По волнам омских цен

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец июня 2010 года. Посмотрим разброс цен на жилье. Определим изменения объема предложений и цен на квартиры с различным количеством комнат.

Индекс первичного рынка  журнала  «Недвижимость»
на 28.06.2010 года – 28080 руб./кв. м - 0,3% (за месяц)

На конец июня новое жилье в среднем по городу стоит 28 тысяч 80 рублей за квадратный метр (+/-110 рублей), вторичное – 32 тысячи 560 рублей (+/-140 рублей). В Омске впервые за годы наблюдения средняя цена и новостроек, и вторички оставалась на одном уровне две недели подряд. Исключительная случайность, хотя кто-то скажет, что это всего лишь совпадение чисел. Но есть и другие похожие значения. Цены на первичном и вторичном рынках изменились за полгода на 2,3% и 2,6%. Только с начала года новостройки подорожали на 2,3%, а вторичка подешевела на 2,6%.

Месячное изменение цен отрицательное на всем рынке: минус 0,3% для первичного и минус 1,6% для вторичного. Может, на графике 2 мы видим начало второй волны кризиса на рынке жилья? Цены вторички уже пять месяцев снижаются, а изменения цены новостроек два месяца колеблются в пределах погрешности. Похожая ситуация была при первом глобальном снижении цен в 2008 году. Но, обобщая все значения, можно было бы говорить о продолжении стабилизации на рынке жилья, если бы ни один макроэкономический показатель – инфляция. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за май составил 0,38% и 3,45% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за июнь, получим, что инфляция реально обесценила омские новостройки на 0,7% за месяц, и с начала года они в действительности подешевели на 1,5%, вместо номинального повышения цен в +2,3%. То есть хотя цены на первичном рынке и пытаются удержаться на весеннем уровне, но инфляция «съедает» эти намерения. Таким образом, с учетом инфляции цена на первичном рынке составит 27,7 тысячи рублей за квадратный метр, а вторички – 30,5 тысяч рублей. Такая корректировка рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию проведена согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.

На вторичном рынке жилья получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли бы в цене 2,0% за месяц и с начала года реально уступили бы в стоимости 6,2%, а не 2,6%, как говорят нам номинальные расчеты. Так что если учитывать уровень инфляции, то с начала года омские квадраты дешевеют.
Посмотрим объем предложений жилья в Омске. С начала года общий объем предложений квартир увеличился на 20% (график 2). Так, на конец первого полугодия 2010 года объем выборки составил 17 тысяч вариантов квартир общей площадью 910 тыс. кв.м. Чтобы выкупить все предложения рынка, понадобится сумма почти 29 млрд руб. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет 6,5 тысяч вариантов. При этом количество объявлений с начала года приросло на 2%, а за год с прошлого июня сократилось на 20%. На вторичном рынке представлено 10,5 тысяч предложений, что на 2% больше, чем месяц назад, на 22% больше, чем в начале года, и на 32% выше, чем год назад.

На графике 2 также видно, что число риэлторских агентств продолжает увеличиваться. На сегодня в городе ведут свою деятельность уже более 400 фирм. Для сравнения отметим, что у наших новосибирских соседей агентств по сделкам с недвижимостью около 500, в Тюмени действуют 200 фирм, а в Томске риэлторских компаний около 130. При всех различиях в городской инфраструктуре в Омске, Новосибирске и Тюмени на одно агентство приходится 2,8 тысячи человек населения, только в соседнем Томске этот показатель выше на тысячу, здесь одна риэлторская компания обслуживает порядка 3,8 тысячи человек.

График 1. График изменения средних цен предложения на жилье в Омске
(тыс. руб. за кв.м), период с июня 2009 г. по июнь 2010 г. 

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости г. Омска, период с июня 2009 г. по июнь 2010 г. 

График 3. Гистограмма распределения средней цены предложения квартир г. Омска
на рынке жилой недвижимости на июнь 2010 г.

В сводных таблицах 1 и 2 можно найти средние цены предложения на первичном и вторичном рынках жилья г. Омска в зависимости от материала стен и месторасположения дома на 28.06.2010 г. С помощью этих таблиц можно самостоятельно рассчитать приблизительную стоимость квартиры. Что касается цен на квартиры с разным количеством комнат на первичном рынке, то, как повелось с осени 2007 года, когда на омском рынке начались обратные росту процессы, квадратные метры многокомнатных квартир самые дорогие. Так, стоимость квадрата здесь в среднем по городу равна 29 тысячам 380 рублям, а однокомнатные продаются по 29 тысяч 50 рублей за квадратный метр, далее в разрез с классическими традициями идут трехкомнатные по 27 тысяч 890 рублей за квадратный метр, а дешевле всех продаются двухкомнатные по 27 тысяч 590 рублей за квадратный метр.

