Омская недвижимость продолжает дорожать

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2012 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 280 руб./кв.м (+ 0,9%) за месяц  и составляет 32 090  руб./кв.м (+/- 110). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1370 руб./кв.м (+ 4,5%) и стала на 9% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до  $1093 и в европейской валюте до  €825. Это связано как с повышением рублевых цен, так и с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 40 520 руб./кв.м (+/- 180). За месяц прирост цены составил 650 руб./кв.м (+ 1,6%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 180 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2810 рублей (7,5%) выше значения, отмеченного в начале года и на 13% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 380 и до €1041.

• Цены взяли новые рубежи

Апрель был отмечен взятием новых высот: средняя цена на первичном рынке жилья по Омску превысила значение в 32 тысячи рублей (график 1). Но самое примечательное, что  средневзвешенная цена на вторичном рынке перевалила за 40 тысяч. Сегодня «квадрат» вторички предлагается по 40 тысяч 520 рублей (+/– 180 руб./кв.м). Новостройки за месяц прибавили в цене почти процент (+ 0,9%). В итоге, средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 32 тысячи 90 рублей за квадратный метр (+/– 110 руб./кв.м). Это на 4,5% больше, чем в начале года и на 9% выше, чем год назад. Недвижимость на вторичном рынке на 26% дороже «первички». Разрыв цен продолжает увеличиваться уже два года. На конец апреля он составляет  8 тысяч 430 рублей (+/- 180 рублей). И стабильный спрос плюс сокращающийся объем предложений продолжает взвинчивать цены на жилье. Так только с начала года «б/у» квартиры подорожали на 7,5%, а годовой рост цен на вторичном рынке – 13%.

• Сахар дорожает больше, чем квартиры

Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №40  от 3.10.2011 г. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за апрель составил 0,3%. Если считать с начала года, то  с учетом роста цен на все на первичном рынке цены увеличились на 3,2%, и на вторичном – на  6,2%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 31,2 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 40 тысяч рублей.

Омское жилье за год подорожало не на 9%, а на 6% на первичном рынке, и на вторичном не на 13%, а на 10%. Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то цены на жилье росли бы меньшими темпами. С макроэкономической точки зрения ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию цен на потребительские товары. Только яйца и сахар, а также услуги дошкольного воспитания выросли в цене с начала года на большую величину, чем подорожали квартиры.

• Выбирать становится сложнее

На омском рынке продолжает сокращаться объем предложений на рынке. За год объемы выставленных на продажу квартир снизились на 3% первичном рынке и на 20% на вторичном. Т.е. на 14% стало меньше общее количество объявлений. Всего же за месяц на 400 строчек поредел каждый из разделов «Новостройки» и «Вторичка» базы журнала «Недвижимость».

В результате сегодня на рынке 14,5 тысяч оферт (график 2). Эта самое близкое к минимуму значение, только в январе 2010 года на рынке было 14,2 тысячи предложений. Да и такого быстрого снижения объемов давно не наблюдалось. Если колебания объемов предложений среди новостроек стабильно, то объемы жилья, проверенного временем,  особенно резко сокращаются. Так что для придирчивых покупателей остается все меньше выбора.

Сегодня 8,8 тысяч всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 5,6 – к первичному. Для новостроек эта цифра – 5,6 тысяч оферт характеризует рынок уже третий апрель подряд. В последние годы после  апрельского затишья следовал рост предложений новостроек вплоть до июля-августа. Посмот­рим, что будет в этом году.

Стабилизация политической системы на федеральном уровне говорит о дальнейшем росте нового строительства. Но смена власти на региональном и местном уровнях не гарантирует, что все будет гладко.

Вслед за сокращением объемов торгов идет уменьшения количества продавцов-посредников, на сегодня  их порядка 490. Скорее всего эта тенденция сохранится, ведь на одно агентство стало приходиться меньше оферт. В среднем в обороте каждого посредника около 30 эксклюзивных предложения.

• Малогабаритных квартир больше

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно-, двух- и трехкомнатных практически равны с небольшим перевесом «двушек». Сегодня самый большой выбор среди «двушек», их треть среди всех предложений, всего около 4,8 тысяч штук: 38 % среди первичного жилья и 30% среди вторичного. 30% от всего рынка – это однокомнатные квартиры (4,4 тысячи предложений).

При этом если к «однушкам» вторичного рынка приравнять гостинки и комнаты на подселение, то получится те же 35%, что на первичном рынке. Если такую уравняловку применить к общерыночным цифрам, то мы тоже получим 35% (5% гостинок +30% чистых «однушек»). Таким образом, большую долю предложений на омском рынке занимают малогабаритные квартиры.

