Долгосрочные обещания по сходным ценам

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2011 года. Разберемся как изменилась картина предложений новостроек.

Светлана ТАРУТА

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 170 руб./кв.м (+0,6%) за месяц  и составляет 30 420  руб./кв.м (+/-110). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1530 руб./кв.м (+5,3%) и стала на 7% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, равен $1017 и в европейской валюте подорожал до  €718. Это связано с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 36 650 руб./кв.м (+/-140). За октябрь прирост цены составил 390 руб./кв.м (+1,1%).  Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 140 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2040 рублей (5,9%) выше значения, отмеченного в начале года и на 8% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 226 и до €865.

 Начиная с лета 2010 года мы наблюдаем попытку роста цен. Полтора года ценники на жилую недвижимость Омска хотя и по чуть-чуть, но переписываются в большую сторону. Так, за октябрь среднегородская цена квадратного метра в новостройках поднялась на 0,6%, а на вторичном рынке вдвое больше – на  1,1%. На конец октября  в среднем по городу цена квадратного метра на вторичном рынке  оценивается в 36 тысяч 650 рублей (+/– 140 рублей). «Квадрат» в новостройке стоит в районе  30 тысяч 650 рублей (+/– 110 рублей).

Всего с начала года  средняя цена на первичном рынке повысилась на 1,5 тысячи рублей  за квадратный метр, а цена на вторичном рынке на 2 тысячи рублей. Что в процентах составляет 5,3% и 5,9% соответственно. По прогнозным расчетам до конца года цены еще поднимутся на 1-2%. Таким образом, общий рост цен за год вряд ли превысит 6-8%.

Для инвестиционного описания привлекательности омского рынка жилой недвижимости скорректируем цены на инфляционную составляющую по методике, подробно описанной в предыдущем обзоре цен. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за сентябрь составил 0,0% и 3,7% с начала года. Примем для расчетов такие же изменения за октябрь. С учетом роста цен на все товары и услуги, омское жилье с начала года подорожало на 1,5% на первичном рынке и на 2,1% на вторичном.

Рассматривая как изменилась ситуация за год, скажем, что новостройки с учетом инфляции выросли в цене на 1,2% (а не прибавили 7% как показывают нам номинальные изменения).  «Вторичка» прибавила 2,1% к уровню прошлого года, т.к. изменения цены на 8% как раз выше годовой инфляции в 6,2%.   Все эти цифры означают то, что рост цен на недвижимость только-только покрывает общий рост цен. И это сопоставление с официальными цифрами в преддверии грандиозных выборов, когда обычное постновогоднее  повышение тарифов на услуги ЖКХ отложено до лета. 

Поэтому, несмотря на все точности в расчетах, показывающих нам небольшой рост цен, эксперты рынка недвижимости склонны утверждать, что сегодняшнее изменение цен в предложениях само по себе скорее желаемое, чем действительное и этот рост сопоставим с реальной  инфляцией. Т.е. мы наблюдает стагнацию на рынке жилья или, попросту говоря, застой.

Прежде чем вооружиться цифрами об объеме предложений жилья в Омске, скажем пару слов о профессиональных посредниках, коих на сегодняшнем рынке порядка 550 (график 2). Выставляют они все на продажу более 18 тысяч вариантов квартир. В общей сложности получается, что на одного агента на рынке приходится 35 объявлений, это как раз та цифра, которая характеризовала рынок в момент его расцвета.

Для сравнения обозначим, что уменьшаться (сворачивать деятельность и закрываться) риэлторские агентства начали тогда, когда на одного посредника приходилось более 50 предложений. Но это все деление помноженных цифр, а в реальности одна квартира на рынке может продаваться двумя и более агентами.

На середину осени  2011 года объем жилищного рынка составляет 18,3 тысячи вариантов квартир общей площадью более миллиона квадратных метров, которые предлагаются за общую сумму  35,3 млрд руб. При этом объем предложений на первичном рынке продолжает сокращаться. Структура предложения такова: 34% первичный рынок и 66% вторичный.  На один вариант новостроек есть два предложения «б/у-шного» жилья.

