Цены меняются вопреки традиции

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец ноября 2010 года.

 По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 660 руб./кв.м, опустившись на 140 руб./кв.м (-0,5%) за месяц. Месячное изменение больше погрешности, которая составляет 0,4%, или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 210 руб./кв.м (+4,4%) и стала на 1% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до $914 и в европейской валюте подорожал до €689.

Весь ноябрь рынок жилья слегка лихорадило. За неделей роста цен следовала неделя снижения, и так три раза подряд. В итоге к концу ноября в среднем по городу цена на первичном рынке сложилась в 28 тысяч 660 рублей за квадратный метр (+/– 110 рублей) (график 1). То есть за месяц новостройки подешевели на 0,5%, или 140 рублей (график 3). Углубимся в статистические расчеты и учтем интервал погрешности +/–110 рублей, или 0,4%. Тогда можно точно утверждать, что цены не стоят на месте, а съезжают вниз. Как оценивают профессиональные риэлторы через чьи руки проходят реальные сделки изменения на омском рынке жилья, читайте в статье «Цены должны соответствовать рынку» №44 (780) от 05.11.2010 г. журнала «Недвижимость» . Мы продолжим описание сухим языком цифр.

Как оценивают профессиональные риэлторы, через чьи руки проходят реальные сделки, изменения на омском рынке жилья, читайте в статье «Цены должны соответствовать рынку» №44 (780) от 05.11.2010 г. журнала «Недвижимость».  Сменились крайние точки на ценовой шкале жилищного рынке Омска. На первичном рынке самые дешевые «квадраты» после трех месяцев удорожания опять вернулись на уровень середины лета.

Сегодня по цене 9 359 рублей за каждый из 78 метров в монолитно-каркасном доме по ул. Пархоменко, 7 можно приобрести квартиру без отделки, которую обещают возвести к третьему кварталу следующего года. Но зато всего за нее придется отдать 730 тысяч рублей, но сейчас. Как уже много месяцев подряд, с максимальной ценой стоят в продаже метры в новом доме из белого кирпича по адресу ул. Сазонова, 33. На сегодня это однокомнатная квартира площадью 71 квадратный метр на втором этаже этой многоэтажки, где за возведенные метры просят 57 тысячи 796 рублей за каждый.

Ориентироваться на вторичном рынке начнем с самой маленькой цены, которая стала чуть выше, но зато это все та же квартира, что была в точке минимума весь прошлый год. Несмотря на заманчивую цену в 700 тысяч рублей за квартиру в 42 квадратных метра, где каждый из них оценен в 16 тысяч 667 рублей, несмотря на то, что это полноценная квартира из двух комнат, переделанная в трехкомнатную, в нормальном состоянии, тем не менее вот уже несколько лет не находится на нее покупатель, готовый прописаться в промышленной зоне Советского округа среди заводских корпусов по ул. Комбинатская, 46.

Если минимум поднялся, то максимум опустился. Сегодня он достигнут квартирой по ул. Почтовая, 6, что рядом с торговым комплексом и супермаркетом «На Театральной». Тем, кто хочет наслаждаться видом на Музыкальный театр, придется раскошелиться на 111
тысяч 290 рублей за каждый из 124 «квадратов». Это в 6,7 раз выше минимального значения и в 3,3 раза больше среднегородской цены квадратного метра.

На конец осени расчет средневзвешенной цены на вторичном рынке жилья по Омску показал значение в 34 220 рублей за квадратный метр (+/– 150 руб./кв.м) (график 4). Таким образом, за месяц ценник поднялся на 0,4% (140 руб./кв.м), а с начала года возрос на 2,4% (800 руб./кв.м). Итак, в этом сегменте рост продолжается уже шестой месяц подряд (график 4). Но это частности, а в общей массе жилье не то чтобы дорожает, а скорее дешевеет. Но объясняется это коррекцией цены после ее «заламывания», когда все продавцы почувствовали небольшое оживление рынка. А пока можно утешиться тем, что за последние три месяца в среднем цены на новостройки стоят на месте, а цены на «вторичку» прирастают только на 0,2% в неделю.

Соотнесем рост цены на недвижимость с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за октябрь составил 0,5% и 6,4% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за ноябрь, проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.

С учетом роста цен на все вокруг омское жилье с начала года обесценилось на 2,4% на первичном рынке и на 4,2% на вторичном. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 27,9 тысячи рублей за квадратный метр, а вторички – 32,7 тысячи рублей. Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то потенциальный покупатель квартиры сегодня потратил бы меньшую сумму на воплощения своего желания.

На графике 2 изображена динамика объема предложений жилья в Омске. И если в штуках объем выбора остался тем же, то в рублях и метрах рынок сжался. При неизменном общем количестве объявлений просматривается изменение в структуре рынка. Так, новостроек становится меньше, а предложений вторичного жилья больше. А среди «б/у квартир», как правило, больше давних лет постройки, которые, соответственно, меньше по размеру. Поэтому-то и дешевле в целом вся квартира, а значит, этим объясняется и уменьшение стоимости всего рынка, несмотря на небольшой прирост цен на вторичном рынке.

На конец осени 2010 года объем выборки составляет 17,3 тысячи вариантов квартир общей площадью 894 тыс. кв.м, которые предлагаются за сумму 28,9 млрд руб. При этом все больше предложений менее габаритных квартир и более дешевых. Количество предложений новостроек составляет 6,8 тысячи вариантов. При этом с начала года объявлений стало на 11% больше и на 10% больше прошлогоднего уровня. На вторичном рынке жилой недвижимости представлено более 10 тысяч предложений, что на 21% больше, чем в начале года и чем год назад.

Тем, кто самостоятельно хочет определить ориентировочную цену любой квартиры, достаточно обратиться к нашим традиционным таблицам 1, 2, где подробно расписаны цены на квартиры Омска в зависимости от месторасположения, количества комнат и материалов стен дома. Так, за прошедший месяц большинство значений на первичном рынке снизилось. Среди вторичного жилья в основном изменения в большую сторону, за исключением многокомнатных квартир и жилья за монолитно-каркасными стенами. Здесь наблюдается небольшое удешевление.

Тенденция этого ноября идет вопреки классической традиции, когда преддверие новогодних праздников было временем максимального роста покупательской активности и, следовательно, роста цен на недвижимость. Как долго продлится коррекция цены в сторону уменьшения, зависит не только от предновогодних хлопот, в которые люди уже втягиваются, стремясь закончить все дела этого года. И здесь опять больше тех, кто хочет продать квартиру, и, следовательно, они должны будут снижать цены. Общая экономическая ситуация также изменится. Ведь Новый год уже традиционно начнется с удорожания коммунальных услуг, а за ними поднимутся цены на все прочие товары и услуги. Может, среди них будут и цены на омские квартиры.

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (т.р./кв.м), период с ноября 2009 г. по ноябрь 2010 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска,
период с ноября 2009 г. по ноябрь 2010 г.

График 3.
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска,
период с ноября 2009 г. по ноябрь 2010 г.

График 4.
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска,
период с ноября 2009 г. по ноябрь 2010 г.

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р./кв м), на 29.11.2010 г.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» № 47 (792) 6-12 декабря 2010 г.