После двух лет падения цены растут

В нашем первом в 2011 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости завершил год 2010-й.

Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость»
на 24.01.2011 года – 28800 руб./кв. м - 0,3% (за месяц)
По данным журнала «Недвижимость», на конец января цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 800 руб./кв.м, опустившись на 90 руб./кв.м (–0,3%) за месяц. Месячное изменение меньше погрешности,
которая составляет 0,4%, или 120 руб./кв.м. За год цена увеличилась на 1 440 руб./кв.м (+5,2%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до $960 и в европейской валюте до €710.


Индекс вторичного рынка  журнала «Недвижимость»
на 24.01.2011 года –  35010 руб./кв. м  +1,2%  (за месяц)
По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2010 года
цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 35 010 руб./кв.м, прибавив 60 руб./кв.м за неделю, или 400 руб./кв.м (+1,2%) за месяц. Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5%, или 160 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1 190 рублей (3,6%) выше значения годичной давности. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр вторички в среднем по городу поднялся до $1 167 и до €863.

На фоне предыдущих лет прошедший 2010 год вполне спокойный. Взглянув на график 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних шести лет. Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье. В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%). Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 8% до 17%. 2010 год принес долгожданную стабилизацию.

Прирост цены в пределах 1-1,5 тысяч рублей за квадратный метр сложно назвать в полном смысле слова ростом на фоне прибавления в 10-15 тысяч рублей за квадратный метр в предыдущие годы. Новостройки в течение всего года постепенно дорожали и в итоге прибавили 1 тысячу 440 рублей за квадратный метр (+5,2%). В результате новая точка отсчета – конец прошлого года – это 28 тысяч 890 рублей (+/–120 рублей). К началу 2011 года «квадрат» вторички стоил 34 тысячи 610 рублей (+/–160 рублей).

Цены на квартиры во вторичке первую половину года снижались, а после июня начали прибавлять: плюс 1 тысяча 190 рублей за квадратный метр (+3,6%). Это еще один пример особенности омского рынка, где лидером по изменению всегда были новостройки, а вторичный сегмент точно копирует поведение в секторе новостроек с небольшим опозданием. Так случилось весной 2008 года, когда было зафиксировано начало падения цен сначала на первичном рынке, а затем уже на вторичном. Перелом рынка в сторону стабилизации и роста цен также начался с первичного рынка.

Но еще не скоро жилая недвижимость вновь станет привлекательной для инвестиционных целей. Если в период строительного бума и процветания экономики страны рынок недвижимости показывал рост 40-60% в год и жилье смело считалось надежным и весьма прибыльным сектором инвестирования, то, по данным опроса ВЦИОМ , на протяжении последних лет ремонт в квартире остается наиболее распространенным вложением: в 2009-2010 году его сделали 13% россиян. В то время как в приобретение квартир и домов вложился только 1% опрошенных.

Прибавляет оптимизма при взгляде на рынок недвижимости рост объемов предложений. Правда, в основном за счет вторичного рынка, где рост составил +14%, а объявлений о продажах новостроек стало только на 4% больше. Зато количество продавцов-посредников возросло с 348 до 485. На выбор дотошного покупателя более 16 тысяч вариантов объявлений. В общем, рынок предложений жилья вырос на 10%. Касательно соотношения первички и вторички, то, как и в предыдущем 2009 году, 60% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья.

Используя таблицы 1, 2, можно более подробно разобраться в деталях годовых изменений.  Выстраивая ценовой рейтинг, отметим, что бессменным лидером на рынке жилой недвижимости города выступал Центральный округ (32,35 тысячи рублей за квадратный метр), где цена среди новостроек в среднем на 3,5 тысячи рублей превышает среднерыночную. Это все на фоне того, что в строящихся домах округа отмечается самое большое увеличение цен: плюс 3,19 тысячи рублей за квадратный метр, или 10,9% (таблица 3).

