Земельные участки разделены на 17 групп

Об итогах государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) населенных пунктов Омской области  2011 года рассказывает главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Нина Дузенко.

С 1 января 2012 года для земельных участков  в составе земель населенных пунктов Омской области будет применяться новая кадастровая стоимость. Согласно Земельному кодексу РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статья 65), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31).

Омская область – первый субъект  Российской Федерации, в котором кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась по правилам, введенным  Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  и  Федеральными стандартами оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010  № 508.

Существенным отличием новой кадастровой оценки явилось то, что в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3 были внесены изменения в Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15.02.2007 № 39. Одним из важных изменений стало то, что земельные участки с видом разрешенного использования, указанного в п. 1.2.7 («земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии»), теперь разделились на 2 самостоятельные группы: «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

График 1. Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель г. Омска по видам разрешенного использования

График 2. Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель  населенных пунктов
Омской области под объектами индивидуального жилищного строительства

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Решение о проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов было принято Министерством имущественных отношений Омской области, о чем было издано Распоряжение от 12.10.2010  № 1424-р «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области». 

20 октября 2010 года между Министерством имущественных отношений Омской области и Управлением Росреестра по Омской области заключено Соглашение о взаимодействии в ходе выполнения работ  по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области. Исполнителем работ, выбранным в результате конкурса, проведенного Министерством имущественных отношений Омской области 18.01.2011, стало государственное предприятие Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства».

По состоянию на 1 января 2011 года   в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о 541 748 земельных участках. В процессе анализа и формирования перечней объектов оценки из общего количества были исключены земельные участки, у которых отсутствовали необходимые характеристики (местоположение, площадь, разрешенное использование), описание  вида разрешенного использования не позволяло определить номер вида разрешенного использования (например, «под общественно-деловые цели», «под общественно-деловую застройку»),  из которых на дату оценки уже были образованы новые земельные участки (перечень содержал ранее существовавшие земельные участки и образованные из них новые земельные участки, таким образом,  происходило дублирование площади) со значениями площади 0 кв.м. и значениями площади в виде дроби.

В результате ГКОЗ населенных пунктов Омской области проведена в отношении 520 423 земельных участков, из них: по городу Омску – в отношении 162 057 участков; по муниципальным образованиям Омской области – в отношении 358 366. Все земельные участки были разделены на 17 групп согласно видам разрешенного использования (далее – ВРИ).  Наибольшее количество земельных участков, согласно ВРИ,  предназначены для размещения домов индивидуальной жилой застройки, они составляют 69 процентов от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Доля садовых, дачных земельных участков равна 21 проценту, под объектами торговли и бытового обслуживания находится чуть менее 2 процентов. Земельных участков на территории области, отнесенных к 7 группе ВРИ (офисы делового и коммерческого назначения), всего 733 или  0,14 процента от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ результатов новой кадастровой оценки выявил следующие закономерности. В целом по области произошло снижение кадастровой стоимости земельных участков. Для городов области, таких как Исилькуль, Калачинск, Тюкалинск, Тара, Называевск,  снижение составило от 3 до 5 раз.

Для рабочих поселков Омской области снижение по основным ВРИ земельных участков (ИЖС, торговля, гаражи, объекты культуры, образования; административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства) составило от 2 до 5 раз по сравнению с результатами предыдущей кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2007 года и утвержденной в 2010 году.

Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в сельских населенных пунктах, изменилась  как в сторону понижения, так и в сторону увеличения в  отдельных районах. Повышение кадастровой стоимости земель населенных пунктов произошло в  Азовском, Большереченском, Знаменском, Калачинском, Кормиловском, Крутинском, Любинском, Марьяновском, Называевском, Нововаршавском, Одесском, Саргатском, Таврическом, Тарском, Тевризском, Тюкалинском, Усть-Ишимском, Черлакском районах Омской области. Наименьшее повышение кадастровой стоимости земельных участков ИЖС наблюдается в Калачинском районе – в 1,14 раза, а наибольшее – в Омском районе – в 2,94 раза по сравнению с предыдущими результатами.

Кадастровая стоимость земель городских населенных пунктов (без областного центра) и сельских населенных пунктов составила 33 302,6 млн. рублей, в т.ч.  кадастровая стоимость земель городских населенных пунктов – 7 933,8 млн. рублей, сельских населенных пунктов  – 25 368,8 млн. рублей.

Общественный  резонанс вызвала проведенная в 2007 году  кадастровая оценка земельных участков, расположенных в Омске. Землепользователи и землевладельцы, не согласные с величиной кадастровой стоимости своих земельных участков, оспаривали  ее в судебном порядке. Результаты новой кадастровой оценки позволят снять социальную напряженность и установить рациональные платежи за землю.

В целом по  Омску произошли изменения кадастровой стоимости как в сторону увеличения, так и – уменьшения. Согласно предыдущей оценке наиболее проблемными земельными участками были участки в составе 5,7,9,13 групп ВРИ. Сравнение результатов двух последних туров оценки показывает, что кадастровая стоимость земельных участков под объектами торговли,  офисами и промышленными объектами уменьшилась  вдвое  (стоимость квадратного метра земли).

Незначительные изменения в сторону увеличения произошли в стоимости земельных участков в составе 1,3,4 групп ВРИ. Теперь  средневзвешенная величина УПКСЗ для размещения домов многоэтажной застройки составит 3972 руб./кв.м. вместо 3578 руб./кв.м., а для земельных участков садоводческих и дачных объединений – 160 руб./кв.м. вместо 146 руб./кв.м.  Увеличение стоимости в 5 и более раз произошло в 8 и 11 группах ВРИ, это земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и земельные участки портов, водных и железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

Диаграмма  позволяет наглядно сравнить уровень  кадастровой стоимости квадратного метра  земли   в г. Омске 2011 года по отношению к стоимости 2007 году. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, поэтому нельзя исключать погрешности. Следовательно, появятся землепользователи, которые будут недовольны ее результатами. Сегодня согласно действующему законодательству в области оценки существует 2 способа урегулирования спорных моментов: судебный и досудебный.

Досудебное оспаривание результатов ГКОЗ заключается в том, что правообладатель или иное заинтересованное лицо  вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.  Основаниями для обращения в комиссию могут являться документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или  наличие отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приказом Росреестра от 21.11.2011 № П/456  в Омской области создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой  стоимости при Управлении Росреестра по Омской области. В состав комиссии включены представители  Управления Росреестра по Омской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Омской области, представитель органа исполнительной власти субъекта РФ,  представитель Национального совета  по оценочной деятельности. 

Деятельность комиссии регулируется  Федеральным законом  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказом Министерства экономического развития РФ от 22.02.2011 N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Комиссия будет работать на постоянно действующей основе, и результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение 6 месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Становление института кадастровой оценки земель  в нашей стране началось  с 2000 года. Государством сделано многое для развития кадастровой оценки, только за последние 2 года приняты новые  федеральные стандарты, внесены изменения в законы об оценке, разработаны новые методики.

Все это говорит о важности государственной кадастровой оценки земель. Поэтому актуальные результаты кадастровой оценки, формирующие налогооблагаемую базу региона и отражающие реальную рыночную ситуацию, отвечающие интересам общества и государства, позволят развиваться предпринимательству,  а также региону в целом.