Цены растут каждую неделю

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2012 года. Особенно пристально рассмотрим ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от класса качества.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 300 руб./кв.м (+1,0%) за месяц  и составляет 31 650  руб./кв.м (+/-110).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 930 руб./кв.м (+3,0%) и стала на 9% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до $1045 и в европейской валюте до €804. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 39 170 руб./кв.м (+/-180). За месяц прирост цены составил 1000 руб./кв.м (+2,6%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 180 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1460 рублей (3,9%) выше значения, отмеченного в начале года и на 11% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 330 и до €995.

• Новостройки шагают, «вторичка» бежит

За прошедший месяц цена новостроек в Омске прибавила 300 рублей за квадратный метр, а «вторичка» подскочила на 1000 рублей (график 1). В среднем за  неделю цена предложения на омские квартиры в новостройках вырастает на + 0,3%. Всего за февраль  ценники увеличивались на 1%, а за два месяца на 3%. В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 31 тысячу 650 рублей за квадратный метр (+/–110 руб./кв.м).

Недвижимость на вторичном рынке на 24% дороже первички. Разрыв цен продолжает увеличиваться уже два года. На конец февраля он составил  7,5 тысяч рублей. На вторичном рынке цены в среднем подскакивают на 0,5% неделя к неделе, и за  февраль набежало 2,6%, а с начала года почти 4% роста. В результате такого разбега скоро средний ценник на рынке перешагнет планку в 40 тысяч рублей за квадратный метр. А пока на конец зимы 2012 года  цена на вторичку в среднем по городу составляет по 39 тысяч 170 рублей за квадратный метр (+/–180 рублей) (график 1).

• Инфляция постепенно повышает цены

Соотнесем рост цены на недвижимость с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за январь составил 0,2%. Примем для расчетов  за февраль изменения в таком же размере 0,2% и проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию, согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №40  от 3.10.2011 г. Исключая из роста цен на жилую недвижимость общее движение цен, получим вывод, что цены на омское жилье с начала года выросли на 2,6% на первичном рынке и на 3,5% на вторичном. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 31,5 тысяч рублей за квадратный метр, а «вторички» – 39 тысяч рублей.

Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то цены на жилье росли бы меньшими темпами. С макроэкономической точки зрения ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию цен на потребительские товары. Но в начале этого года общее изменение инфляции отличается от многолетнего опыта. Обычно в январе происходил скачок инфляции в основном за счет роста тарифов на коммунальные услуги и на продовольствие. Сегодняшняя искусственно отложенная инфляция является залогом постепенного повышения цен на жилье.

• Сокращается объем оферт

Еще один фактор, влияющий на возможный рост цен, – это сокращающийся объем предложений на рынке. Так, только за февраль первичный рынок ужался на 5%, а вторичный на 3%. За два месяца с начала года объемы выставленных на продажу квартир снизились на 9% и на 11% соответственно. При сравнении с прошлым годом также наблюдается снижение количества объявлений о продажах в журнале на 3% в рублике «Новостройки» и на 14% в разделе «Вторичный рынок». В результате сегодня на рынке 15,5 тысяч оферт (график 2).

Количество продавцов-посредников также стабилизируется. На одно агентство приходится в среднем 30 оферт. Все 15,5  тысяч вариантов квартир жилищного рынка Омска занимают  общую площадь в 915 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму чуть менее 31 млрд. руб. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, как и в предыдущие годы, 60% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 40% – к первичному.

• Разложение по классам

Разберем структуру предложения жилья в Омске в зависимости от класса качества в 1 квартале 2012 г. (таблица 1). Оценочные расчеты по долям проводились на основании среза информации в основных сегментах рынка жилья.  Так, из всех выставленных на продажу на рынке квартир менее половины обладают статусом социал класса, более четверти – эконом-класса, четверть рынка – бизнес- класса и менее 1% – это класс элита (график 3).

При этом абсолютно по-разному идет расслоение на первичном и вторичном рынках. Среди вторички наибольшую долю имеет жилье социал-класса 61-63%. По мере роста качества жилья доля класса среди обустроенных квартир уменьшается. А из числа новостроек наибольшее количество предложений почти половину имеют квартиры с характеристикой бизнес класса и по мере снижения уровня качества доля более скромных квартир снижается. Исключение составляют только элитные апартаменты, которых не более 0,5-0,8%, т.е. порядка полсотни оферт из новостройки со строительным адресом ул. Волочаевкой 11/1.

