Цены «вторички» взлетают

04.03.2011 6559

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2011 года.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 970 руб./кв.м, поднявшись на 20 руб./кв.м (+0,1%) за месяц. Месячное изменение меньше погрешности, которая составляет 0,4% или 130 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 80 руб./кв.м (+0,3%) и стала на 4% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до $1001 и в европейской валюте до €724.

Такой разный рост
Февраль не принес ничего нового в сложившуюся тенденцию цен на рынке жилой недвижимости Омска. Новостройки номинально прибавили 0,1%. На самом деле эти незначительные изменения можно списать на счет ошибки погрешности, которая составляет 0,4%. На конец февраля новостройки в среднем по городу предлагаются по 28 тысяч 970 рублей за квадратный метр (+/-130 рублей) (график 4).

Ценник на новостройки с начала года колебался также в пределах ошибки расчетов, увеличившись на 0,3%. Что примечательно, последние четыре месяца на первичном рынке каждую неделю идет строгое чередование: то «плюс» в цене, то «минус». В итоге, за этот период ценник прибавил всего 0,6% или 170 рублей за квадратный метр. Столько же, сколько за последнюю неделю февраля. В общем, можно сказать, что на первичном рынке Омска цены реально не изменяются.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 420 руб./кв.м, прибавляя в среднем по 95 руб./кв.м за неделю или 380 руб./кв.м (+1,1%) за месяц. Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 150 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 810 рублей (2,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 224 и до €885.

На начало весны расчет средневзвешенной цены на вторичном рынке жилья по Омску показал значение в 35 тысяч 420 рублей за квадратный метр (+/– 150 руб./кв.м). Таким образом, за месяц ценник поднялся на 1,1% (380 руб./кв.м), а с начала года возрос на 2,4% (810 руб./кв.м). В этом сегменте рост продолжается уже восемь месяцев подряд (график 1). За это же время новостройки прибавили только 900 рублей за квадратный метр, тогда как «вторичка» подорожала на 2 тысячи 900 рублей за квадратный метр.

В итоге разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости понемногу возрастает и на конец февраля составляет 6 тысяч 450 рублей. То есть «вторичка» на 22% дороже «первички».

Посмотрим на объем

Рассмотрим объем предложений жилья в Омске (график 2). С начала года общий объем предложений квартир увеличился на 2%, за счет «вторички». Так, на конец февраля 2011 года объем выборки по жилью составил 16,6 тысяч вариантов квартир общей площадью 903 тыс. кв.м.

Чтобы выкупить все предложения рынка, понадобится сумма 30,1 млрд. руб. Количество предложений рынка жилой недвижимости на первичном рынке за месяц уменьшилось и составляет 6,2 тысячи вариантов, на вторичном рынке увеличилось до 10,3 тысяч предложений. При этом количество объявлений в штуках за последний год приросло на 7% для новостроек и на 17% для «вторички».

С начала года квадратных метров новостроек стало на 7% меньше, а «вторички» на 7% больше. Такие же тенденции изменений мы наблюдаем и в стоимостном измерении объема рынка.

Без инфляции цены снижаются

Соотнесем рост цены на недвижимость с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за январь составил 2,2%. На основании многолетних наблюдений примем для расчетов за февраль изменения в меньшем размере 1,5%.

Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию, согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. С учетом роста цен омское жилье с начала года обесценилось на 3,3% на первичном рынке и на 1,4% на вторичном. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 28 тысяч рублей за квадратный метр, а «вторички» – 34,9 тысячи рублей.

Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то цены на жилье скорее всего уменьшались бы. И за последний год они скорее не выросли бы на 4%, а уменьшились бы на 5%. В общем, с макроэкономической точки зрения на ценовую ситуацию с квартирами изменения на рынке отстают от общей тенденции цен на потребительские товары. Но, так как в начале года общая инфляция складывается в основном за счет роста тарифов и цен на продовольствие, то для «крупногабаритных» товаров длительного пользования, таких как квартира, сегодняшний рост является залогом завтрашнего повышения цен.

К тому же, здесь кроется еще и желание девелоперов на волне частичного улучшения ситуации возместить свои потери, которые они несли с начала кризиса. Для большего «запугивания» ростом цен на недвижимость пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омских квартирах в мировые валюты и построим два следующих графика (график 3 и 4), где цена омского «квадрата» измеряется в рублях, долларах и евро по курсу Центрального Банка РФ. График первичного рынка показывает нам, что с начала года цены поднимаются на 2,3% в евро-валюте и на безумные 6,3% в долларовом эквиваленте.

