Итоги 2011: год, оправдавший ожидания

В нашем первом в 2012 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости  завершил год 2011-й.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2011 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 200 руб./кв.м (+0,7%) за месяц  и составляет 30 720  руб./кв.м (+/-120).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 120 руб./кв.м. За весь год цена увеличилась на 1830 руб./кв.м (+6,3%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до $983 и в европейской валюте подорожал до  €751. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 37 710 руб./кв.м (+/-160). За декабрь прирост цены составил 750 руб./кв.м (+2,0%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 160 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 3100 рублей (9,0%) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 206 и до €922.

Оглянемся назад
Прошедший  год оправдал ожидания на продолжение стабилизации на рынке недвижимости и на небольшой рост цен на жилье. Взглянув на график 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних семи лет. Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье. В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%).

Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 9% до 17% за год. 2010 год принес долгожданную стабилизацию. Вот уже полтора года, начиная  с середины 2010 года, цены растут. Правда не строго вверх, а волной, то снижаясь, то опять взлетая на гребень (график 2).

Прирост цены в 2011 году колеблется в пределах 1,8-3,1 тысячи рублей за квадратный метр. В предыдущие годы  прибавления достигало 10-15 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки в течение года прибавили 1 тысячу 830 рублей за квадратный метр (+6,3%). В результате преодолена  новая вершина и к началу 2012 года среднегородская цена  квадратного метра на первичном рынке  составляет 30 тысяч 720 рублей (+/–120 рублей).

С перевесом в семь тысяч, а точнее в 6 990 рублей или 23%, пришла к финишу вторичка. Для вторичного рынка новая точка отсчета –  37 тысяч 710 рублей (+/–160 рублей) за  квадратный метр. Цены в первую половину года поднялись на одну тысячу, а во втором полугодии прибавили две тысячи рублей за квадратный метр. В результате за год плюс – 3 тысячи 100 рублей (+9,0%).

Следующая информация для 46% наших читателей именно столько россиян, по данным опроса ВЦИОМ ,  считают покупку недвижимости по-прежнему самым надежным способом вложения денег. Несмотря на то, что цены на недвижимость растут,  инфляционные процессы в экономике не позволяют инвесторам получать высокую прибыль.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за 2011 год составил 5%. С учетом роста цен на все товары и услуги, омское жилье с начала года подорожало на 1% на первичном рынке и на 4% на вторичном. Все эти цифры означают то, что рост цен на недвижимость только-только покрывает общий рост цен.

И то, если судить по официальным мертвым цифрам статистики. Ведь период-то на дворе стоит выборный. В реальности же, как утверждают  эксперты, инфляция гораздо выше 10-15%. И поэтому прибавка цен на жилую недвижимость в 6-9% говорит об отставании от общего тренда. Значит, цены на жилье не то что стоят на месте, а скорее в экономической реальности снижаются.

Посмотрим на объемы  
Что касается количества оферт, то их по-прежнему больше, чем реальных квартир, выставленных на продажу или обмен. Потому что, как и раньше, один и тот же объект предлагается несколькими агентствами. Причем, несмотря на все усилия в деле повышения качества предоставляемых услуг, над которыми работает первая в России саморегулируемая организации риэлторов НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области» , каждый агент дает свои данные о квартире.

Да так, что и не сразу разберешь, что речь идет об одном и том же объекте, ведь и метраж может быть неточным, и количество комнат, и месторасположение, и этаж, не говоря уже о более субъективных характеристиках.

С января по сентябрь объемы предложений уверенно росли и омичи могли подобрать квартиру на любой вкус. А в последнем квартале ушедшего года наб­людался ажиотажный спрос на однокомнатные квартиры, связанный, в первую очередь, с выдачей 500 сертификатов ветеранам ВОВ. Это сократило объемы оферт практически до уровня прошлого года, тогда на рынок было выставлено 16,2 тысячи, сегодня 16,8 тысяч предложений. Зато количество продавцов-посредников возросло с 485 до 550.Таким образом, на одно агентство приходится в среднем 30 оферт.