Трехкомнатных квартир больше на вторичном рынке. Из-за достаточно большого срока экспозиции (времени когда квартира продается) их накопилось на рынке  достаточно много. Сейчас их общий выбор около 4 тысяч оферт, в прошлом году было 5 тысяч, а в 2008 году было только 3 тысячи штук.

Самый легковесный сегмент – это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести-семи. Из общего числа предложений таких 4 %, что равно 60 предложениям на первичном рынке и 530 из всех повторно продаваемых квартир.

А еще два года назад доля чистых однокомнатных квартир была самая большая и доходила до 35%. Но так как они самые дешевые по общей цене, то с 2010 года жилье стоимостью до миллиона рублей быстро раскупалось, да и осень 2011 года выявила жесточайший дефицит доступного жилья. Это способствовало процессу роста цен. Большинство однокомнатных и двухкомнатных квартир активно продаются по реальной рыночной цене.

• Главное не количество, а качество

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год практически не претерпела изменений, то вот в ценовой раскладке произошли некоторые изменения. На конец апреля 2012 года максимальную цену в новостройках в размере 33,27  тысячи рублей за квадратный метр имеют однокомнатные квартиры.

При этом за год они подорожали на 8% от стоимости 2011 года. Здесь решающую роль играют качественные характеристики строящихся «однушек». Во-первых, большинство из них идут в панельных домах с отделкой «под ключ». Во-вторых, все большей популярностью пользуются сверхмалогабаритные квартиры, но минимально меблированные. Все это делает квартиру в целом более дешевой, а вот в расчете за квадратный метр «золотой».

На максимальные 10% или почти 3 тысячи рублей подорожали «квадраты» в строящихся объектах разделенных на две комнаты. Средняя цена «квадрата» в двухкомнатных квартирах 31,5 тысяча рублей за квадратный метр. На 9% выросли цены в трехкомнатных квартирах, где на сегодня средний ценник составляет 31 тысячу 96 рублей. Именно цена «трешки» ближе всех к среднерыночной стоимости  жилья вторичного рынка на протяжении многих лет.

Меньше прочих увеличение цен наблюдается в многокомнатных новостройках, так как они и так довольно дорогие – 32,29 тысячи рублей за квадратный метр, а  общая стоимость квартиры – от 3 до 13 миллионов рублей. Объясняется такое положение дел не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. Поскольку квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат.  За прошедшие два года больше всех подорожали те же двухкомнатные квартиры – на 16% и меньше всех многокомнатные +12%. Если смотреть на изменение цен с 2007 года, то новостройки с любым количеством комнат прибавили в цене 22-24%.

На «вторичке» на конец апреля 2012 года максимальную цену в 42,84 тысячи рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали на максимальные 17% от цены в старых домах, прибавив более 6 тысяч рублей к каждому «квадрату». На тысячу дешевле, чем в апартаментах, будет стоить однокомнатный «квадрат» – 41,96 тысяч рублей. За год он подорожал на 5 тысяч рублей, а за два года на 22%.

На протяжении многих лет ближе всех к среднерыночной цене трехкомнатные квартиры, которые стоят 31,96 тысяч руб­лей за квадратный метр  в новостройках и 40,43 тысячи рублей на вторичном рынке. Самые дешевые из всех – «двушки». Они оцениваются в 40 тысяч 170 рублей за квадратный метр на вторичном рынке и в 31,5 тысячи рублей на первичном рынке.

За прошедшие пять лет на вторичке  больше всего возросли в цене многокомнатные квартиры, подорожав на 35%, и трехкомнатные (+30%). Одно- и двухкомнатные квартиры подорожали на 21-22%. Таким образом, сдвинулась ценовая планка на большинство объектов жилищного рынка недвижимости Омска.

Для тех, кто следит за изменениями цен в зависимости не только от количества комнат в квартире, но еще материала стен и района расположения дома, приводим таблицы 1, 2. С их помощью можно легко составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры.

В строчках выбирается район Омска, по столбцу – размер квартиры по количеству комнат, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен, и, наконец, на пересечении строки и столбца отмечается число цены одного квадратного метра. Зная общую площадь своей или желанной квартиры, умножайте ее на число из нашей таблицы и получаете ориентировочную стоимость жилой недвижимости.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

 График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), с апреля 2011 г. по апрель 2012 г.

 График 2. Динамика объема предложения
(кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с апреля 2011 г. по апрель 2012 г.

 График 3. Структура предложения квартир на рынке жилья Омска
в зависимости от количества комнат  в 1 квартале 2012 г.
(в долях от общего количества)

 График 4.  Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска
в зависимости от количества комнат в 1 квартале 2012 г. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1

Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.04.2012 г.

 Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.04.2012 г.