Это отмечалось во времена дефицита новостроек. Именно к этому мы сегодня плавно движемся. Для тех, кто хочет в этом видеть трамплин для будущего скачка цен, заметим, что предпочтения покупателей сегодня меняются. Так, раньше, во времена ограниченного предложения на рынке, потребитель покупал жилье в любом состоянии готовности. Потом, когда потребителю понадобилось не просто жилье, а удобные, по-современному комфортные квартиры, предпочтение покупателей склонялось в пользу новостроек.

Тогда в строчках объявлений был неких перекос, когда «старые» квартиры (чей срок ввода в эксплуатацию превышал больше года), иногда пятилетние, даже семилетние дома приписывались к новостройкам. Последнее время наблюдается обратная картина. Покупатели, нахлебавшись с квартирами в новостройках, стали предпочитать вторичное жилье. Мало того, что на первичном рынке много сложнее оформление всех документов.

Да еще строительный кризис с затягиванием сроков сдачи объекта, проблемы с подключением к сетям водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и даже интернет-кабелям  отвадил многих. Прибавим к этому страдающее качество возводимого жилья. Плюс кажущаяся дешевизна квадратного метра или всей квартиры в момент приобретения оборачивается многократными вложениями в доведения квартиры до состояния, пригодного для проживания.

Ведь феномен Омска, когда у нас новостройки дешевле вторички на 20% (график 1) объясняется тем, что в большинстве случаев на первичном рынке продаются квартиры без отделки или только с черновой отделкой. Исходя из такого плачевного опыта покупатели стали все больше выбирать жилья на вторичном рынке. Сегодня мы наблюдает, что дом, не то, чтобы еще не введенный в эксплуатацию, а просто еще с недостроенными этажами, уже записывается продавцами во вторичный рынок.

За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир  уменьшилось на 5%. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет более 6 тысяч вариантов. При этом с начала года объявлений стало на 2% меньше, что также на 9% ниже прошлогоднего уровня предложений. На вторичном рынке представлено около 12 тысяч предложений, что на 22% больше, чем в начале года, и на 19% больше, чем  год назад.

Чуть расширились размеры квартир. С начала года квартиры с большей площадью, а они, как правило, более комфортабельные, продавались  менее активно, чем малогабаритные объекты эконом- и социалклассов. За это время расчетная средняя площадь новостроек увеличилась на 1 квадратный метр. Если год назад размер средней новостройки был 67 квадратных метра, то сегодня продаются квартиры в среднем по 68 «квадратов».

На конец 2011 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 44 квадратным метрам (таблица 1). «Двушка» занимает 69 квадратных метров. «Трешки» расширились  до 92 квадратных метров, многокомнатные квартиры – до 138 квад­ратных метров. По данным издательского дома «Премьер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год увеличилась на 127 тысяч рублей. Таким образом, на начало ноября она составила 1,4 миллиона рублей, что выше ценника на  вторичном рынке, поскольку и размер новой однокомнатной квартиры на 10 «квадратов» больше старой.

Двухкомнатные квартиры за квартал подорожали на 50 тысяч рублей, с начала года – всего на 185 тысяч рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» колеблется около  2 миллионов рублей. Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они в среднем стоят 2,8 миллиона рублей. Квартальный прирост цены составляет 50 тысяч рублей, годовой – 150 тысяч рублей.

В многокомнатных квартирах, которых как никогда много в остатках продаж, ценник предложений вырос более, чем  на 600 тысяч рублей за год. Средние 138 квадратных метров из четырех-шести комнат  предлагаются по 4,7 миллионов рублей. Таким образом, в общем, с начала года увеличение цены квартир в новостройках колеблется от 6 до 16%. При этом 1-3% приходится на увеличение площадей, а оставшиеся 5-14% роста составляет «чистое» повышение цен.

Что касается вторичного рынка, то здесь средний метраж «однушек» и «двушек» такой же как всегда – на порядок меньше, чем в новостройках: 34 и 52 квадратных метра (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась до 73 квадратных метров. Многокомнатные квартиры хоть и «располнели» до 97 «квадратов», но по-прежнему вполовину «стройнее», чем новые квартиры со множеством отдельных комнат.

По данным сайта http://omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за год повысилась на 60 тысяч рублей. Таким образом, к концу 2011 года она стоит 1,3 миллиона рублей, почти столько же сколько и в начале года. Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет около 1,9 миллионов рублей. За квартал они «набрали» в цене 50 тысяч рублей, за год –120 тысяч рублей. Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем 2,7 миллиона рублей. Квартальная прибавка цены составляет 120 тысяч рублей,  а годовая – 256 тысяч рублей.

