Метры дешевеют, а квартиры дорожают

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2012 года. Определим, сколько могут стоить квартиры с различным количеством комнат в Омске.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 170 руб./кв.м (+0,5%) за месяц  и составляет 32 260  руб./кв.м (±110). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1520 руб./кв.м (+5,0%) и стала на 10% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подешевел до  $1016 и в европейской валюте до  €810. Это связано как с повышением рублевых цен, так и с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 39 870  руб./кв.м (±170). За месяц падение цены составил 650 руб./кв.м (-1,6%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2 160 рублей (5,7%) выше значения, отмеченного в начале года и на 14% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился до $1 204 и до €975.

• Традиционный провал 

На фоне общего роста цен на жилье в Омске третий год подряд в мае-июне наблюдается снижение стоимости «вторичных» квартир. Так за последнюю неделю мая «вторичка» подешевела на 1,3%, а за месяц падение цен составило 1,6%. Средняя цена на вторичном рынке жилья по Омску откатилась до уровня 39 тысяч 870 рублей (±170 рублей) (см. график 1). Недвижимость на «вторичке» по-прежнему на четверть дороже «первички». Каждый «б/ушный квадрат» за год подорожал на 12 %, в том числе на 5,7% только за 5 месяцев текущего года.

Годовой рост цен на первичном рынке составляет чуть меньше – 10 %, из которых ровно половина прибавки – 5 % это прирост с начала года. Новостройки за месяц прибавили в цене полпроцента. В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 32 тысячи 260 рублей за квадратный метр (± 120 руб./кв.м).

• Рост опережает инфляцию

Согласуем изменения рублевой цены жилой недвижимости Омска с уровнем инфляции согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №40  от 3.10.2011 г. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за май составил 0,6%. С начала года без учета роста цен на все вокруг, а считая только изменения цен, на первичном рынке жилье подорожало на 3,1%, и на вторичном – на 3,8%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 31,7 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 40 тысяч рублей. Омское жилье за год подорожало не на 10%, а на 7% на первичном рынке, и на вторичном не на 12%, а на 9%. Пока ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию изменения цен на потребительские товары, но в июле ситуация может измениться из-за  повышения тарифов ЖКХ, подорожания подакцизных товаров, а также скачка цен на бензин.

• За год рынок «похудел»,  за месяц  «поправился»

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах возросло до 16 тысяч (график 2). Произошло это в основном за счет прибавки на вторичном рынке, где за один месяц  предложений стало на 18 %. По сравнению с прошлогодним маем выбор квартир стал на 7 % меньше. Такое же «бедственное» положение и на рынке новостроек, который «похудел» на те же 7 % за год, потерял десятую часть по сравнению с началом года. Одно радует, что в течение многопраздничного мая предложений в строящихся домах стало чуть больше (+4 %), чем в апреле.

Таким образом, для взвешенного решения гражданин, инвестирующий в недвижимость на стадиях строительства, должен просмотреть порядка 6 тысяч рекламных строчек в базе «новостроек» журнала «Недвижимость». Количество компаний, торгующих на жилищном рынке Омска, остается на одном уровне,  на сегодня  их порядка 490. При этом, средний оборот фирм-посредников около 33 эксклюзивных предложений.

• Доступных квартир стало меньше

Рассмотрим подробнее структуру предложения квартир, в зависимости от общей цены (график 3). На начало лета 2012 года в Омске количество сверхдоступного жилья, стоимостью менее одного миллиона рублей, достигает  900 штук или 5% от всех предложений рынка. Прошлым летом на рынке было порядка 1,5 тысячи дешевых квартир. Почти половина (48%) недвижимости, предложенной к продаже в омском регионе, находится в ценовой категории от миллиона до двух миллионов рублей.

С ценником от 2 до 3 миллионов предлагается порядка 6 тысяч вариантов квартир, что составляет 36% от общей массы. А еще год назад только четверть квартир имели этот диапазон цен. Еще две тысячи продаваемых сегодня квартир (12%) стоят до 5 миллионов рублей. Объявлений с данными в колонке «цена» от 5 до 7 миллионов рублей более 300 строчек или 2% всей базы портала www.omskrielt.com.

Всего же на омском рынке почти 200 штук квартир можно назвать просто дорогими, ведь они выставляются на продажу со стоимостью более 7 миллионов рублей. Что составляет 1,4 % от общего количества оферт. В нашем городе количество сверхдорогих предложений, на сумму более 10 миллионов рублей,  порядка 60 штук, что соответствует 0,4 % всего рынка недвижимости Омска.

