Цены на недвижимость: рост стабилен

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец октября 2010 года.

    Присматриваетесь к новостройкам города? Тогда считайте. Среднегородская цена квадрата в предложениях от всех застройщиков и посредников – 28 тысяч 800 рублей (+/– 110 рублей). Теперь умножайте на площадь понравившегося вам объявления и сравните с суммой, которую выставил продавец. Если указанная сумма ниже расчетной, то спешите покупать, вы будете в выигрыше. Если нет, то, во-первых, перепроверьте свои вычисления. Во-вторых, внимательно перечитайте объявление и найдите поводы для завышения цен на квартиру, которую вы выбрали: центр города или просто благоустроенный микрорайон с развитой социальной инфраструктурой, теплый кирпичный дом или отделка «под ключ». В-третьих, позвоните по указанному в объявлении телефону и узнайте о сроках строительства, о возможности рассрочки. В-четвертых, проверьте все правоустанавливающие документы у застройщика, посетите стройку и … В общем, читайте другие статьи журнала «Недвижимость» о том, как не прогадать при приобретении жилья. А если вернуться к ценам, то все равно если можете, то покупайте. Потому что на рынке складывается ситуация, когда после долгого падения цены растут.

    Для общего ориентира обозначим средние цены квартир в новостройках. В среднем однокомнатная квартира  сегодня стоит порядка 1,26 миллиона рублей, двухкомнатная – 1,9 миллиона рублей, трехкомнатная – 2,65 миллиона рублей, а четырехкомнатная – 4 миллиона рублей. За последние месяцы, когда начался стабильный рост цен и на рынок выходят малогабаритные квартиры, «однушка» подорожала на 40 тысяч рублей, «двушка» – на 80 тысяч рублей, «трешка» – на 160, «многокомнатка» – на 320 тысяч рублей. Еще один факт в пользу вложений в новостройки, это то, что «вторичка» на 18% дороже (график 1). Цена на обжитые квартиры составляет 34 тысячи 80 рублей за квадратный метр (+/– 150 рублей).Рынок недвижимости сохранил намеченные в прошлом тенденции. Как и в предыдущие периоды, цены на первичном рынке выросли. Правда, их изменения едва заметны (+0,1% за месяц), да и этот показатель может быть «съеден» погрешностью в расчете цен, которая составляет 0,4%. Но здесь важно отметить, что с начала года ценник новостроек поднялся на 4,9% и он выше значения прошлого года на 500 рублей за квадратный метр, или +2%. В расчете на квартиру получится удорожание на 2-3 месячных зарплаты, и то если вы реально имеете эти 17 тысяч рублей, как сказано в докладе Омскстата.

       Если на первичном рынке рост цен замедляется, то на  вторичном, наоборот, цены набирают обороты. Плюс 1,3% за месяц показала цена недвижимости. Что вылилось в двухпроцентный прирост с начала года. Это даже выше, чем в других регионах. Так, по данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков, рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года увеличились в среднем на 1,2%. За последние три месяца в среднем за неделю изменения цен на омское жилье составляли плюс 0,1-0,2%, а среднемесячный рост цен 0,4-0,9%. 

        Рост цен на жилье опережает удорожание материалов, но отстает от общего уровня инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе строительные материалы за девять месяцев 2010 года подорожали на 2,6%. Индекс потребительских цен в регионе за сентябрь составил 0,3% и 5,9% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за октябрь, проведем корректировку рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья , описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. С учетом роста цен на все вокруг омское жилье с начала года обесценилось на 1,3% на первичном рынке и на 4,1% на вторичном. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 28,4 тысячи рублей за квадратный метр, а вторички – 32,7 тысячи рублей. Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то потенциальный покупатель квартиры сегодня потратил бы меньшую сумму на приобретение жилья. Но это все теория, а что в реальности? А в ней Сбербанк снизил процентные ставки по ипотечным рублевым кредитам. О перспективах расширения спроса под влиянием оживающей ипотеки читайте в №42 (787) от 22.10.2010 г. журнала «Недвижимость» .

