Эксперты предложили делить на четыре

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец 2010 года. Рассмотрим изменение цен в разрезе классов жилья.

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 890 руб./кв.м, поднявшись на 200 руб./кв.м (+ 0,7%) за месяц. Месячное изменение больше погрешности, которая составляет 0,4%, или 110 руб./кв.м. За год цена увеличилась на 1 440 руб./кв.м (+ 5,2%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, остался на том же уровне, где-то равном $942 и в европейской валюте подорожал до €708.

За весь 2010 год цены на омском первичном рынке возросли на 5,2%, на вторичном на 3,6%. В результате в среднем по городу цена на новостройки остановилась на уровне в 28 тысяч 890 рублей за квадратный метр (+/– 110 рублей). При этом за месяц новостройки подорожали на 0,7%, или 200 рублей (график 3). На вторичном рынке жилья средневзвешенные цены прибавили 1%, или 350 рублей за квадратный метр. Поэтому один квадрат «вторички» оценивается в 34 610 рублей (+/– 160 руб./кв.м). Традиционно на графике 1 видно, как изменялась цена в течение всего года.

На графике 2 приведена динамика объема предложений жилья в Омске. На конец 2010 года объем выборки составляет 16,2 тысячи вариантов квартир, которые продаются через 485 агентств недвижимости. А теперь о новом взгляде на омский рынок жилья. Знаковым событием уходящего года является принятие экспертами рынка, куда входят оценщики, риэлторы, аналитики и брокеры, классификатора жилой недвижимости (таблица 3). Омские эксперты, разработавшие классификатор, предполагают, что данные стандарты станут универсальными. В планах специалистов – перейти к стандартизации коммерческой недвижимости.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2010 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 34 610 руб./кв.м, набрав 350 руб./кв.м (+ 1,0%) за месяц. Эти изменения равны вероятности ошибки, которая равна 0,5%, или 160 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1190 рублей (3,6%) выше значения годичной давности. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился до $1129 и поднялся до €848.

Согласно классификатору, жилые дома делятся на четыре группы: жилье социал-класса, эконом-класса, бизнес-класса и элитное жилье. В свою очередь, в каждом классе выделяются подклассы с морфотипами, которые отличаются по определенным признакам. Дома социал-класса включают весь старый фонд, за исключением реконструированных и модернизированных домов. В эконом-класс попадает жилье, соответсвующее современным минимальным нормам качества. В бизнес-класс входят реконструированные сталинские и дореволюционные доходные дома и современные постройки, которые обладают улучшениями по сравнению с жильем, входящим в нижестоящие классы, в то же время они не дотягивают до следующего элит-класса.

В классе «Элита» все признаки рассматриваются с количественной и качественной стороны. По этой причине для жилья введено понятие качественного статуса, который обозначается при помощи знаков А+, А, А–, В+, В, В–, С+, С, С–, D+, D, D–. В класс элитного жилья попали 10 домов, отобранных экспертами в ходе обсуждения из предложенных 97 объектов, более-менее соответствующих этому классу. «Наши стандарты соответствуют классификации Геннадия Стерника, которая применяется в РГР, – говорит Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС», руководитель рабочей группы по стандартизации и аналитике рынка недвижимости Омска. – Классификатор позволит омским экспертам действовать в едином стандартизированном информационном поле, поможет строить качественную аналитику. Это даст больше понимания, стабильности и ускорит процессы на рынке недвижимости».

Деление не на три, а на четыре класса предлагает и официальная методика государственных органов. Так, общероссийские данные, собираемые Росстатом , дифференцируют жилье по качественному признаку, выделяя четыре группы: квартиры низкого качества, типовые квартиры, квартиры улучшенной планировки, элитные квартиры. В таблице 1 приведены средние цены на рынке жилья по Омской области на конец III квартала 2010 г. по данным Омскстата. Дробление на первичном рынке осуществляется только на три высших группы. В этом основное отличие от предложенного омским сообществом классификатора, где в низший класс-социал попадают вновь строящиеся дома.

