Даже урожай повышает цены на жилье
01.10.2011 4430
_list.jpg)
Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября 2011 года. Разберемся как изменились цены с учетом региональной инфляции.
.jpg "Индекс первичного рынка")
По данным сводных таблиц 1, 2 вывод для первичного рынка таков, что в новостройках в каждом втором случае (55%) ценник поднялся и только в каждом пятом предложении - опустился (20%). На вторичном рынке двое из трех продавцов повысили цены на продаваемые квартиры, таких случаев 71%. И только каждый десятый уступил в цене за последние несколько месяцев. В результате такого поведения продавцов в среднем по городу один квадратный метр подорожал на первичном рынке на 0,6% за сентябрь, прибавив 190 рублей. Сегодня средняя цена за «квадрат» новостроек составляет 30 тысяч 250 рублей (+/-110).
По сравнению с прошлогодней осенью ценность новостроек выросла на 5%, т.е. каждый квадратный метр обходится покупателю-соинвестору на 1,5 тысячи рублей дороже, чем год назад. Причем половина этого удорожания произошла в последние три месяца.
По сравнению с прошлогодней осенью ценность новостроек выросла на 5%, т.е. каждый квадратный метр обходится покупателю-соинвестору на 1,5 тысячи рублей дороже, чем год назад. Причем половина этого удорожания произошла в последние три месяца.
На вторичном рынке цены менялись более плавно (см. график 1). К своему результату в 36 тысяч 260 рублей за квадратный метр вторичная недвижимость подошла в итоге месячного приближения на 0,7%. Всего же такой размеренный темп за год повысил цены на «вторичке» на 8%. Т.е. сегодня продавцы квартир хотят получать за них на 2 тысячи 600 рублей больше с каждого «квадрата». Или хозяин однушки рассчитывает получить на 100 тысяч рублей больше, чем год назад, двушка предлагается на 140 тысяч дороже, трешка на 150 тысяч. А владелец многокомнатной квартиры прибавил к прошлогодней цене почти двести тысяч рублей.
Для кого инфляция, а для кого благодать
Предлагаем нашему читателю старые расчеты и новый график (график 3). Как всегда скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию. Ведь известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости - ее необходимо корректировать, исходя из общих изменений цен. Расчеты здесь нехитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилой недвижимости отнимаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка. Т.к. на повышение цен на жилье влияет общий рост цен. А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс - это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т.е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья мы соотнесли индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля в регионе.
Для кого инфляция, а для кого благодать
Предлагаем нашему читателю старые расчеты и новый график (график 3). Как всегда скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию. Ведь известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости - ее необходимо корректировать, исходя из общих изменений цен. Расчеты здесь нехитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилой недвижимости отнимаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка. Т.к. на повышение цен на жилье влияет общий рост цен. А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс - это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т.е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья мы соотнесли индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля в регионе.
По данным Омскстата, индекс потребительских цен в Омской области за август составил -0,04% и 3,7% с начала года. Используя опыт прошедших лет, возьмем уровень инфляции за сентябрь 0,1%. Изменение цены на жилье на первичном рынке равно 0,6% за месяц и 4,7% с начала года. Т.е. номинальный индекс роста цен равен соответственно 1,007 и 1,047. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и прогнозный индекс инфляции рубля: 1,001 для месячных данных и 1,038 для изменений с начала года. Получим 1,005=1,006/1,001 и 1,008=1,047/1,038. Другими словами, омские новостройки в реальности подорожали на 0,5% за месяц, а не на 0,6%, и подорожали с начала года реально на 0,8%, вместо номинального повышения в +4,7%.
Проделав аналогичные вычисления с данными вторичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры прибавили бы в цене 0,6% за месяц, а не просто 0,7% и с начала года реально приросли бы в стоимости на 0,9%, а не на 4,8%, как говорят нам номинальные расчеты. Так, что с точки зрения большой науки омские квадраты дешевели семь месяцев этого года, в августе она сравнялись с новогодними ценами. Только сейчас, когда небывалый урожай снижает цены на продуктовом рынке, действия государства сдерживают рост цен на бензин и коммунальщики еще готовят свое повышение тарифов, цена жилой недвижимости имеет шанс реально вырасти. На графике видно, что кривые номинальных индексов изменения цен или другими словами рост цены квадратного метра, с начала года постепенно увеличивался (см. высокие столбики для первичного рынка и верхнюю линию для вторичного рынка). В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2011 года снижались - это показывает кривая реального индекса цен (низкие столбики для «первички» и нижняя линия для «вторички»). Если мы оглянемся на год назад, то согласно аналогичным расчетам за год жилая недвижимость на первичном рынке не подорожала на 5%, а обесценилась на 1,2%. Т.е. повышение цен на новостройки не компенсирует застройщикам и инвесторам даже инфляционных потерь.
На вторичном рынке с сентября 2010 года стоимость квадратного метра повысилась не на 8%, а только на 1,6%. Но и такой мизерный рост согревает сердца инвесторов в готовое жилье. Владельцы обустроенных жилищ, рискнувшие год назад, купив квартиру, уже сегодня могут продать ее дороже на 5-10% и выиграть в деньгах 1,5-2%.
От качества к количеству
Перейдем от качества цен к количеству предложений. Сегодня на омском рынке выставлено на продажу более 19 тысяч квартир (график 2). Так, общая цифра предложений жилья в городе за прошедший месяц увеличилась на 4%, с начала этого года на 18%, за год на 11%. При этом объем предложений на первичном рынке продолжает сокращаться. Структура предложения такова: 35% первичный рынок и 65% вторичный. 6,6 тысяч предложений против 12,5 тысяч (график 2).
Новой рекордной величины достигло число активных участников рынка недвижимости. Сегодня на омском рынке действуют порядка 550 профессиональных продавцов недвижимости, включая как самопродающих застройщиков, так и риэлторские агентства, которые энергично организовывают сложные цепочки продаж среди клиентов и саморегулируют свою деятельность, создавая СРО.
За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рублике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».
График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), период с сентября 2010 г. по сентябрь 2011 г.
График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с сентября 2010 г. по сентябрь 2011 г.
График 3. Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске
Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.09.2011 г.
Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 26.09.2011 г.
Светлана ТАРУТА
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
