мы наблюдаем на рынке дефицит предложения (график 4). Поэтому цены на жилье вряд ли будут снижаться.

И вся макроэкономическая ситуация с ростом цен на финансовые ресурсы, на энергоносители и материалы в целом не способствует снижению цен на такой конечный вид продукта как квартиры. (Для справки: за полгода 2012 года в Омской области строительные материалы прибавили в цене 3,6%, а по стране – 2,8%.) С другой стороны, многие квартиры перешли из самой высокой ценовой категории в среднюю.

То есть, ценники будут переписываться в большую сторону с молниеносной быстротой. Надежда на то, что жилищный рынок вновь станет инвестиционным (когда квартиры приобретаются с целью вложения денег) вряд ли оправдает себя. Во-первых, сегодня квартиры продаются и покупаются с целью улучшения жилищных условий, во-вторых, для вложения в недвижимость нужна крупная сумма денег. А ограниченный круг платежеспособных покупателей – еще один сдерживающий фактор роста цен, и это общеэкономическая проблема не только омского региона, но и страны в целом.

На вторичном рынке 12% всех объявлений – это квартиры с ценой от 45 до 50 тысяч руб./кв.м, чуть больше этого диапазона «весят»  квартиры с ценой от 30 до 35 тысяч руб./кв.м – 16% всех объявлений. А 27% всех «б/у площадей» имеют цену предложения от 35 до 40 тысяч руб./кв.м. Среднегородская цена вторички должна быть как раз из этого диапазона (от 35 до 40 тысяч руб./кв.м). Но по расчетам она составляет 40 770 рублей за квадратный метр. То есть, входит в диапазон от 40 до 45 тысяч руб./кв.м, на который приходится всего 24% оферт.

Таким образом, 53% всех квартир предлагаются по ценам ниже средней, а 23% по ценам выше средней. Разбег цен от минимума в 17,22 тысячи рублей за квадратный метр до 155,56 тысячи рублей составляет порядка 140 тысяч рублей или в 9 раз «золотой квадрат» дороже «медного». (На первичном рынке разрыв минимальной и максимальной цены за квадрат – 39 тысяч рублей).

Все это говорит об искусственном завышении цен. Статистика разбора гистограммы подсказывает нам, что средняя цена должна снижаться. Но, учитывая только простой закон спроса и предложения, которым руководствуются большинство продавцов на рынке купли-продажи квартир, скорее сохранится тенденция, намеченная на графике 5, где наглядно показано, как в течение многих лет наблюдений со снижением количества предложений растет цена. Да и рынок окончательно превратился из рынка, где диктует условия покупатель, в рынок, где главенствует мнение продавца.

В наших традиционных таблицах цен с разбивкой по округам, количеству комнат и материалу стен дома нашли отражения общие тенденции рынка. Так, за июнь 2012 года на рынке новостроек только в 15% случаях цены снизились, а в 65% цены поменялись в сторону увеличения.
В строчках вторичного рынка только в четырех из ста случаях квартиры подешевели и в 73 % подорожали.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http: //www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), с июня 2011 г. по июнь 2012 г.

 График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке
жилой недвижимости Омска с июня 2011 г. по июнь 2012 г.

График 3.
Гистограмма распределения средней цены предложения квартир г. Омска
на рынке жилой недвижимости,  июнь 2012 г.

График 4.
Динамика  средней цены и объем выборки предложения  на новостройки Омска,
период с 2006 г. по 2012 г.

График 5.
Динамика  средней цены и объем выборки предложения  на вторичном рынке
жилья Омска, период с 2006 г. по 2012 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.06.2012 г.

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.06.2012 г.