Так, из всех предложений жилья в Омске (таблица 2) на первичном рынке 13-18% обладают статусом социал-класса, большая часть новостроек 73-79% – это эконом-класс, в бизнес-классе – 7-10% от выставленных на продажу квартир. Такая структура характеризует рынок последних двух кризисных лет. Что касается элитного жилья, то, по мнению многих экспертов, на сегодняшний день ни одно из строящихся зданий не попадает под параметры этого класса. В прежние годы один, а при расцвете рынка два дома возводились с полноправными претензиями на элитность.

На вторичном рынке ситуация кардинально отличается. Так как здесь мы имеем дело со всем многообразием жилого фонда города. Поэтому в самый низший класс попадает большая часть предложений – 58-64%. На конец этого года квартир социал-класса 61%. В более комфортный класс-эконом входят 34-38% всех объявлений к продаже квартир. Но окончание года принесло новый штрих: приведем цифры в подтверждение слов Елены Широбоковой, директора АН «Олимп» о том, что «в связи с бумом жилищных сертификатов спрос на недорогие 1- и 2-комнатные квартиры вторичного сектора возрос так резко, что даже стал опережать предложение, а более крупных, дорогих объектов стало значительно больше».

На декабрь 2010 года предложения эконом-класса сократились до 20%, а бизнес-класс теперь составляет порядка 15% против наблюдаемых в течение последних двух лет 2-4%. Что касается элитных квартир, то этот штучный товар раньше по всем агентствам города набирал около десятка предложений. На сегодняшний день в элитных домах-дворцах распродаются от 25 до 50 квартир. В любом случае это менее одного процента от объявлений по городу.  Что касается различия цен от классности жилья, то общий вывод такой: рассчитываемая средняя цена по городу совпадает с ценой на квартиры эконом-класса (таблица 3).

Исходя из официальных данных Омскстата, средние цены на жилье на первичном рынке соответствуют ценам на квартиры улучшенной планировки, на вторичном рынке средний квадратный метр дороже метра в типовой квартире, но дешевле, чем в квартире улучшенной планировки (таблица 1). Поэтому по первичному рынку официальные органы из-за особенностей своей методологии расчета скорее завышают среднюю цену, а для вторичного рынка занижают ее. Если следовать логике нашего классификатора, то плавно развивающийся первичный рынок показывает отклонение квартир социал-класса от средней от 0% до + 8%, и квартиры бизнес-класса также дороже средней на 2-8%. Такое положение объясняется тем, что менее комфортные по качеству дома сдаются с большей готовностью к заселению в квартиру.

На сегодня существуют даже предложения, когда жилье укомплектовывается даже бытовой техникой, что, соответственно, ведет к удорожанию в расчете на один квадратный метр, но когда эта высокая цена умножается на количество этих метров, а оно, как правило, минимально при социальной ориентированности застройки, то получается вполне приемлемая цена за отдельную квартиру. Тогда как в случае с квартирами в домах с большей комфортностью проживания бизнес-класса зачастую продаются только стены, а всю дальнейшую работу по достраиванию жилья несет на своих плечах сам собственник такой квартиры. Здесь срабатывает простое правило, что, покупая престижную квартиру, покупатель прежде всего платит за место, где она располагается.

На вторичном рынке дела иного рода. Во-первых, изначально жилье социал-класса на 2-10% дешевле средней квартиры, бизнес-класс на 30-45% дороже, а элитка на 84-102% ценнее, то есть элитный метр почти в два раза дороже простого. Но, во-вторых, оживление рынка в конце этого года принесло следующие изменения. Поскольку более качественных предложений стало больше, то они обесцениваются. Так, на сегодня квартиры бизнес-класса превосходят по цене среднюю квартирку только на 10-20%, а элитное жилье не в два раза дороже, а в половину или даже процентов на 40.

Светлана ТАРУТА

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (т.р./кв.м),
период с декабря 2009 г. по декабрь 2010 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой
недвижимости г. Омска, период с декабря 2009 г. по декабрь 2010 г.

Таблица 1.
Средние цены на рынке жилья по Омской области (рубль за 1 кв. метр общей площади),
на конец III квартала 2010 г. (по данным Омскстата)

Таблица 2. 

Характеристика жилья Омска по классам

 Таблица 3.
Классификатор жилой недвижимости, принятый экспертным сообществом Омска