Средняя квартира с числом комнат более трех стала дороже и крупнее из-за переизбытка на рынке квартир близких по своим характеристикам к элитным. 97-квадратная квартира продается за 3,7 миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 280 квадратных метров и просят за них от 1,5 до 20 миллионов рублей.

В целом с начала года вторичная недвижимость подорожала на 4-18%. За счет прибавления квартир с большей площадью ценник повысился на 0-8%, а только за счет увеличения цен предлагаемая стоимость квартир поднялась на 6-8%. Таким образом, в большинстве случаев одно-, двух-, трехкомнатные квартиры за год подорожали на 3-10%, а многокомнатные на 10-20%.

Интересные данные получаются, если сравнить сколько предложений в начале осени каждого года приходилось на различные по срокам года сдачи объектов в эксплуатацию (график 3). Так, осенью  2005 года в 26% квартир из всех продаваемых располагались во вводимых в эксплуатацию домах в этот самый год, 67% предложений новостроек обещались быть сданными в следующем 2006 году, и 7% объявлений было в домах со сроком строительства через два года.

Похожая структура предложений была в 2006 году. В 2007 году наблюдалась «идеальная» структура с долгосрочной перспективой, наиболее характерная для отлаженного рынка недвижимости. Только 55% выставленных на продажу квартир находились в практически достроенных домах. Около 16% объектов планировались к сдаче через два года, а 6% – через три года в 2010 году.

Вот только соотношение объемов предложения и платежеспособного спроса тогда уже не соответствовали друг другу. Омский рынок недвижимости встал вследствии классического кризиса перепроизводства. Весной 2008 года началось реальное снижение цен. И может быть, рынок оживился бы, но тут грянул первый мировой финансовый кризис. Вследствие всего названного в 2008 году долгосрочные обещания опять сократились до 55%, из которых 5% были с отсрочкой на два года.

Ведь тогда уже год как новое строительство не привлекало новых вкладчиков, и в этой цифре в большинстве своем были отложенные даты ввода в эксплуатацию. В застойном 2009 году имелось рекордное количество предложений квартир: 84% из всех продаваемых квартир с датой сдачи в текущем году, и только 16% были с обещанием быть построенными не ранее чем через полгода.

В 2010 году уже 28% всех предложений имеют более отдаленную перспективу – это заложенные во время или после кризиса дома. 72% – это в большинстве случаев долгожданные объекты на последних стадиях готовности. Осень 2011 года нарисовала нам еще более оптимистичную картину: 52% новостроек продаются со штампом «2011», 45% – с  датой выпуска «2012» и еще 2% – с обещаниями на 2013 год.

На сегодня 12 агентств недвижимости по семи адресам не боясь называют в качестве срока сдачи 2013 год. Причем на рынке стали появляться не только новостройки с долевым участием физических лиц, но и такая забытая форма соинвестирования как жилищно-строительный кооператив (например, дом на ул.Степанца, 3). Интересно, что в этих семи домах ценник по однокомнатным квартирам такой же как на сегодняшнюю новостройку, двухкомнатные квартиры продаются дешевле на 5-15%, а трехкомнатные отстают в цене от построек 2011 года на более чем 15%.

Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости от месторасположения, размера квартиры  и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 3, 4. Так, за прошедший месяц в гораздо меньшем количестве случаев цены переписывались в большую сторону и все чаще в меньшую. В целом в новостройках почти в каждом втором случае (48%)  ценник поднялся и только в 27% – опустился. На вторичном рынке два из трех продавцов повышают цены на продаваемые квартиры, таких случае, 71%. И только 7% уступили в цене за последние несколько месяцев.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), период с октября 2010 г. по октябрь 2011 г.

 График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с октября 2010 г. по октябрь 2011 г.

График 3. Структура выборки предложения на первичном рынке жилья Омска по срокам сдачи в эксплуатацию 2005-2011 годов  (по состоянию на сентябрь соответствующего года)
 

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья
в Омске на 10.2011 г. по данным сайта http://omskrielt.com

Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Омске
на 10.2011 г. по данным сайта http://omskrielt.com

Таблица 3. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.10.2011 г.

Таблица 4. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.10.2011 г.