Новостройки: еще не мало, но уже не много

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2012 года. Подробнее рассмотрим факторы, влияющие на рынок новостроек.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 630 руб./кв.м (+2,1%) за месяц и составляет 31 350 руб./кв.м (+/-110).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 630 руб./кв.м (+2,1%) и стала на 8% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до $1033 и в европейской валюте до  €788. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 38 170 руб./кв.м (+/-170). За месяц прирост цены составил 460 руб./кв.м (+1,2%). 

Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 170 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 3100 рублей (9,0%) выше значения, отмеченного год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 257 и до €959.

Авангард перемен
Всегда омский рынок новостроек был в авангарде перемен на рынке жилой недвижимости. В 2008 году сначала среди строящихся многоэтажек при их максимально разнообразном предложении стали снижаться цены. В 2010 подъем ценовой планки начался с первичного рынка по 0,1% в неделю. Сегодня весь рынок живет в ожидании дефицита строящегося жилья и взрыва цен на недвижимость.

Если для первого есть основания, то второе, по мнению многих экспертов, лишь напрасные опасения для одних или пустые мечты для других. Особенно нехватка новостроек сказывается среди малобюджетных квартир с отделкой «под ключ». Одну из новостроек домостроительной корпорации «Стройбетон» по проспекту Космический омичи раскупили всего за полдня.

Сегодня около 50% всех оферт на первичном рынке составляет дорогое жилье класса бизнес и элита, и только чуть более 20% это класс социал, где цены за квартиру в 2-3,5 раза меньше, чем в высоких классах.  По прогнозам директора АН «СИТИ-риэлт» Ирины Хилько, в 2012 году будет продолжаться рост спроса на новостройки в сегменте социального жилья с реальными сроками сдачи объектов.

Помимо несоответствующей потребностям сегодняшнего дня структуре предложений в новостройках мы наблюдаем дефицит их общего количества. Так, в Европе за норматив ввода жилья принята цифра в 1 квадратный метр в год на душу населения. Он же уже взят на вооружение правительством России как ориентир, к которому следует стремиться. По Омску в 2011 году введено 0,34 квадратных метра  жилья на человека. Максимального уровня  данный показатель достигал в 2007 году – 0,72 квадратных метра в год на душу населения.

Ввод жилья: больше, чем было, но меньше, чем надо
Департамент строительства администрации Омска подвел итоги жилищного строительства за 2011 год. Согласно второму варианту прогноза  ведомство  планировало ввод жилья общей площадью порядка 425 тысяч квадратных метров. Однако прогнозы депстроя застройщики не оправдали – показатель не дотянул даже до 400 тысяч «квадратов» (график 1). Впрочем, это все равно превышает результаты 2010 года более чем на 16% по официальным расчетам, а по нашим на 11% (390/350,2=111%).

В общей сложности жилищный фонд Омска за 2011 год увеличился на 41 многоквартирный и 865 индивидуальных жилых домов. «Недостающие» до плана 34 тысячи квадратных метров сдали уже в январе этого года. Такая ситуация наблюдается уже на протяжении нескольких лет. В 2009 году, когда случился обвал на рынке жилья, объем строительства домов упал до 368 тысяч квадратных метров. В 2010 году планировалось ввести 400 тысяч квадратных метров, в реальности же объем жилья составил 344 тысячи метров. В этом году запланировано ввести 450 тысяч квадратных метров жилья.

Объемы ИЖС сократились на треть
За последние годы наблюдаются изменения в структуре строительства жилья. Так, до 2008 года доля введенных в действие жилых домов индивидуальными застройщиками не превышала 20% (в разные годы она колебалась от 5 до 20%). В 2009 году в Омске было введено  в эксплуатацию 368,69  тыс. кв. м общей площади жилых домов, из них индивидуальными застройщиками – 132,39 тыс. кв. м, т.е. 36% от всего объема строительства.

В 2010 году эта доля несколько снизилась, но осталась на достаточно высоком уровне, по сравнению с докризисным периодом (график 2). Таким образом официальные цифры общего ввода в эксплуатацию набирали вес за счет индивидуального строительства.

В 2011 году, несмотря на все слова, сказанные с трибун о поддержке индивидуального жилищного строительства, объемы ИЖС сократились на треть за последние три года и составили 100 тысяч 574 квадратных метров. Причин этому множество: начиная от удорожания строительных материалов до трудностей с оформлением земли под ИЖС и свертывания и без того не развитого рынка ипотечных программ под ИЖС.

Такие разные новостройки
На сегодняшний день по официальным данным на территории города Омска в стадии строительства и со сроком сдачи в текущем году  находится 52 многоквартирных дома, работа над которыми ведется с использованием средств юридических и физических лиц. Но для целей аналитических, следуя классикам анализа, к новостройкам относятся все строящиеся дома и введенные в эксплуатацию в течение предшествующего года.

Но в современных условиях нестабильной экономической ситуации срок приписания дома к разряду новостроек следует продлить до двух лет с момента подписания госкомиссией. При этих условиях в Омске на сегодня можно насчитать порядка 180 новостроек.

В новостройках сейчас предлагается жилье различного качества, уровня отделки. Площадь квартир разнообразна: однокомнатные квартиры от 22 до 57 квадратных метров, двухкомнатные – от 35 до 94 квадратных метров, трехкомнатные – от 55 до 104 квадратных метров, многокомнатные – от 92 до  200 квадратных метров. Квартиры предлагают как в панельных, так и в кирпичных домах.

