Меньше предложений, выше цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2012 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от района, где  расположена  квартира.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 160 руб./кв.м (+0,5%) за месяц  и составляет 31 810  руб./кв.м (+/-110). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1090 руб./кв.м (+3,5%) и стала на 9% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до  $1082 и в европейской валюте до  €814. Это связано как с повышением рублевых цен, так и с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 39 870 руб./кв.м (+/-180). За месяц прирост цены составил 700 руб./кв.м (+1,8%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 180 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2160 рублей (5,7%) выше значения, отмеченного в начале года и на 12% больше, чем год назад.. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 366 и до €1023.

Новостройки прибавляют меньше, а «вторичка» – реже
Первый квартал 2012 года зафиксировал рост цен на недвижимость. На первичном рынке он составил 3,5%, на вторичном – 5,7%. Хотя за март темп роста несколько снизился (график 1). Так новостройки прибавили только 0,5%, вместо февральских 1%. А «вторичка» приросла только на 1,8%, в феврале было 2,6%.

Из многолетних наблюдений мы знаем, что  март всегда был самым пиковым месяцем по приросту цен. А сегодняшние цифры свидетельствуют о более волнообразном изменении стоимости на жилую недвижимость: если и прогнозировать  рост цен, то он будет постепенным и с периодами фиксации и, может быть, в каких-то случаях даже снижения. В целом, по данным сводных таблиц 1, 2, на  первичном рынке в двух случаев из трех  ценник поднялся и только в каждом пятом случае – опустился.

Таким образом, по сравнению с прошлыми месяцами, в большем количестве предложений продавцы поднимали цены, но на меньшую сумму, чем раньше. На  вторичном рынке ситуация складывается иначе, здесь больше предложений от частых лиц, в то время как на первичном значительную роль играют оптовые продавцы. За последний месяц в 70% предложений на вторичном рынке поднялись цены (это меньше, чем было раньше) и только в одном случае из десяти – снизились (это больше, чем было раньше). Поэтому и наблюдается замедление роста.

В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 31 тысячу 810 рублей за квадратный метр (+/– 110 руб./кв.м). Недвижимость на вторичном рынке на четверть дороже первички. Разрыв цен продолжает увеличиваться уже два года. На конец марта он составляет  8 тысяч рублей. Вторичка в среднем по городу предлагается по 39 тысяч 870 рублей за квадратный метр (+/-180 рублей) (график 1).

Учтем макроэкономический фактор
Традиционно отдадим дань макроэкономическим факторам, влияющим на общий вывод о ценах  на недвижимость. Сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за март составил 0,4%. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №40  от 3.10.2011 г.

С учетом роста цен на все вокруг омское жилье за год подорожало не на 9%, а на 6% на первичном рынке, и на вторичном не на 12%, а на 9%. Другими словами рост цен на недвижимость превышает  общее повышение цен на другие товары. Если считать с начала года, то  на первичном рынке цены увеличились на 2,6%, и на вторичном – на  4,8%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 31,5 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 39,5 тысяч рублей.

Базы предложений редеют
Мы следим за еще одним фактором, влияющим на возможный рост цен, – это сокращающийся объем предложений на рынке. За первый квартал 2012 года объемы выставленных на продажу квартир снизились на 7% на первичном рынке и на 10% на вторичном. Т.е. на 9% стало меньше общее количество объявлений. Всего же за месяц на 500 строчек поредела база журнала «Недвижимость». В результате сегодня на рынке 15 тысяч оферт (график 2).  60% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 40% – к первичному.

Объем предложений жилищного рынка Омска занимает  общую площадь в 866 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму чуть менее 32 млрд руб. Количество продавцов-посредников также стабилизируется, их порядка 500.
На одно агентство приходится в среднем 31 оферта.

Где строят, а где достраивают
Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т.е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За полгода структура существенных изменений не претерпела. Как  Кировский округ был самым застраиваемым, так и остался: 39% от всех объявлений регистрируется в системе с пометкой Кировский округ.

Заметим, что порядка 57 новостроек зарегистрировано именно в этом округе, т.е. треть от всех строящихся объектов. Активная жилищная, коммерческая и социально-культурная застройка и планы застройки Кировского округа дают много вариантов для сделок с квартирами в нем. Поэтому на него приходиться большая доля (29%) от всех предложений на жилищном рынке.

В Центральном округе на начало 2012 года зарегистрировано порядка 35 новостроек, т.е. 21% от общегородского числа, при этом большая их часть находиться на последних сроках строительства или уже введена в эксплуатацию. Напомним, что к первичному рынку относятся объекты в стадии строительства и год (а во время кризиса два) после ввода в эксплуатацию.