       Вооружимся цифрами об объеме предложений жилья в Омске.  На середину осени  2010 года объем выборки составляет 17,2 тысячи вариантов квартир общей площадью 906 тыс. кв.м, которые предлагаются за общую сумму  29,4 млрд руб. (график 2). За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир  не изменилось, а вот сами объявления обновились. Это говорит о стабильности рынка, когда сколько квартир продалось, столько и вновь выставилось на продажу. При этом новые предложения более дорогие и менее габаритные. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет 7 тысяч вариантов. При этом с начала года объявлений стало на 13% больше, что сравняло их число с прошлогодним. На вторичном рынке представлено более 10 тысяч предложений, что на 19% больше, чем в начале года, и на 27%, чем  год назад. А вот размеры квартир существенно сократились. Если в начале года размер средней новостройки был 67 квадратных метров, то сегодня строятся квартиры в среднем по 55 квадратов.

     В подтверждение этих данных приведем пример некоторых новостроек на Левобережье, в Амурском или Чкаловском поселках. Здесь однокомнатную квартиру в быстро строящихся домах площадью 22-25 квадратных метров можно купить за 700-800 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры обойдутся в 1-1,5 миллиона рублей за все 35-39 квадратов. Отдельные три комнаты и совмещенные кухни и коридоры, размещенные на 54-63 квадратных метрах, можно приобрести всего за 1,4-1,7 миллиона рублей. Если вас смущают столь малые площади квартиры, то обратите внимание на то, что все такие предложения будут с отделкой «под ключ», а иногда даже с панорамными окнами и обставленные мебелью. Причем, во многих случаях есть возможность получить рассрочку платежа.

     Интересные данные получаются, если сравнить сколько предложений в начале осени каждого года приходилось на различные по срокам года сдачи объектов в эксплуатацию (график 3). Так, осенью  2005 года в 26% квартир из всех продаваемых располагались во вводимых в эксплуатацию домах в этот самый год, 67% предложений новостроек обещались быть сданными в следующем 2006 году, и 7% объявлений было в домах со сроком строительства через два года. Похожая структура предложений была в 2006 году. Вот 2007 год идеален в том, что через год «обещались быть построенными»  только 55% квартир, но зато через два года 16%, а через три года на 2010 приходилось 6% продаваемых квартир. Такая структура с долгосрочной перспективой наиболее характерна для отлаженного рынка.

    Вот только соотношение объемов предложения и спроса тогда уже не соответствовало друг другу. Омский рынок недвижимости встал вследствие классического кризиса перепроизводства. Весной 2008 года началось реальное снижение цен. И может быть, рынок оживился, но тут грянул мировой финансовый кризис. Вследствие всего названного в 2008 году долгосрочные обещания опять сократились до 55%, из которых 5% были с отсрочкой на два года. Ведь тогда уже год как новое строительство не привлекало новых вкладчиков, и в этой цифре в большинстве своем были отложенные даты ввода в эксплуатацию. В застойном 2009 году имелось рекордное количество предложений квартир. 84% из всех продаваемых с датой сдачи в текущем году, и только 16% были с обещанием быть построенными не ранее чем через полгода. Осень текущего года нарисовала нам более оптимистичную картину.

    Уже 28% всех предложений имеют более отдаленную перспективу – это заложенные во время или после кризиса дома. 72% – это в большинстве случаев долгожданные объекты на последних стадиях готовности. На сегодня только 7 агентств недвижимости по четырем  адресам, не боясь, называют в качестве срока сдачи 2012 год. Оживление рынка не преминуло сказаться на активизации деятельности профессиональных посредников на рынке недвижимости, которых стало на сотню больше, чем в начале года. Сегодня возобновили свою работу как былые риэлторские агентства, так и вновь созданные. Всего  помочь продать, купить, обменять квартиру, дом, гараж или дачу в Омске или за его пределами могут более 450 фирм. Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости от месторасположения, размера квартиры  и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 1, 2 . Так, за прошедший месяц практически все значения на вторичном рынке изменились в большую сторону. Среди новостроек стало больше дешевых малогабаритных «однушек» и дорогих многокомнатных квартир.

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилье
в г. Омске (тыс. руб./кв.м), период с октября 2009 г. по октябрь 2010 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости г. Омска,
период с октября 2009 г. по октябрь 2010 г.

График 3
Структура выборки предложения на первичном рынке жилья Омска
по срокам сдачи в эксплуатацию на сентябрь 2005-2010 гг.

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска,
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.10.2010 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.10.2010 г. 

Светлана ТАРУТА
Журнал «Недвижимость» № 43 (787) от 7.11.2010 г.