По структуре расклад получается более 80% от всех домов и всех свободных квартир на рынке предлагаются в кирпичных домах, более 10% – это панельные многоэтажки. Именно квартиры в панельных домах пользуются большим спросом, так как в таких домах квартиры, как правило, сдаются «под ключ», с минимальным необходимым ремонтом (окна ПВХ, линолеум, обои, санфаянс). В кирпичных домах новые квартиры сдаются под отделку со свободной планировкой.

На начало 2012 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 42 квадратным метрам. «Двушка» занимает 66 квадратных метров. «Трешки» расширились до 92 квадратных метров, площадь многокомнатной квартиры – 138 квадратных метра. По данным мультилистинговой системы портала http://www.omskrielt.com , средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска составила 1 миллион 357 тысяч рублей, двухкомнатных квартир – более 2 миллионов рублей, трехкомнатные стоят 2,9 миллиона рублей.

Застройщики: белые и черные
«Застройщиком года» стала домостроительная корпорация «Стройбетон» . За уходящий год компания построила более 92 тысяч квадратных метров (14 домов) – это почти четверть от общего объема введенного в Омске жилья. Одну из новостроек (на 119 квартир) по проспекту Космический омичи раскупили всего за полдня. Застройщик оказался в тренде сезона: малогабаритные квартиры с отделкой «под ключ» в панельных домах, которые возводит корпорация, – самый востребованный сейчас продукт на рынке.

Ложкой дегтя в столь радостной картине становится проблема обманутых дольщиков и банкротство нескольких фирм застройщиков. По словам директора департамента строительства Сергея Козубовича, «На сегодняшний день есть 34 дома, возводящихся на средства дольщиков, 17 из них – проблемные»,  а это порядка двух тысяч обманутых застройщиками соинвесторов.

В соответствии с недавними изменениями федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Госжилстройнадзор Омской области составил список застройщиков-банкротов . В него вошли компании «КОНТО», «СМУ-1 КПД», «Оптимум-строй», «ПМК-944», «Сибстрой», «СПЭК» и «МИГ-21 век». К этому официальному списку прибавляются еще недобросовестные исполнители своих обязательств перед гражданами компаний «ОмСтрой-2001», ЖСК «Образование», «Полет и К».

Ирина Попова, руководитель агентства «Премьер-недвижимость», подчеркивает, что «Нерешенная ситуация с несколькими строительными организациями бросает тень негатива на остальных омских застройщиков» . Но попадание в «черный список» не приговор для дольщиков. Так, в Омске застройщик «Оптимум-строй» планирует сдать три дома в жилом комплексе «Космос» до конца 2012 года. Для тех, кто хочет рискнуть, покупая квартиру на стадии свай, порекомендуем подробнее изучать проектные декларации . Сегодня их открытая публикация обязательное требование не только к застройщикам, но и к риэлторам.

Ипотека для 3% омичей
Многие омичи желают приобрести новое жилье с помощью ипотеки, но, к сожалению, в программах многих банков не предусмотрена выдача кредита на покупку жилья в новостройках на различных условиях. По мнению депутата Госдумы Ивана Грачева, «реально ипотека доступна только тем, у кого месячный доход выше стоимости квадратного метра жилья».

А таких в России процентов десять. Что касается Омска, то при средней стоимости на готового жилья 38,35 тысяч рублей за квадратный метр и средней зарплате чуть более 20 тысяч рублей в месяц, только 3-5% населения могут безболезненно для себя воспользоваться ипотекой.

Но прогнозы некоторых экспертов более радужные. В исследовании банка «ДельтаКредит» говорится, что объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2012 году может составить 962 млрд рублей, что является максимальным значением за всю историю развития ипотеки в России.

По сравнению с прогнозом на 2011 год (695 млрд рублей) рост рынка составит 38%. Банк отмечает, что одной из основных рыночных тенденций в 2012 году будет удорожание заемных кредитных средств и, как результат, повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам на 20-30 базисных пунктов.

По словам президента Сбербанка Германа Грефа, планируется повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в 2012 году. Тем не менее председатель правления банка «ДельтаКредит» Сергей Озеров прогнозирует, что доля ипотеки на первичном рынке жилья в РФ, по мнению экспертов, составит 35% против 24% в 2011 году.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в декабре 2011 года прогнозировало, что в 2012 году в России может быть выдано 550-680 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму порядка 800 млрд – 1 трлн рублей.

Прогнозы

По словам сертифицированного аналитика рынка недвижимости Максима Репина, руководителя компании «ОМЭКС», «новостроек по Омску еще не мало, но уже не много». Критичным объемом для жилищного рынка  новостроек станет снижение количества оферт менее 3 тысяч и когда соотношение предложений первичного и вторичного рынка составит 20% к 80%.

Сегодня мы подошли к критичному уровню. Если общая динамика снижения объемов сохранится и дальше, то в 2012 году ожидается дефицит новостроек. Но это вряд ли спровоцирует ажиотаж и резкие колебания рынка. Если застройщики и государство дадут больше гарантий покупателям новостроек, это вызовет активный рост продаж первички. И как следствие рост цен на новостройки, что стимулирует строительные компании и обязательно отразится и на вторичном рынке жилья.

График 1. Ввод в эксплуатацию жилых домов на территории города Омска,
период с 2005 по 2011 гг

График 2. Структура общей площади введенных жилых домов 

График 3. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), с января 2011 г. по январь 2012 г.

График 4. Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с января 2011 г. по январь 2012 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.01.2012 г.

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.01.2012 г.