Осень: цены возвращаются

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец августа 2010 года.

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с августа 2009 г. по август 2010 г.

График 3.
Структура предложения на рынке жилья г. Омска в зависимости от материала стен в 2010 г. (в долях от общего количества)

График 4.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости г. Омска, период с августа 2009 г. по август 2010 г.

Все это вселяет большой оптимизм на фоне того, что если оглядываться чуть дальше, то по сравнению с данными двухгодичной давности штучный и метровый измеритель сократились на половину (минус 45-49%), а стоимостный за счет снижения цен и того больше – сегодня скупить все квартиры Омска можно на сумму на 60% меньшую, чем в августе 2008 года. По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первички прибавляет и за неделю +4%, и за месяц +13%, и с начала года +18%. Веру омичей в то, что строящиеся дома будут сданы уж если не точно в срок, то хотя бы просто введены в эксплуатацию, укрепляют действия губернских и городских властей в делах с недостроем.

Оптимизм подтверждается цифрами официальной статистики. По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за первой половине 2010 года введено в действие 3 тысячи 435 квартир общей площадью 247,4 тыс. кв.метров. Из них индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств введено в действие 1 202 квартиры общей площадью 129,8 тыс. кв.метров. Сумма введенных площадей за год выросла на половину (+48%). Прошломесячными остались крайние точки средних цен на жилищном рынке за исключением самой маленькой цены на вторичном рынке, которая стала еще минимальнее. Цену в 15 122 руб./кв.м предлагают за квартиру 41 кв.м с застекленным балконом на первом этаже двухэтажки по ул. 7-я Кирпичная, что в Ленинском районе. Максимум – 113 750 руб./кв.м просится за 80 «квадратов» в кирпичном доме по адресу ул. Алексеева, 6. Это в 3,4 раза больше среднегородской цены квадратного метра в 33 410 рублей и в 7,5 раз выше минимального значения.

На первичном рынке самые дешевые «квадраты» обещают возвести через год по цене 9 615 руб./кв.м за каждый из 78 метров в монолитно-каркасном доме по ул. Пархоменко, 7. Все также с максимальной ценой 47 500 рублей за омские метры стоит в продаже однокомнатная квартира на третьем этаже в новом доме на пересечении ул. Маяковского и ул. Учебная. Если обратиться к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от материала стен дома (график 4), то можно увидеть, что ограниченный спрос на рынке вымывает дешевое (социальное) жилье. Так, если четыре года назад каждая третья из возводимых многоэтажек была из сборно-панельных конструкций, то сегодня таких только 19% (график 3). И, как следствие, сокращается доля панельных домов среди вторичного жилья, 51% против 63% в 2006 году. Средняя цена одного квадратного метра квартиры в «панельке» составляет 28 860 руб. – это на 1% выше средней цены и почти на 800 рублей за «квадрат» дороже жилья в кирпичном доме. Объясняется это тем, что квартиры в панельных домах идут эконом-класса и с готовой отделкой, а жилье в кирпичных домах идет с черновой отделкой, т.е. практически на 20-40% дешевле, чем если бы оно сдавалось готовым к проживанию.

С начала года ценник на панельные новостройки не изменился. А на вторичном рынке даже чуть подрос – +1%.  Цены квартир в кирпичном доме-стройке соответствуют 28 080 руб./кв.м. На вторичном рынке предложения в зависимости от материала стен дома распределяются таким образом, что 51% принадлежит панельным строениям и 49% кирпичным.  Минимальное значение предложений в монолитно-каркасных домах объясняется тем, что в Омске начинает складываться рынок предложений таких квартир, если четыре года назад варианты выбора можно было пересчитать по пальцам (в прямом смысле их значение было порядка десятка). Уже сегодня на первичной продаже доля квартир в монолитно-каркасных домах составляет порядка 3-8% от общего количества предложений. Сложность подсчета состоит в том, что многие продавцы не вникают в строительные технологии или хотят быть более понятными покупателям и поэтому выдают свои дома за панельные. Именно этим объясняются и те расчеты, по которым на вторичном рынке предложений в монолитно-каркасных домах не становится больше.

Цены жилья в кирпичном доме соответствуют 33 790 руб./кв.м, что очень близко к среднему ценнику. Несмотря на общую стабилизацию цен, стоимость кирпичного жилья уменьшилась приблизительно на 5% с начала года, или на -6% за год. Более подробно сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости от местоположения и размера квартиры помогут таблицы 1, 2. Так, с начала года квартиры в строящихся панельных домах в основном подешевели, где-то до -8% в Ленинском районе, а где-то и подорожали до +5% в Центральном. Кирпичные новостройки продаются по той же цене или на 10% дороже, как на Левобережье. На вторичном рынке ситуация с ценами более однозначна: все ценники или стоят на месте, или выросли, что в панельках + 1-2%, что в кирпиче от 0% до +8% в Центральном и Кировском районах.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» № 35 (780) от 6.09.2010 г.