Новостройки дорожают быстрее

31.03.2011 5311

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2011 года. Особо пристально рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от района, где расположена квартира.

Индекс первичного рынка журнала Недвижимость

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 29 200 руб./кв.м (+/-120), поднявшись на 230 руб./кв.м (+ 0,8%) за месяц. Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,4%, или 120 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 310 руб./кв.м (+ 1,1%) и стала на 4% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до $1035 и в европейской валюте до €730.

У новостроек новый ценник

Сегодня мы отмечаем трехлетие с начала снижения цен на рынке жилой недвижимости Омска. Именно весной 2008 года на рынке было отмечено первое движение цен вниз после десятилетия роста. Но это не главное для сегодняшней действительности. Для нее куда важней осознание того, что уже девять месяцев подряд стоящая на омской земле недвижимость растет в цене. На первичном рынке едва заметными, но все же шагами вверх (график 1).

Среднее недельное изменение цен предложения на омские квартиры в новостройках составляет + 0,1% и среднее за месяц + 0,4%. В течение недели или даже месяца эти изменения находятся в рамках статистической погрешности в расчетах. Но никто не оспорит, что плюс 4% за прошедший год – это уже точно рост цен.

В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 29 тысяч 200 рублей за квадратный метр (+/- 120 руб./кв.м). Это на 0,8% выше, чем месяц назад, и на 1,1% больше, чем в начале года. Таким образом, за последний год ценник за квадратный метр переписан с 28 тысяч рублей (именно такая цифра стояла в марте прошлого года) на 29 тысяч рублей. По такой цене покупались квартиры весной 2009 года, если кто-то решался брать ипотеку под 15-25% годовых.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 570 руб./кв.м (+/- 150), прибавляя в среднем по 70 руб./кв.м за неделю или 330 руб./кв.м (+ 0,9%) за месяц. За март прирост цены составил 150 руб./кв.м (+ 0,4%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5%, или 150 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 960 рублей (2,8%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр вторички в среднем по городу поднялся до $1 260 и до €889.

На вторичном рынке цены в среднем поднимаются на 0,2% неделя к неделе и в среднем ежемесячно подрастают на 0,9%. В результате на сегодняшний день вторичка в среднем по городу предлагается по 35 тысяч 570 рублей за квадратный метр (+/-150 рублей) (график 1). Вторичка по-прежнему на 22% дороже первички.

В течение марта цены на вторичную недвижимость поднимались вдвое медленнее, чем на первичном рынке: + 0,4% за месяц. Но в целом с начала года цены повысились на 2,8%, т.е каждый квадратный метр стал выставляться к продаже почти на тысячу (960 рублей) дороже.

Новостройки и вторичка: счет 1:2

Несомненно, на ценовой уровень влияет изменение объема предложений на рынке. Так, общая цифра предложений жилья в Омске за прошедший месяц увеличилась на 1%, с начала этого года на 4%, за год на 13%. При этом объем предложений на первичном рынке сокращается, и это проявления кризисной ситуации, в которой находится отрасль на протяжении трех с половиной лет. Сегодня на одно объявление по новостройкам приходится два объявления на вторичном рынке.

Структура предложения такова: 35% – первичный рынок и 65% – вторичный. 6 тысяч предложений против 11 тысяч (график 2). На конец марта 2011 года объем выборки по жилью составил 16,8 тысячи вариантов квартир общей площадью 915 тыс. кв.м на сумму 30,1 млрд руб. При этом количество объявлений по новостройкам сократилось с начала года на 9-10% в любых измерителях (в штуках, метрах или рублях). А предложений по вторичке стало на 9-12% больше.

Связано это с ростом количества риэлторских фирм, активизирующих свою деятельность после «зимней спячки» (график 2). Сегодня на омском рынке действуют около 476 агентств недвижимости, чья деятельность не ограничивается только сделками по купле-продаже всех видов недвижимости, начиная от частного дома, квартиры и заканчивая гаражами и офисными центрами. Перечень дополнительных услуг начинается от содействия в переводе помещения из нежилого в жилое и не заканчивается узакониванием перепланировок квартир .

Штрихи к портрету цен
Традиционно сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за февраль составил 0,6%. На основании многолетних наблюдений примем для расчетов за март изменения в меньшем размере 0,3%. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.

С учетом роста цен на все вокруг омское жилье за год не подорожало на 4%, а обесценилось на те же 4%. Другими словами, рост цен на недвижимость не поспевает за общим повышением цен на другие товары. Если считать с начала года, то на первичном рынке цены уменьшились на 2%, и на вторичном – на 0,3%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 28 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 34 тысячи рублей.

По данным сводных таблиц 1, 2 вывод для первичного рынка таков, что в каждом втором предложении ценник поднялся и только в каждом четвертом случае – опустился. И это все на фоне того, что в Омске на сегодня насчитывается 1029 обманутых дольщиков . Все они выступают соинвесторами строительства 10 многоэтажных домов. Сокращению таких цифр способствует прессинг региональных властей, которые вынуждены в оперативном режиме корректировать даты окончания строительства и ввода в эксплуатацию по всем проблемным объектам.

Потому что в настоящее время эту информацию о сроках возобновления и окончания строительства проблемных объектов региональные власти предоставляют в госструктуры ежемесячно. До 1 июля 2012 года власти должны уменьшить показатели количества обманутых дольщиков в регионе не менее чем на 70%, а до конца 2012 года – полностью урегулировать проблему. Чиновникам осталось по полдня работы на каждый «обманутый » случай.