На конец  2011 года объем жилищного рынка Омска составлял 16,8 тысячи вариантов квартир общей площадью менее миллиона (935 тысяч) квадратных метров, которые предлагались за общую сумму  33 млрд руб. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, как и в предыдущие годы, 60% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 40% – к первичному.

И первичка, и вторичка по одной цене
На конец 2011 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 42 квадратным метрам. «Двушка» занимает 66 квадратных метров. «Трешки» расширились  до 91 квадратных метров, многокомнатные квартиры – до 138 квадратных метров. По данным мультилистинговой системы портала http://www.omskrielt.com , средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска составила 1,3 миллиона рублей, двухкомнатных квартир – около  2 миллионов рублей, трехкомнатные стоят 2,8 миллиона рублей.

Столько же будет стоить и средняя квартира на вторичном рынке с той лишь разницей, что площадью она будет процентов на 20 меньше: «однушка» – 34 квадратных метра, «двушка» – 52, «трешка» – 73.

Разбег цен

Это была характеристика средней квартиры, а для ориентира скажем, что стоимость новостроек разбросана от самой минимальной в 796 тысяч рублей за однокомнатную квартиру  на любом из шестнадцати этажей в доме по ул.Съездовской между 18-й и 19-й Линиями. Документы на эту квартиру в 32,4 квадратных метра под отделку можно будет получить не раньше 4 квартала 2012 года.

Максимальную сумму в 11 миллионов рублей  просят за пентхаус в новейшем из элитных домов Омска по адресу ул. Волочаевская, 11/1. Но, если не полениться и обратиться не к посреднику, а  к застройщику, то можно сэкономить пару-тройку миллионов.

Самые высокие цены на квартиры в новостройках сосредоточены в центре города по следующим адресам: дома № 11/1 и 13/2 по ул. Волочаевская; ул. Жукова, 107; Иртышская набережная, 11/2; ул. Куйбышева, 113. Все эти дома уже полностью возведены, а некоторые даже заселены. Если эти апартаменты в полной стоимости выставлены на суммы от 9 до 11 миллионов рублей, то в пересчете на один квадратный метр их стоимость разбросана от 42 до 52 тысяч рублей.

Всего среди общей массы квартир на конец 2011 года в Омске количество сверхдорогих, стоимостью более 10 миллионов рублей, достигает  50 штук, что соответствует 0,2%. В тоже время в 12 раз больше сверхдоступных предложений на сумму менее 1 миллиона рублей,  таких на рынке более 600 штук (2,7%).

На вторичном рынке ценник разбросан от 480 тысяч рублей за переделанное в малогабаритную квартиру бывшее производственное помещение по ул. Комбинатская до 21 миллиона за аппартаменты с мечтой об авторском дизайне в элитном доме по улице Красина, 6.

Используя таблицы 1,2, можно более подробно разобраться в деталях годовых изменений. За прошедший год цены в большинстве случаев  изменились в большую сторону.

В среднем в новостройках в каждом втором случае (55%)  ценник поднялся и только в каждом пятом (22%) – опустился. На вторичном рынке большинство продавцов повышают цены на выставленные квартиры, таких случае 76%. И только  3% уступили в цене за последние несколько месяцев.

ЦАО лидерство не удержал
Выстраивая ценовой рейтинг, отметим, что бессменным лидером на рынке жилой недвижимости города всегда выступал Центральный округ, но 2011 год сломал эту традицию. Сегодня застывшие стройки в ЦАО и активно достраивающиеся объекты социального жилья в отдалении от центра города сместили Центральный округ на вторую позицию. Из-за недобросовестных застройщиков округ оказался «в минусе» – 1,5% или 470 рублей потерь с каждого «квадрата». В результате – средняя стоимость жилья составила  31,88 тысячи рублей за квадратный метр.

Строящееся жилье в Ленинском округе стало самым дорогим не только из-за близости некоторых объектов к центральной части и более благоприятной экологической обстановки в районе, но и потому, что здесь стали появляться дешевые малогабаритные квартиры, в которых квадратные метры  очень дороги. В среднем на 3 тысячи рублей превышает среднерыночную цену среди новостроек.Это все на фоне того, что в строящихся домах округа отмечается самое большое увеличение цен: плюс 4,84 тысячи рублей за квадратный метр или 16,7% (таблица 3). 

