Доступные квартиры: новогодняя распродажа

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец ноября 2011 года. Определим самые дешевые и самые дорогие квартиры на омском рынке.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 310 руб./кв.м (+0,3%) за месяц  и составляет 30 520  руб./кв.м (+/-110). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1630 руб./кв.м (+5,6%) и стала на 6% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до  $966 и в европейской валюте подорожал до  €726. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 36 960 руб./кв.м (+/-140). За ноябрь прирост цены составил 310 руб./кв.м (+0,8%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 140 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 2350 рублей (6,8%) выше значения, отмеченного в начале года и на 7% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился до $1 170 и поднялся до €879.

В течение последних трех месяцев по данным базы объявлений сайта http://omskrielt.com среднее недельное изменение цен предложения на омские квартиры в новостройках составляет +0,1% и среднее за месяц +0,5%. На вторичном рынке цены в среднем поднимались на 0,2% неделя к неделе, и в среднем ежемесячно подрастали на 0,8%.

Как результат, на конец ноября  средняя по городу цена квадратного метра на новостройки составила 30 тысяч 520 рублей (+/– 110 рублей). Вторичное жилье оценивается в районе  36 тысяч 960 рублей (+/– 140 рублей). Таким образом «вторичка» на 22% или 6 тысяч 660 рублей дороже «первички» (график 1).

За октябрь среднегородская цена квадратного метра в новостройках поднялась на 100 рублей или 0,6%, а на вторичном рынке – на 310 рублей или 0,8%. Всего с начала года  средняя цена на первичном рынке повысилась на 1 тысячу 630 рублей  за квадратный метр, а цена на вторичном рынке – на 2 тысячи 350 рублей, что в процентах составляет 5,6% и 6,8% соответственно.

Учитывая инфляционные процессы, скорректируем цены на жилую недвижимость по методике, подробно описанной в одном из предыдущих обзоров цен. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за ноябрь составил 0,4% и 4,6% с начала года. С учетом роста цен на все товары и услуги, омское жилье с начала года подорожало на 1% на первичном рынке и на 2% на вторичном. Все эти цифры означают то, что рост цен на недвижимость только-только покрывает общий рост цен. И то, если судить по официальным  цифрам статистики.

В реальности же, как утверждают эксперты, инфляция гораздо выше – 10-12%. А тем, кто больше верит цифрам, напомним, что коэффициент-дефлятор, учитывающий инфляцию при расчете, ЕНВД на 2012 год вырастет на 0,1222. Вот вам и официальное подтверждение реальной инфляции в 12%. И поэтому прибавка цен на жилую недви­жимость в 6-7% говорит об отставании от общего тренда. Значит, цены на жилье  в экономической реальности снижаются.

На сегодняшнем рынке выставляют на продажу почти 18 тысяч вариантов квартир (график 2). Из которых одна треть – это  новостройки и две трети – это квартиры вторичного рынка. За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир  уменьшилось на 3%, а за  год на те же 3% увеличилось. Активных профессиональных участников сделок на жилищном рынке стало чуть меньше – около 540 агентств.

Рассмотрим самые доступные квартиры , которые предлагаются в различных районах Омска. Сегодня  минимальная стоимость самой непритязательной строящейся квартиры равна 796 тысячам рублей. Всего  полгода назад самая доступная новостройка продавалась за 880 тысяч рублей.

Бывший отмеченный нами минимум, прописанный на Левобережье в домах № 87 и № 87/1 по улице Мельничной, сегодня стоит на 170 тысяч дороже. Т.е. вся квартира обходится более чем в миллион. Чем оживленнее идет достройка домов, тем выше поднимается ценник на квартиры в них. Так, работающий кран на 12-й-13-й Северных поднял цены на квартиры на 130 тысяч рублей и сегодня она составляет уже более миллиона.

И в Советском АО по ул.Химиков,28 доступная квартира перевалила за миллион, да и срок строительства продлился еще на год. Кроме однокомнатных, по этим же адресам продаются самые доступные квадратные метры и в двух-, и в трехкомнатных квартирах. Двухкомнатные квартиры из разряда суперэкономичных стоят от 1 миллиона 100 тысяч рублей до 1 миллиона 600 тысяч в зависимости от месторасположения. Самая доступная квартира, расположенная в более дорогом районе, по ул. Масленникова, обойдется в 1 миллион 600 тысяч рублей.