На севере продают больше, чем на юге
Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от района города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За полгода структура существенных изменений не претерпела. Как Кировский округ был самым новостроевским, так и остался: 42% от всех объявлений регистрируется в системе с пометкой Кировский округ.

А Центральный округ стал еще популярнее среди всех объявлений о продаже квартир на вторичном рынке. Теперь каждое третье объявление приходится на центр. А вот доли Ленинского и Октябрьского округа сокращаются. Ленинский район – самый экологически чистый и меньше всех застраиваемый. Поэтому на его долю приходится всего 3% среди новостроек и 13% на вторичном рынке.

В промышленно развитом, а скорее, промышленно загрязненном Окрябрьском округе продается 12-13% всех квартир Омска. Активизация достраивания новостроек в Советском округе подняла долю района на первичном рынке с 16% до 21%. Недвижимость, прописанная здесь, также занимает пятую часть (21%) от вторичного рынка.

Желание владельцев квартир в дешевом Амурском поселке улучшить свои жилищные условия так же, как желание хозяев апартаментов в разорительно дорогом центре, активизирует рост количества предложений в Центральном округе. На сегодняшний день каждое третье
объявление (31%) на вторичном рынке имеет адрес Центрального округа.

Активная жилищная, коммерческая и социально-культурная застройки и планы застройки Кировского округа дают много вариантов для сделок с квартирами. Поэтому на КАО приходится большая доля (42%) от всех предложений на первичном рынке.

В центре все дороже
Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). С максимальной ценой в 38 900 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа, с начала года ценник здесь вырос на 2%, т.е. каждый обжитой квадрат подорожал более чем на 700 рублей. В борьбе за второе место победу разделили Кировский и Ленинский округа.

В последнем средняя цена за «квадрат» – 34 910 руб./кв.м. Именно в ЛАО самый большой прирост цен + 5% с начала года, что выливается в 1,5 тысячи рублей наценки каждого квадратного метра. В Кировском АО в среднем квартиры продаются по 34 870 руб./кв.м. На третью ступень пьедестала встал Советский округ, где произошла корректировка цен в сторону их активного повышения до 33 тыс. руб./кв.м.

Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа на 17% дешевле, чем у лидера в Центральном округе. Ценник в ОАО вырос меньше всех – всего на 730 руб./кв.м, или 2%, что вылилось в среднюю цену 32 530 руб./кв.м. В рейтинге новостроек тот же лидер – Центральный округ. Здесь самые дорогие квадратные метры – по 32 840 рублей за каждый, что на 3,7 тысячи дороже среднегородского «квадрата». Ленинский округ следует за лидером – 29 тысяч 520 руб./кв.м.

Самый большой рост цен наблюдается именно здесь: плюс 530 руб./кв.м с начала года. На третьем месте Советский округ с ценой в 28 тысяч 80 руб./кв.м (плюс 420 рублей с «квадрата»). А самые дешевые по новому жилью Октябрьский и Кировский округа. Октябрьский округ единственный, где цена с начала года снизилась на 2%, что удешевило квадратный метр на 500 рублей. Многочисленные новостройки Левобережья сформировали здесь среднюю цену в 27 850 руб./кв.м.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рублике «Новости-Цены-Цены на недвижимость» . А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

Светлана ТАРУТА

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске
(т.р./кв.м), период с марта 2010 г. по март 2011 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска,
период с марта 2010 г. по март 2011 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от месторасположения
в 1 квартале 2011 г. (в долях от общего количества)

График 4. Ценовой рейтинг районов Омска на 28.03.2011 г. (первичный/вторичный рынок)

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска
в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р./кв. м) на 28.03.2011 г.

	1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные			Среднее
	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	Среднее
Кир.	28,88	27,16	28,99	26,33	28,56	27,77	26,46	27,59	27,65	-	24,74	26,28	27,85
Лен.	29,65	-	30,05	31,25	-	28,53	-	-	29,85	-	-	40,00	29,52
Окт.	30,58	30,45	27,94	26,98	27,13	27,56	27,46	27,08	28,47	-	-	24,47	27,90
Сов.	31,28	-	29,65	31,59	-	26,85	28,06	-	26,70	-	-	29,22	28,08
Центр.	33,01	30,46	32,82	30,78	29,95	32,65	30,00	32,15	33,64	30,47	38,13	33,77	32,84
Среднее	31,20	29,16	29,85	29,08	28,56	28,49	28,00	28,13	29,61	30,47	28,17	31,63	29,20
Среднее	30,08			28,56			29,28			31,36			29,20

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке
г. Омска в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р./кв.м) на 28.03.2011 г.

	Гост., подселение		1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные
	панель	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	кирпич
Кир.	26,90	24,55	37,18	36,55	35,82	35,63	32,09	33,12	35,25	38,03	34,91	34,08	32,63
Лен.	26,67	24,54	34,63	-	36,77	33,81	-	36,20	30,74	-	38,25	30,99	38,66
Окт.	25,75	23,78	34,65	-	35,54	31,75	-	32,62	31,16	45,33	33,35	30,06	37,28
Сов.	24,37	23,12	35,97	-	36,40	32,92	-	33,34	30,31	-	34,49	29,51	37,65
Центр.	26,89	26,99	36,91	38,72	39,12	36,03	47,36	39,80	35,31	41,43	41,96	34,54	44,90
Среднее	26,27	24,85	36,24	37,35	37,12	34,35	40,69	36,00	33,27	40,63	38,36	32,47	40,47
Среднее	25,10		36,68			35,25			35,83			36,07

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

Новостройки дорожают быстрее

Читайте также:

Премиум объявления

Региональный сайт недвижимости в Омске Omskrielt