Заявленная цена точна не всегда

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец мая 2011 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от материала стен дома.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 29 290 руб./кв.м (+/-120), опустившись на 180 руб./кв.м (-0,6%) за месяц. Месячное изменение больше вероятности ошибки, которая составляет 0,4% или 120 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 400 руб./кв.м (+1,4%) и стала на 4% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подешевел до $1042 и в европейской валюте подорожал до  €731.   

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 750 руб./кв.м, набрав 180 руб./кв.м (+0,5%) за месяц. Эти изменения больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4% или 150 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1 140 рублей (3,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 8% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился до $1 271 и поднялся до €892.

Согласно статистическим наблюдениям, на конец мая  в среднем по городу цена новостройки составляет  29 тысяч 290 рублей за квадратный метр (+/– 120 рублей) (график 1). «Квадрат» на вторичном рынке  на 22% дороже и оценивается в 35 тысяч 750 рублей (+/– 150 рублей).

Если просто рассматривать цифры, начертанные на бумаге, то можно легко посчитать, что за прошедший месяц средняя цена на первичном рынке снизилась на 180 рублей  за квадратный метр, а цена на вторичном рынке повысилась на ту же сумму. Но на самом деле, если вы реально обзвоните тех, кто разместил свои предложения в журнале «Недвижимость», то столкнетесь с ошарашивающим фактом.

Среди потерявших доверие новостроек написанная цена может просто на несколько десятков, а иногда  даже сотен тысяч отличаться от конечной цены предложения. Вполне возможно, что при расчете надо будет прибавить десять тысяч за квадратный метр. Только при общей площади средней строящейся однокомнатной квартиры в 44 квадратных метра, эти десять тысяч превратятся в 440 тысяч, а если вы присмотрели двухкомнатную квартирку в 68 «квадратов», то ваша доплата составит 680 тысяч.

А может, при выяснении всех параметров сделки окажется, что реальная площадь меньше заявленной, а цена несколько выше написанной. То есть на самом деле квадратный метр новостройки обходится дороже конечному потребителю, чем говорит сухой язык статистики.

На вторичном рынке жилья все наоборот. Пролистывая объявления вы ужасаетесь ценам на квартиры, расстраиваетесь, что за неделю ваших раздумий ценник уже переписали на более высокий. Но при конкретном разговоре продавец сам вам предложит хорошую скидку. Причем это правило касается как дешевого ветхого жилья, где сбрасывают десятки тысяч рублей, так и в позолоченных апартаментах элитных домов уступают миллионы. Поэтому с начала года увеличение средней цены «вторички» на 3,3%, скорее бумажный расчет, чем реальный рост.

А если учесть инфляционную составляющую, то вообще вывод будет противоположный. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за апрель составил 0,1% и 3,4% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за май, проведем расчет Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанным в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. С учетом роста цен на все товары и услуги, омское жилье с начала года обесценилось на 2% на первичном рынке и на 0,2% на вторичном.

Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 28,69 тысячи рублей за квадратный метр, а вторички – 35,67 тысячи рублей.  Все эти цифры означают то, что инвестиции в недвижимость все еще не оправдывают себя. И если вы хотите не просто сберечь свои деньги от обесценивания, но и приумножить их, то доходность недвижимости еще не скоро для вас будет привлекательной.

В мае участники рынка, которых уже более полутысячи, стали активнее. (Смотри динамику агентств недвижимости на графике 2).  Предлагают они 17,5 тысяч вариантов выбора квартир, что больше, чем в начале года на 8%. На при этом новостроек стало меньше на 3%, а вторичного жилья на 15% больше.

И это не только из-за того, что строится сейчас меньше домов или квартиры в новостройках активно раскупаются, скорее, здесь скрывается тот факт, что продавцы сегодня почти готовое жилье, но еще далеко не построенное, не введенное в эксплуатацию предлагают клиентам как вторичное.

Потому что сейчас упал спрос на строящееся жилье, и покупатель часто листает страницы журнала, пропуская раздел «Новостройки». Поэтому если вы захотите купить проверенное жилье с соседями, то внимательно не только читайте объявления, но и после долгих дозвонов, дотошно выспрашивайте продавца о наличии печати «приемной комиссии».

А если наоборот, вы мечтаете о строящемся или недавно построенном доме, то обратитесь к разделу журнала «Вторичный рынок» и там вы найдете много необходимой вам информации.

Если обратить внимание на изменение средних цен на новое жилье в зависимости   от материала стен дома, то можно увидеть, что ограниченный спрос на рынке вымывает дешевое социальное жилье. Так, если пять лет назад, каждая третья из возводимых многоэтажек была из сборно-панельных конструкций, то в настоящее время домов такого типа только 13-19%, а квартиры из них составляют 12% от всех предложений (график 3). 

И, как следствие, сокращается доля панельных домов среди вторичного жилья, 49% против 63% в 2006 году. Большая доля в 57-65% кирпичных домов объясняется тем, что на сегодня труднее продаются дорогие квартиры бизнес-класса, которые возводятся из кирпича. Если даже кирпичные дома, построенные пять лет назад, стоят полузаселенные, то на строящиеся дома спрос минимальный. Поэтому среди всех квартир 8 из 10 предлагаются в домах из кирпича от бело-желтого до красно-коричневого оттенков.