Растущие как на дрожжах новостройки Кировского округа прибавили 11,1% к прошлогодним ценам, что равно 3 тысячам рублей. 2 тысячи 430 рублей или 8,8% за «квадрат» за год прибавили цены  в Советском округе. Меньше других перенесли изменение цен квартиры с будущей пропиской в Октябрьском округе (+1,5%), поэтому они в последней строчке с ценником 28 тысяч 830 рубля за квадратный метр.

На вторичном рынке все без перемен: во всех концах города рост цен составил 8-10%. В Центральном округе ценники на 3-4 тысячи рублей, или 10%, выше среднегородского. Здесь жилье подорожало на 8,7% за 2011 год и стоит 41 480 рублей за квадратный метр. Лидером роста цен стал Кировский район, набрав за год 3290 рублей или 9,7% с каждого квадратного метра, выставленного на продажу. В итоге стоимость левобережного «квадрата» больше прочих похожа на среднегородскую: 37 тысячи 330 рублей за квадратный метр.

Чем меньше стоят квартиры, тем меньше они прибавили в цене и тем меньшую строчку занимают в нашем рейтинге. Так, у обжитых квартир Октябрьского округа +7,7% или  2 тысячи 450 рублей за квадратный метр и в итоге самое доступное жилье именно там. (таблица 3).

Расстановка приоритетов по комнатам
Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (таблица 4).  Рост цен заметен в многокомнатных новостройках, так как они и так самые дорогостоящие – 32,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Дефицит дешевых «однушек» уже давно просматривается на омском рынке, как фактор, толкающий к росту цен квартир других габаритов, где прибавление цены составило 5-7% за год. Так, вслед за дорогими однокомнатными квартирами (31,62 тысячи рублей за квадратный метр) следуют двух- и трехкомнатные (по 30,4 и 30,48 тысячи рублей за квадратный метр соответственно).

Среди квартир вторичного рынка такая же расстановка приоритетов. Многокомнатные квартиры  прибавили 11% в цене (таблица 4).  Объясняется такое положение дел не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. Поскольку именно квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат.

Если не считать многокомнатные квартиры, то  в максимальную сумму 39,35 тысяч рублей за «квадрат» оцениваются однокомнатные квартиры. У них 10% прироста за год. Цена двухкомнатных квартир равна среднерыночной 37,76 тысячи рублей за квадратный метр и тот же 10% рост.

Дороговизна многокомнатных квартир оставила их количество на рынке неизменным, да и сами квартиры остались в большинстве случаев те же. А вот высокая цена на отдельный квадратный метр в однокомнатных квартирах никого не пугает, потому что в целом стоимость квартиры оказывается меньшей, а покупаются и продаются именно они – квартиры, а не квадратные метры.

В результате ажиотажного спроса на однокомнатные квартиры, связанного в первую очередь с выдачей 500 сертификатов ветеранам ВОВ, число «однушек» сократилось на 5% до 4,5 тысяч штук, тогда как двух- и трехкомнатных квартир на омском рынке по 5 тысяч оферт.

Что касается предпочтений строительного материала стен, то традиционно квадраты в панельных домах  дешевле, чем в кирпичных на 7%. Но это только характеристика вторичного рынка, где за год «кирпич» подорожал на 7%, а «панель» –  на 10% (таблица 5). На первичном рынке разница цен среди панельных и кирпичных домов незначительна 2-3%. Дело здесь в том, что кирпичные дома сдаются под отделку, а панельные многоэтажки – «под ключ» и поэтому квартиры  в них дороже.

За комфорт приходится платить
Внимательно рассматривая изменения цен в квартирах в зависимости от класса жилья (таблица 6), мы увидим, что кроме «элиты» жилье всех прочих классов подорожало на средние 5-10%. Если ценники на элитные новостройки остались неизменными (38 тысяч 910 рублей и 0% изменений), то на вторичном рынке этой категории жилья мы видим рост в 31%. 63 тысячи 880 рублей за квадратный метр – это почти вдвое выше среднегородской цены.