Квартиру под отделку с отдельными тремя комнатами можно присматривать, если в вашем распоряжении есть как минимум 1,5 миллиона рублей. На вторичном рынке на отдельную квартиру нужно потратить минимум 700 тысяч рублей. Причем срочно, а то пока читаются эти строчки квартира может быть продана за такие небольшие деньги. Но если вам не по карману и такие квартиры, а жить где-то надо, то присмотритесь к подселению или квартирам гостиного типа. Здесь начинать выбирать жилье можно, если у вас есть 250-430 тысяч рублей.

Полноценные двухкомнатные квартиры стоят от 680 тысяч рублей. И если  предъявлять минимум требований, то можно найти полсотни «двушек» стоимостью до 1 миллиона рублей. Трехкомнатные квартиры выставляются  минимум по 990 тысяч рублей в промышленной окраине Центрального округа, а в Октябрьском районе трешку дешевле 1,2 миллиона рублей не найдешь.

В целом же за последние полгода число самых дешевых квартир уменьшилось, – с 3,3% до 2,7% от всех выставленных на продажу объектов (график 3). Всего сверхдоступных предложений на сумму менее 1 миллиона рублей  на рынке более 600 штук. Одновременно с этим количество дорогих квартир, стоимостью более 10 млн рублей, тоже снизилось с 0,5% до 0,2%.

На конец 2011 года в Омске количество сверхдорогих квартир стоимостью более 10 миллионов рублей достигает  50 штук. По данным базы портала www.omskrielt.com больше половины (58,8%) недвижимости находится в ценовой категории 1-2 млн рублей, а каждая четвертая квартира (26,7%) – стоит от 2 до 3 млн рублей. Если считать поштучно, то 13,5 тысяч оферт на омском рынке имеют цену предложения от 1 до 2 млн рублей, еще 6 тысяч квартир выставляются со стоимостью до 3 млн руб., а полгода назад таких обычных квартир было всего 5 тысяч.

С ценником до 5 миллионов предлагается еще порядка 2 200 объявлений или 9,4% от всего рынка недвижимости Омска и эти цифры больше, чем были летом. Также на сотню предложений стало больше в ценовой категории от 5 до 7 млн рублей. Их на рынке порядка 340 штук, что составляет 1,5%. В нашем городе просто дорогих квартир стоимостью более 7 миллионов рублей вдвое меньше – 170 штук. А количество сверхдорогих предложений, на сумму более 10 миллионов рублей  порядка 50 штук, что соответствует 0,2%.

Посмотрим на самые дорогие квартиры Омска. Самые высокие цены на квартиры в новостройках сосредоточены в центре города по следующим адресам: ул.Волочаевская, 11/1; ул.Волочаевская, 13/2; ул.Жукова, 107; Иртышская набережная, 11/2; ул.Куйбышева, 113. Все эти дома уже полностью возведены, и даже некоторые заселены. Так что при покупке выбрать можно не только вид из окна, но и познакомиться с соседями.

Как известно, народная мудрость гласит: покупая дом, выбирай соседей. Если эти апартаменты в полной стоимости выставлены на суммы от 9 до 11 миллионов рублей, то в пересчете на один квадратный метр их стоимость разбросана от 42 до 52 тысяч рублей.  «Золотой квадрат» стоимостью 61 тысяча 522 рубля продается в доме № 97 по ул.Маяковского. Квартиру в 46 квадратных метров свободной планировки на шестом этаже планирует сдать в эксплуатацию  строительная фирма «Трест-5» к середине следующего года.

Орден за высочайшую стоимость на вторичном рынке жилой недвижимости Омска имеет на сегодня квартира с мечтой об авторском дизайне в элитном доме по улице Красина, 6. Эти 239 квадратных метров под отделку с видом на метромост  оцениваются в 21 миллион рублей.

В целом тенденция последнего полугодия такова: с рынка уходят самые доступные квартиры и реже засвечиваются сверхдорогие.
Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости от месторасположения, размера квартиры  и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 1, 2. За прошедший месяц цены в большинстве случаев переписались в большую сторону.

В среднем в новостройках в каждом втором случае (52%)  ценник поднялся и только в каждом пятом (22%) – опустился. На вторичном рынке двое из трех продавцов повышают цены на продаваемые квартиры, таких случаев 73%. И только  6-8% уступили в цене за последние несколько месяцев.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), период с ноября 2010 г. по ноябрь 2011 г.

График 2
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска,
период с ноября 2010 г. по ноябрь 2011 г.

График 3.
Структура предложения квартир, в зависимости от полной цены за квартиру,
на конец 2011 года

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.11.2011 г.

Таблица 2.
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.11.2011 г.