В наших традиционных таблицах цен с разбивкой по округам, количеству комнат и материалу стен дома нашли отражения общие тенденции рынка. Так, за май 2012 года на рынке новостроек только в 13% случаях цены снизились, а в 63% цены поменялись в сторону увеличения. В строчках вторичного рынка в семи случаях квартиры подорожали на несколько сотен и только в одном случае подешевели, правда, на десятки тысяч рублей.

• Размер определяет цену

Как и  год назад размер средней новостройки остался 68 квадратных метра. Но при этом одно-, двух-, трехкомнатные квартиры «похудели» на 2, 3 и 5 метров соответственно.  На середину 2012 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 43 квадратным метрам (таблица 1). «Двушка» занимает 66 квадратных метров. «Трешки» в среднем имеют площадь в 88 кв. метров. А вот метраж многокомнатных квартир остался на прежнем уровне – 130 квадратов.

По данным издательского дома  «Премьер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год увеличилась на 62 тысячи рублей. Таким образом, на начало лета она составила 1,425 миллиона рублей, что ниже ценника на  вторичном рынке, хотя и размер новой однокомнатной квартиры на 9 «квадратов» больше старой. Это и склоняет предпочтения покупателей в сторону инвестирования в строящиеся объекты. Ведь однокомнатные квартиры, как правило, являются первым самостоятельно приобретаемым жильем или самым доступным, когда у покупателя ограничены финансовые ресурсы.

Двухкомнатные квартиры за полгода подорожали почти на сотню (+98) тысяч рублей, за год – всего на 84 тысячи рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» более  2 миллионов рублей. Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они в среднем стоят 2,9 миллиона рублей. Полугодовой прирост цены составляет 93 тысячи рублей, годовой – 142 тысячи рублей. В многокомнатных квартирах ценник предложений вырос на 300 тысяч рублей за год и только на 76 тысяч рублей с начала года. Средние 130 квадратных метров из четырех-шести комнат  предлагаются по 4,3 миллионов рублей.

Таким образом,  с начала года увеличение цены квартир в новостройках колеблется от 3 до 7%. В это время более активно продавались малогабаритные объекты эконом- и социал-классов, чем квартиры с большей площадью, а они, как правило, более комфортабельные.  Поэтому – 3% или +2% приходится на изменения площадей, а оставшиеся 3-7% роста составляет «чистое» повышение цен.

Что касается вторичного рынка, то здесь средний метраж квартиры 56 «квадратов». Площадь «однушек» и «двушек» такие же как всегда, но на порядок меньше, чем в новостройках: 34 и 52 квадратных метра (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась до 73 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат хоть и «располнели» до 99 «квадратов», но по-прежнему «стройнее», чем новые квартиры.

По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за год повысилась на 146 тысяч рублей. Таким образом, к середине 2012 года она стоит 1,4 миллиона рублей, на 105 тысяч дороже, чем в начале года. Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет более 2 миллионов рублей. За полгода такое жилье «набрало» в цене 127 тысяч рублей, за год - 253 тысячи рублей.

Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем почти три миллиона рублей. Полугодовая прибавка цены составляет 226 тысяч рублей,  а годовая – 400 тысяч рублей. Средняя квартира с числом комнат более трех стала дороже и крупнее из-за переизбытка на рынке квартир близких по своим характеристикам к элитным: 99-метровая квартира продается по 4,3 миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 280 квадратных метров и просят за них от 1,6 до 20,5 миллионов рублей.

В целом, с начала года вторичная недвижимость подорожала на 6-9 %. Причем, только за счет роста цен. За год за счет прибавления квартир с большей площадью ценник повысился на 0-6%, а только за счет увеличения цен предлагаемая стоимость квартир поднялась на 14-18%. Таким образом, в большинстве случаев одно-, двух-, трехкомнатные квартиры за год подорожали на 11-16%, а многокомнатные на 18-24%.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок». http://www.omskrielt.com/news.

График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), с мая 2011 г. по май 2012 г.

График 2.  Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с мая 2011 г. по май 2012 г.

График 3.  Структура предложения квартир,
в зависимости от общей цены, на июнь 2012 года

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья в Омске на 06.2012 г.
по данным сайта http://www.omskrielt.com

 Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Омске на 06.2012 г.
по данным сайта http://www.omskrielt.com/ 

Таблица 3. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.05.2012 г. 

Таблица 4. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.05.2012 г.