Структура, характеризующая рынок в докризисные годы, была иной. Тогда большая часть возводимого жилья (73-79%) принадлежала к эконом-классу, к бизнес-классу относились 7-10% от общего числа строящихся квартир. По данным экспертов, именно это структурное соотношение характеризует рынок возводимых, а не продаваемых новостроек Омска. Сегодняшний перекос продаваемого жилья в сторону бизнес-класса сложился, с одной стороны, из-за повышенного спроса на эконом-классы.

Этому способствует реализация государственных программ по выдаче жилищных сертификатов ветеранам ВОВ, военнослужащим, направление материнского капитала на погашение ипотечного кредита. С другой стороны – кризис, ударивший по среднему классу, сократил платежеспособный спрос на жилье повышенной комфортности бизнес-класса, что привело к увеличению времени экспозиции подобных предложений на рынке.
Из всех выставленных на продажу рынке квартир 22-25% обладают статусом социал-класса, по сравнению с годичной давностью выбор супердоступных квартир увеличился.

Сегодня средняя цена на такое жилье 33,56 тыс.руб./кв.м, что на 4-7% выше среднерыночных цен,  выше, чем у класса «эконом» и «бизнес». Квадрат «эконома» стоит дешевле всех: 31 тысяча 160 рублей. Класс «бизнес» оценивается в 31 тысяч 320 рублей. Объясняется это тем, что менее комфортные по качеству дома сдаются с большей готовностью к заселению в квартиру. На сегодня существуют предложения, когда жилье укомплектовывается бытовой техникой, что соответственно ведет  к удорожанию в расчете на один кв. м, но когда эта высокая цена умножается на количество метров, а оно, как правило, минимально при социальной ориентированности застройки, то получается вполне приемлемая цена за отдельную квартиру.

В случае с квартирами в домах с большей комфортностью проживания зачастую продаются только стены, а всю дальнейшую работу по достраиванию жилья берет на себя собственник. В данном случае срабатывает простое правило: покупая престижную квартиру, покупатель, прежде всего, платит за место, где она располагается. На вторичном рынке ситуация кардинально другая, т.к. здесь мы имеем дело со всем многообразием жилого фонда города. В самый низший класс попадает большая часть предложений – 61-63%.

В более комфортный класс входят 25-27% всех объявленный о продаже квартир. Ранее доля этого сегмента доходила до 40%, но конец 2011 года принес изменения в структуре предложений. В связи с бумом жилищных сертификатов и нервозным ожидание второй волны мирового кризиса спрос на недорогие 1- и 2-комнатные квартиры вторичного сектора возрос так резко, что даже стал опережать предложение, а более крупных, дорогих объектов стало значительно больше.

На I квартал 2012 года предложения жилья бизнес-класса составляют порядка 11-13% против наблюдаемых  год назад 15-20%. Что касается элитных квартир, то этот штучный товар раньше по всем риэлторским агентствам Омска набирал около десятка предложений. Сейчас в элитных домах распродаются от 25 до 50 квартир. В любом случае, это менее одного процента от всех объявлений по городу.

Что касается различия цен в зависимости от классности жилья, общий вывод такой: рассчитываемая средняя цена по городу ближе всего к цене на квартиры эконом-класса (таблица 3). Еще в 2010 году вторичный рынок характеризуется тем, что жилье социал-класса было на 2-10% дешевле среднерыночной цены квартиры, бизнес-класс на 30-45% дороже, а «элитка» дороже на 84-102%, то есть «элитный» метр был почти в два раза дороже простого.

Оживление рынка недвижимости с конца 2010 года принесло следующие изменения. Поскольку более качественных предложений стало больше, они обесценились. Так, на сегодня квартиры бизнес-класса превосходят по цене среднюю квартиру только на 8-12%, а элитное жилье в большинстве случаев дороже среднего на 50-75%. При этом, необходимо отметить, что встречаются и исключения с двух-трех кратной разницей в цене.
За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

 Таблица 3. Оценка размера существующего предложения рынка жилья (по состоянию на I квартал 2012 года)

 График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), с февраля 2011 г. по февраль 2012 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке
жилой недвижимости Омска с февраля 2011 г. по февраль 2012 г.

Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости  от класса качества в 1 квартале 2012 г.
  (в долях от общего количества) (можно не печатать, а только для портала)

График 4.
Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости
от класса качества в 1 квартале 2012 г.  (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1.  Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 27.02.2012 г. 

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 27.02.2012 г.