По-прежнему дешевле всех прочих выставляются новостройки Кировского округа: 27,57 тысячи рублей за квадратный метр и за год прибавление цен в округе составляет 6,3%, или 1 тысячу 640 рублей за «квадрат». Меньше других перенесли изменение цен квартиры с будущей пропиской в Октябрьском округе. И только новостройки Советского района благодаря недобросовестности застройщиков «в минусе» – 320 рублей потерь с каждого «квадрата», или 1,1%.

На вторичном рынке у того же Центрального округа ценники на 3-4 тысячи рублей, или 10%, выше среднегородского. Здесь жилье подорожало на 3,4% за 2010 год и стоит 38 170 рублей за квадратный метр. Лидером роста цен стал Кировский район, набрав за год 2540 рублей, или 7,5% с каждого квадратного метра, выставленного на продажу. В итоге стоимость левобережного «квадрата» больше прочих похожа на среднегородскую: 34 тысячи рублей за квадратный метр. Почти такой же рост у обжитых квартир Октябрьского округа +7,3%, или + 2,3 тысячи рублей за квадратный метр. В оставшихся округах наблюдался умеренный подъем цен (таблица 3).

Рассматривая тенденцию изменения в зависимости от количества комнат (таблица 4), меньше прочих увеличение цен наблюдается в однокомнатных новостройках, так как они и так самые дорогостоящие – 29,43 тысячи рублей за квадратный метр. Дефицит дешевых «однушек» уже давно просматривается на омском рынке как фактор, толкающий к росту цен среди квартир других габаритов, где прибавление цены составило 6-7% за год.

Тот же 7%-ный рост был отмечен на вторичном рынке только единственно у однокомнатных квартир, где «квадрат» оценивается в максимальную сумму 35,79 тысячи рублей. Также дорого 35,71 тысячи рублей за квадратный метр стоят многокомнатные квартиры, но при этом за год они подешевели на 1% от стоимости 2009 года (таблица 4). Объясняется такое положение дел не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. Поскольку именно квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат.

Внимательно рассматривая изменения цен в квартирах в зависимости от класса жилья (таблица 6), мы увидим, что ценник на «элитное» жилье переписан в меньшую сторону. Вместо 54 тысяч рублей за квадратный метр в начале года в конце за элиту просят только 49 тысяч рублей за квадратный метр. Минус 9% за «квадрат». В то же время жилье социал- и бизнес-класса подорожало на 6-7% среди вторичного рынка. Как результат кризиса отметим в ушедшем году отсутствие возводимых домов класса «элит». Да и новостройки четырехлетней давности все еще с трудом распродаются.

Что касается положения дел с предпочтением строительного материала стен, то, как и в 2009 году, самые дешевые квадраты были в монолитно-каркасных строениях. Сегодня, подорожав на 12-14% (таблица 5), такие новостройки по-прежнему самые доступные (по 24 500 рублей за квадратный метр в новостройках и по 27 980 рублей за квадратный метр вторички). Стабильный спрос оказал положительное влияние на изменение цен в кирпичных многоэтажках. В этом сегменте самые значительные корректировки: по новостройкам плюс 7% с начала года, что выводит кирпичные новостройки в самые высокоценные. Что касается вторичного рынка среди панельных и кирпичных домов, расположенные в них квартиры подорожали на 5%.

Совокупность всех этих изменений и по месту, и по размеру, и по материалу отразилась в таблице 1, 2, где даны средние цены предложения на жилье Омска.

В заключение отметим итоги первого месяца нового 2011 года: новостройки откорректировались в сторону уменьшения цены –0,3%, а на вторичном рынке продолжается рост: +1,2% за месяц. Но январь всегда был скорее исключением из правил, чем примером для последующих изменений. Посмотрим, что принесет февраль.

Светлана ТАРУТА

График 1.
Прирост за год средней цены предложения на рынке жилья
Омска (%), период с 2005 по 2010 гг.

