Цены растут три месяца подряд

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября 2010 года. Рассмотрим, как за последние месяцы изменились цены на квартиры, расположенные в различных районах города.

Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость»
на 27.09.2010 года –  28770 руб./кв. м + 0,6%  (за месяц)
По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 770 руб./кв.м, поднявшись на 180 руб./кв.м (+ 0,6%) за месяц. Месячное изменение больше погрешности, которая составляет 0,4%, или 110 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 320 руб./кв.м (+ 4,8%) и стала на 1% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до $930 и в европейской валюте до € 697.

Но если смотреть на скачки цен на продукты питания, то рынок жилой недвижимости относительно спокоен. Плюс 1% к ценам прошлого года, или +0,6% - +0,7% за месяц (график 1). В результате среднегородская стоимость «квадрата» на рынке новостроек – 28 тысяч 770 рублей. С разрывом в 4 тысячи 880 рублей средняя цена на вторичном рынке вышла на уровень 33 тысяч 650 рублей за квадратный метр. Отметим, что в течение последних трех месяцев в среднем за неделю изменение цен на омские квартиры составляло плюс 0,2-0,3%, а среднемесячный рост цен 0,7-0,8%.

Проведем корректировку рублевых цен жилой недвижимости Омска с учетом инфляции согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за август составил 1% и 5,6% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за сентябрь, получим, что за год с учетом инфляции омское жилье обесценилось на 4,3%. Таким образом, с учетом инфляции цена на первичном рынке составит 27,5 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 32,2 тысячи рублей.

Последнее время на рынке стало больше предлагаться дешевых малогабаритных квартир. Поэтому количество предложений возросло больше (+17% с начала года), чем сумма квадратных метров, выставленных на продажу (+5%). За месяц количество и штук, и метров, и рублей уменьшилось на -2-3%. Общий объем выборки предложений в Омске на 27 сентября 2010 г. составил 17 257 вариантов квартир общей площадью 923 тыс. кв.м на сумму более 29,6 млрд руб. По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 7 040 квартир, что равно уровню годичной давности. Суммарно к продаже выставлено 397 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 11,5 млрд руб. С начала года количество предложений увеличилось на 14%, выставленных метров – на 4% меньше.

В подтверждение этих данных приведем пример некоторых новостроек на Левобережье, в Амурском или Чкаловском поселках. Здесь однокомнатную квартиру в быстро строящихся домах площадью 22-25 квадратных метров можно купить за 700-800 тысяч рублей. «Двушки» обойдутся в 1-1,5 миллиона рублей за все 35-39 «квадратов». Отдельные три комнаты и совмещенные кухни и коридоры, размещенные на 54-63 квадратных метрах, можно приобрести всего за 1,4-1,7 миллиона рублей. Если вас смущают столь малые площади квартиры, то обратите внимание на то, что все такие предложения будут с отделкой «под ключ», а иногда даже с панорамными окнами и обставленные мебелью. Причем во многих случаях есть возможность получить рассрочку платежа.

График изменения средних цен предложения на жилье
в г. Омске (т.р./кв.м), период с сентября 2009 г. по сентябрь 2010 г.

Рассмотрим структурную диаграмму предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 2). За последние два года изменения, отраженные в ней, произошли только на первичном рынке. В целом больше других занимают доли, принадлежащие Кировскому и Центральному районам. На эти территории приходится по 30% и 26% всех объявлений о продаже квартир. Объяснить такое положение дел может как престижность проживания в старом или современном центре города, так и активность застройки этих территорий, которая и дает много вариантов для сделок с квартирами.

Ярким примером здесь служит Кировский округ. Если на вторичном рынке варианты квартир в нем занимают только 22% от всех предложений, то среди новостроек два из пяти объявления приходится на Левобережную часть города. Причем доля эта возросла за прошедшие два годы с 34% до 42%. Тогда как активность строительства и, следовательно, продаж в Центральном округе снижается, и вес изменяется с 27% до 23%. Отметим еще один феномен Кировского округа: только в нем среди всех объявлений большая часть 56% попадает в раздел журнала «Новостройки». Тогда как во всем прочем городе весомая часть строчек печатается во «вторичке». Начиная от 59% в Октябрьском округе, 65% в Центральном и Советском, заканчивая 80% всех объявлений в Ленинском округе – все это доля объявлений, приходящихся на вторичный рынок.

График 2. Структура предложения на рынке жилья г. Омска
в зависимости от  месторасположения в 3 квартале 2010 г. (в долях от общего количества)

Советскому округу принадлежит 19% в доле всех предложений. При этом 21% на рынке обустроенного жилья и только 16% на первичном рынке квартир. Активная застройка Космического проспекта с его сложившейся социальной инфраструктурой позволяет Октябрьскому округу иметь равные значения в данных об объемах продаж по 14% в каждом сегменте рынка и в общей совокупности. Точечно застраиваемый Ленинский округ хоть и удерживает свою долю на вторичном рынке 14%, но среди новостроек только одна из двадцати возводится в ЛАО. В общем этот округ занимает только одну десятую часть всего объема рынка купли-продажи квартир.

 График 3. Ценовой рейтинг районов г. Омска на 27.09.2010 г. (первичный/вторичный рынок)

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 3). С максимальной ценой в 31 970 руб./кв.м лидирующую строчку занимают новостройки Центрального округа, с начала года ценник здесь вырос на 7%, т.е. каждый новый квадрат подорожал более чем на 2 тысячи рублей. В борьбе за второе место победу одержал Ленинский округ, где в среднем квартиры продаются по 28 350 руб./кв.м, почти не изменившись с начала года. Чуть ниже оказался Октябрьский округ, ценник в котором вырос на 3%, или 770 руб./кв.м, что вылилось в среднюю цену 28 210 руб./кв.м. Корректировка цен с уступкой первоначальной стоимости на новостройки опустила Советский округ на четвертую строчку с ценой 27 670 руб./кв.м. С разрывом в 4,5 тысячи рублей, или 13%, от лидера последняя позиция в рейтинге принадлежит многочисленным новостройкам Кировского округа. Здесь средняя стоимость сложилась в 27 440 руб./кв.м (+7%, или почти две тысячи руб./кв.м с начала года). 

График 4.  Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости г. Омска,
период с сентября 2009 г. по сентябрь 2010 г.

В рейтинге вторичного жилья тот же лидер – Центральный округ. Несмотря на снижение цен с начала года на 3%, что составляет 1 тысячу 260 рублей с каждого квадратного метра, все равно в центре самые дорогие квартиры – по 37 тысяч 390 руб./кв.м, что на 4 тысячи дороже, чем в других районах.­ А самый дешевый по новостройкам Кировский округ на вторичном рынке  следует за лидером – 33 тысячи 130 руб./кв.м (+5% с начала года). На третьем  месте Ленинский округ с чуть сниженной ценой в 32 320 руб./кв.м (минус 410 рублей с «квадрата»). Замыкают рейтинг предложения на 12% дешевле, чем у лидера, в Советском и Октябрьском округах. Самый большой рост цен наблюдается именно здесь: плюс 7-10% с начала года, и цена на конец сентября достигает 31 230 руб./кв.м.

Сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости не только от местоположения, но и от размера квартиры, и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 1, 2. Так, изменения цен с начала года в различных сегментах рынка колеблются от -12% до +14%. 

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска в зависимости от материала и месторасположения дома (т. р. за кв. м) на 27.09.2010 г

График 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от материала и месторасположения дома (т.р. за кв. м) на 27.09.2010 г.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» № 39 (784) от 4.10.2010 г.