На вторичном рынке предложения в зависимости от материала стен дома распределяются следующим образом: поровну 49% и 50% оферт принадлежит панельным и кирпичным строениям.  Хотя на самом деле эти доли меньше, а минимальное значение предложений в монолитно-каркасных домах объясняется тем, что в Омске начинает складываться рынок предложений таких квартир, если четыре года назад варианты выбора можно было пересчитать по пальцам (в прямом смысле их значение было порядка десятка).

Уже сегодня  на первичной продаже доля квартир в монолитно-каркасных домах составляет порядка 3 – 8% от общего количества предложений. Каждый пятый, а может быть, даже и каждый четвертый возводимый дом строится с применением технологий  монолитного строительства. Сложность подсчета состоит в том, что многие продавцы не вникают в строительные технологии или хотят быть более понятными покупателям и поэтому позиционируют свои дома как панельные или, если дом облицовывается кирпичом, как кирпичные. Именно этим объясняются и те расчеты, по которым на вторичном рынке предложений в монолитно-каркасных домах не становится больше.

Если обратиться к изменению средних цен на первичном рынке жилья в зависимости от материала стен (график 4), то сегодня, как и два года назад, самые дешевые «квадраты» были в монолитно-каркасных строениях. В настоящее время, подорожав на 2% с начала года, такие новостройки по-прежнему самые доступные (по 28,46 тыс. руб./кв.м). Стабильный спрос оказал положительное влияние на изменение цен на квартиры в панельных многоэтажках. 

Ранее наблюдалась зависимость стоимости жилья от материала стен, традиционно стоимость квадратного метра квартиры в кирпичном доме была дороже, чем на квартиры в панельном доме. В 2010 году цены панельки и кирпича сравнялись, панельные новостройки оценивались по ценам 2009 года. Начиная с 2009 года самые дорогостоящие (30,01 тыс.руб./кв.м) на сегодняшнем рынке это панельные новостройки. Это объясняется тем, что в данный период сохранялся спрос на дешевые квартиры в панельных домах. Следовательно, они меньше всех падали в цене. А с начала 2011 года больше всех подросли (+4%).

Дороговизна отдельного квадратного метра легко объясняется тем, что сдаются такие дома с отделкой «под ключ», да еще скорость строительства у таких домов выше. Самое главное, что по качественным характеристикам они оцениваются как жилье социал- и эконом-классов, где и общая квадратура поменьше и планировки попроще.

Отсюда сравнительно маленькая общая стоимость целой квартиры. Именно поэтому последние хотя и подорожали больше прочих (с 2006 года на 24%), но по-прежнему остаются наиболее востребованными у покупателей, ограниченных во времени и средствах на последующий ремонт.

Квадратные метры в кирпичных новостройках с разбросом цен от 20 до 50 тыс.руб./кв.м дают в среднем стоимость около 30 тыс.руб./кв.м (точнее 29,28 тыс.руб./кв.м). Именно среди таких домов сегодня больше всего долгостроев.

Что касается положения дел с предпочтением строительного материала стен на вторичном рынке, то на сегодня цены тем больше, чем выше качество материалов. Так, самое дорогое жилье по 37,17 тыс.руб./кв.м в кирпичных домах (+3% с начала года). Чуть дешевле по неизменной цене 36,62 тыс.руб./кв.м – в монолитно-каркасных строениях. 

Средняя цена одного квадратного метра квартиры в панельном доме составляет 34,26 тыс. руб. – это на 4% ниже средней цены и почти на 8% дешевле жилья в кирпичном доме. Объясняется это тем, что квартиры в панельных домах относятся к менее комфортабельным классам жилья и среди них много старых домов, требующих капитального ремонта из-за изношенности систем жизне­обеспечения (электрические кабели, трубы водо- и газоснабжения, лифты, крыши и подвалы).

Нерешенные на государственном уровне проблемы капитального ремонта многоквартирных домов уже сегодня заставляют  потребителей при выборе квартиры смотреть не только на ее состояние, но и на содержание дома и придомовой территории в целом. Поэтому с каждым днем укрепления финансового положения омичей, они все чаще обращают внимание на недавно возведенные дома, а в скором времени это подтолкнет и спрос на строящиеся новостройки надежного качества.

Для более детального профессионального взгляда на омский рынок недвижимости приводим таблицы 1, 2. Здесь представлены цены, которые показывают как зависит стоимость квадрата от расположения дома, количества комнат в квартире и материала стен дома.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок». 

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), период с мая 2010 г. по май 2011 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска, период с мая 2010 г. по май 2011 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости
от материала стен в 2011 г.  (в долях от общего количества)

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилья Омска
в зависимости от материала стен в 2011 г.  (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.05.2011 г.

 Таблица 2.  Сводная таблица средней цены предложения на
вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала
и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.05.2011 г.