График 2.
График изменения средних цен предложения на жилье
в г. Омске (т.р./кв.м), период с января 2010 г. по январь 2011 г.

 

 

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки
г. Омска в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р./кв. м) на 20.12.2010 г.

	1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные			Среднее
	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич
Кир.	28,48	28,66	28,22	26,53	28,28	27,35	26,28	25,53	28,20	-	24,74	24,25	27,57
Лен.	28,73	-	31,04	-	-	28,36	-	-	28,95	-	-	32,93	28,99
Окт.	32,01	29,58	30,50	26,47	28,37	28,72	26,71	28,02	27,63	-	-	25,74	28,41
Сов.	32,32	26,67	28,21	30,15	-	26,73	28,92	-	26,20	28,05	-	21,00	27,66
Центр.	32,88	39,86	30,55	30,27	36,84	32,11	29,55	33,09	33,25	28,79	38,13	33,65	32,35
Среднее	31,29	29,96	28,99	27,83	28,94	28,45	27,87	26,67	29,53	28,71	28,17	28,87	28,89
	29,43			28,40			29,14			28,82

Таблица 2.
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке
г. Омска в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р./кв. м) на 20.12.2010 г.

	Гост., подселение		1-комн.			2-комн.			3-комн.			Многокомнатные			Среднее
	панель	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич	панель	монолит	кирпич
Кир.	27,19	24,15	35,71	33,41	35,42	33,98	33,22	34,02	33,84	29,31	34,79	33,03	31,47	31,91	34,04
Лен.	29,68	23,92	33,25	-	35,88	32,24	-	35,32	29,49	-	36,36	29,58	-	36,92	33,37
Окт.	23,42	22,77	34,26	-	34,51	30,85	-	31,61	31,27	-	33,50	29,90	-	35,69	31,93
Сов.	24,72	22,39	34,92	-	34,96	31,53	-	32,64	29,81	-	33,14	28,55	-	36,75	31,83
Центр.	24,79	27,06	36,73	-	38,55	34,20	45,95	39,18	34,82	34,13	41,34	33,55	-	44,80	38,17
Среднее	25,63	24,23	35,38	33,41	36,23	32,85	39,45	35,51	32,35	32,64	37,49	31,34	31,47	39,70	34,61
	24,50		35,79			34,34			34,81			35,71

Таблица 3.
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска по округам города за 2010 год

	Кир.	Лен.	Окт.	Сов.	Центр.
Изменение цены на первичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	1,64	1,59	0,95	-0,32	3,19
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	6,3	5,8	3,5	-1,1	10,9
Изменение цены на вторичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	2,54	0,78	2,32	1,66	1,30
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	7,5	2,3	7,3	5,2	3,4

Таблица 4.
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости
г. Омска в зависимости от количества комнат за 2010 год

	Гост., подселение	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
Изменение цены на первичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	-	0,70	1,93	1,60	1,64
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	-	2	7	6	6
Изменение цены на вторичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	1,48	2,45	2,05	1,24	-0,31
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	6	7	6	4	-1

 

Таблица 5
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости
г. Омска в зависимости от материала стен за 2010 год

	панель	монолит	кирпич
Изменение цены на первичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	-0,04	3,48	1,81
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	0	14	7
Изменение цены на вторичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2009 год, руб.	1,50	3,86	1,66
Прирост цены кв.м за 2009 год, %	5	12	5

Таблица 6
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости
г. Омска в зависимости от класса качества дома за 2010 год

	Социал	Эконом	Бизнес	Элита
Изменение цены на первичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2010 год, руб.	0,14	0,68	2,02	-
Прирост цены кв.м за 2010 год, %	0	2	8	-
Изменение цены на вторичном рынке жилья
Прирост цены кв.м за 2010 год, руб.	1,84	1,27	2,43	-4,80
Прирост цены кв.м за 2010 год, %	6	4	7	-9

---