Новостройки на конец февраля оцениваются в $1001 или €724. На вторичном рынке кажется, что цены еще стремительнее взлетают на 4,4% (€885) в евро и на 8,4% в долларах (1224$) за квадратный метр. На самом деле, за всем этим ростом больше влияния внешних факторов – изменения курсов валют, которые за последние 3-4 месяца с момента последнего пика уступили 8% российскому рублю. Наш пересчет ценников на иностранную валюту интересен прежде всего тем, кто колеблется между выбором квартиры в Омске и где-нибудь в тихой альпийской деревушке или центре Лондона, где цены на недвижимость практически вернулись к докризисным показателям.

Еще пересчет нужен тем, кто выбирает, куда ему вложить излишки своих денег для обеспечения большей прибыльности своих инвестиций: в иностранную валюту или в недвижимость. Последняя пока более привлекательна для сохранения сбережений.

Чем ставка рефинансирования нам грозит?

С 28 февраля 2011 года Центральный банк России повысил ставку рефинансирования до 8% годовых. Это непопулярное решение Центробанк принял впервые за последние 2 года с момента официального признания кризиса в России.

А это может повлечь за собой повышение стоимости привлечения заемных источников для инвестиционных проектов. Другими словами, кредиты для застройщиков будут обходиться дороже, что приведет к увеличению затрат на возведение жилья и, как следствие, росту цен на новостройки. А ведь и без этого в Омске заморожено строительство 95 из 168 строящихся многоэтажек. По мнению начальника управления строительства министерства строительства Омской области Сергея Кошелева, обеспеченность стройкомпаний заказами на 2011 год составляет 58%, доля организаций, обеспеченных оборотными средствами – 17%.

Эта цифра означает, что в более чем 4 случаях из пяти застройщик обращается за займом в банк, а что там будет с процентами мы уже сказали. Для рядовых приобретателей жилья рост ставки рефинансирования влечет повышение ставки по ипотечным кредитам, что в очередной раз сузит круг потенциальных владельцев недвижимости. Но если банки накопили некоторый запас прочности, то это может позволить им какое-то время противостоять негативным рыночным факторам, сохраняя привлекательность своих продуктов для заемщиков.

Говорить о новой волне повышения ставок пока преждевременно, но такая опасность присутствует на финансовом рынке. Об изменениях цен на первичном и вторичном рынках жилья, в зависимости от материала и месторасположения дома, вы узнаете из таблиц 1, 2. За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

Светлана ТАРУТА

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м),
период с февраля 2010 г. по февраль 2011 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с февраля 2010 г. по февраль 2011 г.

График 3. Динамика средних цен предложения на рынке новостроек Омска в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2010 г. по февраль 2011 г.

График 4. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке Омске в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2010 г. по февраль 2011 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.02.2011 г.

	1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные			Среднее
	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	Среднее
Кир.	28,43	28,84	28,66	26,51	28,57	27,32	26,20	28,01	27,82	-	24,74	24,59	27,64
Лен.	28,82	-	30,96	-	-	28,52	-	-	29,68	-	-	34,15	29,55
Окт.	31,83	29,12	28,74	27,25	27,47	27,83	28,37	27,25	28,62	-	-	25,84	28,30
Сов.	32,26	26,67	28,47	31,43	-	26,24	28,68	-	25,98	28,05	-	29,97	27,39
Цент.	32,68	32,96	32,12	30,74	30,13	32,98	28,08	32,76	33,24	30,47	38,13	34,45	32,76
Среднее	31,40	30,44	29,54	28,55	28,68	28,30	27,63	28,63	29,39	30,23	28,17	30,28	28,97
Среднее	29,89			28,35			29,14			30,16			28,97

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 28.02.2011 г.

	Гост., подселение		1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные		Среднее
	панель	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	кирпич	Среднее
Кир.	26,07	25,12	36,99	36,82	36,18	35,49	32,38	34,04	34,86	45,49	34,67	33,70	31,94	34,75
Лен.	25,14	25,80	34,21	-	36,28	33,47	-	36,30	30,56	-	37,53	30,04	35,81	34,40
Окт.	25,74	23,89	34,86	-	35,63	31,29	-	31,83	31,84	45,33	33,19	30,35	38,16	32,55
Сов.	23,73	22,75	35,33	-	35,74	32,58	28,60	33,26	30,14	-	34,40	29,62	37,50	32,66
Цент.	25,70	27,12	36,79	35,13	39,37	35,61	47,27	39,97	35,48	39,31	42,49	34,33	44,24	39,00
Среднее	25,41	24,96	35,99	36,51	37,05	34,04	38,01	36,05	33,14	41,21	38,45	32,13	39,58	35,42
Среднее	25,04		36,50			35,14			35,82			36,07		35,42

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

Цены «вторички» взлетают

Читайте также:

Премиум объявления

Региональный сайт недвижимости в Омске Omskrielt