В этой связи заметим кстати, что в ушедшем году  продолжилось функционирование Рабочей группы по стандартизации и аналитике омского рынка недвижимости. Которая совершенствует работу над общим классификатором жилой недвижимости, переросшего из рамок города Омска в общероссийский формат. И  связанная с этим актуализации списка домов  класса «элита».

Список многоэтажных многоквартирных жилых домов  нашего города, признанных  классом «элита», обновился, и на сегодня состоит из 11 адресов, по  которым продаются порядка 80 квартир, что составляет 1/220 часть омского рынка. На класс «социал» приходится половина (47%) всех предложений, 27% у класса «эконом» и четверть всех оферт относиться к классу «бизнес».

А вот среди новостроек расклад обратный: четверть всего – это класс «социал», а почти половина (46%) квартир в объявлениях имеют характеристики класса «бизнес». Только один дом из всего многообразия новостроек  по ул.Волочаевкой 11/1 признан экспертами как элитный. Еще один интересный факт: средняя цена квадратного метра новостроек класса социал» выше, чем у класса бизнес»: 31 тысяча 900 рублей. Класс «эконом» оценивается в 30 тысяч 460 рублей.

Квадрат «бизнеса» стоит дешевле всех: 30 тысяч 420 рублей. Объясняется это тем, что среди социальных квартир стало появляться много мебилированных квартир, готовых к проживанию, которые минимальны по общей цене квартиры, и баснословны в пересчете на один квадратный метр. А квартиры бизнес-класса идут со свободной планировкой под отделку. То есть указанная в них цена это всего лишь плата за место проживания, а для возможности проживания надо будет еще доплатить дизайнерам, электрикам, сантехникам, мебельщикам и т.п.

На вторичном рынке ситуация более классическая: чем выше класс жилья, тем оно дороже. Так, цена квадратного метра «социал» – 36 тысяч 220 рублей, «эконом» – 37 тысяч 550 рублей, «бизнеса» – 40  тысяч 920 рублей.

Спешите делать покупки
Что ждет нас в  наступившем году? Прогноз экспертов – цены на квартиры в 2012 году будут расти в пределах инфляции и вряд ли вырастут более чем на 10%. Ажиотаж на квартирном рынке, если и будет, то только в начале года и, как всегда,  среди очень дешевого и малогабаритного жилья.

Кстати, стоимость аренды жилья – в первую очередь самого недорогого, – скорее всего, по прогнозам, будет расти. Чем меньше возможностей купить квартиру, тем больше спрос на крышу над головой внаем.

Если верить пессимистам, не ждущим ничего хорошего от вступления России в ВТО и предсказывающих очередной скачок мирового экономического кризиса, то, как показал опыт кризиса 2008 года, вложения в недвижимость не всегда самые надежные. Это, скорее, касается инвесторов, пытающихся сберечь и приумножить свои накопления. 

Тем не менее, желающим  улучшить свои жилищные условия лучше сделать это сейчас.

В период очередной выборной компании 2012 года правительство всеми силами сдерживает инфляционные процессы и создает благоприятные условия ипотечных сделок. Повышение цен на газ, электроэнергию и тепло отложено и произойдет с 1 июля. Для банков пока снижена ставка рефинансирования ЦБ РФ. (С 26 декабря 2011 года Совет директоров Банка России принял решение ставку рефинансирования снизить до 8,00 %, т.е. на 0,25 процентного пункта.)

Но в свете общемировых трендов, благополучие в отдельной Омской области продлится недолго, поэтому «спешите делать добрые дела» в сфере жилья.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость» . А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок» .

 График 1
Процент прироста за год средней цены предложения на рынке жилья Омска, период с 2005 по 2011 гг

График 2. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), за 2011 г.

График 3. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска за  2011 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки
г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.12.2011 г.

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке
г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.12.2011 г.