Сколько стоит квартира в Омске?

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец первого полугодия 2011 года. Определим сколько могут стоить квартиры с различным количеством комнат на омском рынке.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 29 510 руб./кв.м (+/-120), поднявшись на 220 руб./кв.м (+0,8%) за месяц. Месячное изменение больше вероятности ошибки, которая составляет 0,4% или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 620 руб./кв.м (+2,1%) и стала на 5% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до $1048 и в европейской валюте до  €736.

По данным журнала «Недвижимость», на конец первого полугодия 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 510 руб./кв.м, сбросив 240 руб./кв.м (-0,7%) за месяц. Эти изменения больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 140 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 900 рублей (2,6%) выше значения, отмеченного в начале года и на 9% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр вторички в среднем по городу опустился до $1 261 и до €885.

Закрывая второй квартал 2011 года, можно констатировать, что цены в течение него практически не меняются. На графике 1  можно четко увидеть, что для вторичного и первичного рынка за последние месяцы линия изменения цен  практически ровная. Согласно расчетным данным, на конец июня  в среднем по городу цена квадратного метра на вторичном рынке  на 20% дороже и оценивается в 35 тысяч 510 рублей (+/– 140 рублей). «Квадрат» в новостройке стоит в районе  29 тысяч 510 рублей (+/– 110 рублей).

За прошедший месяц средняя цена на первичном рынке повысилась на 220 рублей  за квадратный метр, а цена на вторичном рынке снизилась на 240 рублей. А в предыдущем месяце направления изменений были обратные. Такие же изменения то вверх, то вниз происходят и каждую неделю. Поэтому и получается, что в целом цены «топтались на месте» весь квартал. За полугодие ценники выросли всего на 2-3%. На первичном рынке +2,1% к новогодним ценам, на вторичном +2,8%.

Для инвестиционного описания привлекательности омского рынка жилой недвижимости скорректируем цены на инфляционную составляющую. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за май составил 0,5% и 3,9% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за июнь, проведем расчет Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанным в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. С учетом роста цен на все товары и услуги, омское жилье с начала года обесценилось на 2,3% на первичном рынке и на 1,8% на вторичном.

Рассматривая как изменилась ситуация за год, скажем, что новостройки с учетом инфляции подешевели на 3,7% (а не прибавили 5% как показывают нам номинальные изменения).  «Вторичка» осталась на уровне прошлого года, т.к. изменение цены на 9% как раз покрывает инфляцию.   Все эти цифры означают то, что если год назад вы вложились в недвижимость, то ваши инвестиции не принесли вам дохода, а если вы купили  новостройку, то сегодня, продав ее, вы даже не вернете своих денег.

Настоящие профессионалы рынка недвижимости – сотрудники риэлторских фирм. Их на сегодня насчитывается уже более полутысячи. (график 2). Именно они помогут покупателям выбрать из более чем 18 тысяч вариантов квартир. Или подскажут продавцам, как определиться с ценой на квартиру, если цены еженедельно меняются: то на 5% повышаясь, то на 10% снижаясь. На конец июня 2011 года объем выборки по жилью составил 18,3 тысячи вариантов квартир общей площадью 994 тыс. кв.м на сумму около 33,4 млрд руб.

С начала года квартиры с большей площадью, а они, как правило, более комфортабельные, продавались  менее активно, чем малогабаритные объекты эконом- и социал-классов. За это время расчетная средняя площадь новостроек увеличилась на 1 квадратный метр. На середину 2011 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 44 квадратным метрам (таблица 1). «Двушка» занимает 68 квадратных метров. «Трешки» расширились  до 93 квадратных метров, многокомнатные квартиры – до 138 квадратных метров.

По данным издательского дома «Премь­ер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска с начала года увеличилась на 70 тысяч рублей. Таким образом, на начало июня она составила 1,3 миллиона рублей, сравнявшись с ценой на  вторичном рынке. За год цена «однушки» возросла на 108 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры с начала года подорожали на 78 тысяч рублей, за год – на 143 тысяч рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» колеблется около  2 миллионов рублей.

Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они в среднем стоят 2,8 миллиона рублей. Полугодовой прирост цены составляет 145 тысяч рублей, годовой – 232 тысячи рублей. В многокомнатных квартирах, которых как никогда много в остатках продаж, ценник предложений вырос более, чем  на полмиллиона рублей за год. Средние 138 квадратных метров из четырех-шести комнат  предлагаются по 4,3 миллионов рублей.

С начала года увеличение цены квартир в новостройках колеблется от 2 до 6%. При этом 1-2% приходится на увеличение площадей, а оставшиеся 2-3% роста составляет «чистое» повышение цен. Что касается вторичного рынка, то здесь средний метраж «однушек» и «двушек» такой же как всегда, т.е. на порядок меньше, чем в новостройках: 35 и 52 квадратных метра (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась до 71 квадратных метров. Многокомнатные квартиры хоть и «располнели» до 93 «квадратов», но по-прежнему вполовину «стройнее», чем новые квартиры со множеством отдельных комнат.

По данным сайта http://omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за год повысилась на 84 тысячи рублей. Таким образом, к началу лета 2011 года она составила 1,3 миллиона рублей. Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет около 1,8 миллионов рублей. С начала года они «набрали» в цене 70 тысяч рублей, за год – 160 тысяч рублей. Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем 2,5 миллиона рублей. Полугодовая прибавка цены составляет 135 тысяч рублей,  а годовая – 207 тысяч рублей.

Средняя квартира с числом комнат более трех стала дороже и крупнее из-за переизбытка на рынке квартир близких по своим характеристикам к элитным.  Квартира площадью 93 кв.метра продается по 3,5 миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 280 квадратных метров и просят за них от 1,5 до 20 миллионов рублей. В целом, с начала года вторичная недвижимость подорожала на 4-6%. За счет прибавления квартир с большей площадью ценник повысился на 0-4%, а только за счет увеличения цен предлагаемая стоимость квартир поднялась на 3-5%.

Для более детального профессионального взгляда на омский рынок недвижимости приводим таблицы 3, 4. Здесь представлены цены, которые показывают, как зависит стоимость квадрата от расположения дома, количества комнат в квартире и материала стен дома. За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(тыс.руб./кв.м), период с июня 2010 г. по июнь 2011 г.

 График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска, период с июня 2010 г. по июнь 2011 г.

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья в Омске на 06.2011 г. по данным сайта http://omskrielt.com

Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Омске на 06.2011 г. по данным сайта http://omskrielt.com

Таблица 3. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 27.06.2011 г.