И в силу меньшего количества новых строек Центральный округ стал занимать меньшую долю на рынке – только 18% среди предложений новостроек.  Но по-прежнему, каждое третье объявление (31%) на вторичном рынке имеет адрес Центрального округа.

Благодаря активности застройщиков доля предложений в Октябрьском округе выросла вдвое на максимальные 12%. Сегодня почти каждое четвертое предложение новостроек (23%) фиксируется в Октябрьском округе. Но, с другой стороны, двукратное увеличение объема предложений, а вернее их долгое зависание в числе продаваемых, объясняется то ли недоработкой служб продвижения продаж, то ли большим числом обанкротившихся застройщиков. Ведь в этом округе (также как и в Советском) на карте можно отыскать 21 стройку, что составляет 13% от всех строительных площадок.

При этом предложения из Советского округа сократились вдвое на первичном рынке и на четверть на вторичном. Большая доля новостроек в Советском округе также находиться в стадии завершения или уже прошла акт приемки госкомиссией, это и объясняет снижение доли района на первичном рынке с 21% до 12%. Недвижимость, прописанная здесь, по-прежнему занимает пятую часть (19%) от вторичного рынка.

Доля предложений в Ленинском округе увеличивается. Он – самый экологически чистый и меньше всех застраиваемый. Поэтому и несколько дефицитный с предложениями квартир. В Ленинском районе меньше всего строительных кранов, только на 8 участках, что занимает 5% от всех строительных площадок. На его долю приходиться 8% среди новостроек и 15% на вторичном рынке. Здесь же хочется отметить, что активно застраиваемый пригород влияет на общегородскую ситуацию. Сегодня порядка 22 объектов возводится в пригородах, большая часть которых расположены в с.Троицкое.

Иллюстрируем классику
Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде дефицитный и элитнозастраиваемый Ленинский округ. Средний ценник здесь вырос за квартал на рекордные 5%, т.е. на 1 тысячу 700 рублей с каждого квадратного метра. Сегодня среднеокружная цена нового «ленинского квадрата» устанавливается на уровне 35 тысяч 560 рублей, что на 3,75 тысячи дороже среднегородского «квадрата».

Еще один район, где ценники больше среднерыночного – это Центральный округ. Здесь квадратный метр на 1 тысячу 320 рублей дороже и предлагается по 33 тысяч 130 рублей за каждый квадратный метр. На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой в 31 тысяч 530 руб./кв.м («плюс» 900 рублей с «квадрата» за квартал).

Близкую к левобережным цену в 31 тысячу 390 руб./кв.м сформировали в Советском округе. А самый дешевый по новому жилью Октябрьский округ с ценой предложения в 29 тысяч 650 рублей за квадратный метр. Что касается вторичного рынка, здесь ситуация иная. С максимальной ценой в 43 тысячи 800 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа, с начала года ценник здесь вырос на 6%, т.е. каждый обжитой квадрат подорожал более чем на 2 тысячи 300 рублей.

В борьбе за второе место победил Кировский округ, где средняя цена за «квадрат»  39 тысяч 410 руб./кв.м. Прирост цен +6% с начала года. На третьей ступеньке пьедестала стоит жилье в Ленинском округе, которое подорожала чуть меньше +4% и зафиксировало среднюю цену в 37 тысяч 890 руб./кв.м. В Советском округе произошла корректировка цен в сторону их активного завышения до 37 тысяч 040 руб./кв.м.

Именно здесь самый большой прирост цен +7% с начала года, что выливается в 2,5 тысячи рублей наценки среднего квадратного метра в округе. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа. Ценник в ОАО вырос всего на 1 тысячу 830 руб./кв.м или 5%, что вылилось в среднюю цену 36 тысяч 210 руб./кв.м. Это на 18% дешевле, чем у лидера в Центральном округе.

В целом мы видим, что где меньше предложений, там цены выше, а где их становиться больше, там и ценник самый низкий. Омский рынок жилой недвижимости иллюстрация к классическому закону спроса и предложения. За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), с марта 2011 г. по март 2012 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с марта 2011 г. по март 2012 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости
от месторасположения в 1 квартале 2012 г.  (в долях от общего количества)

График 4.  Ценовой рейтинг районов Омска на 26.03.2012 г.
(первичный / вторичный рынок)

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.03.2012 г.  

 Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.03.2012 г.