Таким образом, в среднем однокомнатная квартира в новостройках на сегодня стоит порядка 1,22 миллиона рублей, двухкомнатная – 1,82 миллиона рублей, трехкомнатная – 2,5 миллиона рублей, а четырехкомнатная – 3,7 миллиона рублей. Здесь важно то, что в течение квартала все квартиры, кроме «однушек», подорожали.  Что касается вторичного рынка, то на сегодня здесь обратная тенденция: только однокомнатные квартиры прибавили в цене, да и то благодаря возросшему предложению квартир с большим метражом. На конец июня дешевле всех продаются квадратные метры в двухкомнатных квартирах по 32 тысячи 320 рублей за квадратный метр. Такое явление мы наблюдаем уже три года подряд, когда «двушки» в расчете за квадрат дешевле квартир с другим количеством комнат. Если исходить из средней площади 52 кв.м, то в среднем по Омску двухкомнатная квартира стоит 1,7 миллиона рублей. А продается она на 45 тысяч рублей дешевле, чем весной.

Однокомнатная квартира стоит около 1 миллиона 200 тысяч рублей, исходя из средней цены за квадратный метр 33 тысячи 750 рублей и площади в среднем из числа продающихся квартир 36 квадратных метров. Владелец трехкомнатной квартиры потерял 120 тысяч рублей, не успев продать ее весной, а покупатель такой квартиры, соответственно, сберег эту сумму. Всего на среднюю трехкомнатную квартиру надо наскрести 2,3 миллиона рублей по 32 тысячи 930 рублей за средние 71 квадратный метр. Средняя «четверка» в 91 квадратный метр предлагается на рынке по 3 миллиона рублей. Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 3). Так, рассматривая кривую новостроек, видно, что 1% из всего их числа имеет цену за квадрат менее 20 тысяч рублей, а 1% – более 40 тысяч руб. 21% квартир обладает ценой от 20 тысяч руб./кв.м до 25 тысяч руб./кв.м, 6% – от 35 тысяч руб./кв.м до 40 тысяч руб./кв.м, 23% – от 30 тысяч руб./кв.м до 35 тысяч руб./кв.м. Почти половина всех предложений на рынке (47%) имеет стоимость от 25 до 30 тысяч руб./кв.м. Именно на этот интервал и приходится средняя цена новенького квадратного метра. Сегодня все большее влияние на среднюю цену стараются оказывать квартиры с высокой ценой. Их диапазон от 30 до 85 тысяч руб./кв.м составляет +55 тысяч рублей. Это больше, чем было в начале года, когда цены стабилизировались, но меньше, чем было при росте цен (прошлой осенью разброс квартир выше средней цены составлял +40 тысяч рублей год, а два года назад +80 тысяч рублей). В то же время разбег более дешевых квадратов приходится на границы от 15 до 25 тысяч руб./кв.м (-10 тысяч рублей).

В настоящее время можно говорить о том, что средняя цена в новостройках переживает переломный момент: с одной стороны, цены вряд ли будет снижаться, поскольку многие квартиры перешли из самой низкой ценовой категории в среднюю. С другой стороны, на рынке появляется все больше дорогих предложения, но их еще мало, чтобы начался сплошной рост цен. Хотя прекратившееся строительство провоцирует дефицит новостроек, и, как следствие, возможно повышение цен. Но на рынке нет платежеспособных покупателей, и это общеэкономическая проблема не только омского региона, но и страны в целом.

На вторичном рынке 30% всех объявлений – это квартиры с ценой от 25 до 30 тысяч руб./кв.м. А 32% всех «б/у площадей» имеют цену предложения от 30 до 35 тысяч руб./кв.м. Среднегородская цена вторички как раз из этого диапазона – 32 560 рублей за квадратный метр. Таким образом, 42% всех квартир предлагаются по ценам ниже средней, а 26% по ценам выше средней. Разбег цен от минимума в 14,6 тысячи рублей за квадратный метр до 111,29 тысячи рублей составляет порядка 96 тысяч рублей (на первичном рынке разрыв минимальной и максимальной цены за квадрат – 55 тысяч рублей).

Простая статистика подсказывает нам, что средняя цена будет повышаться. Но учитывая мнения многих авторитетных экономистов о приближающейся второй волне кризиса, вряд ли стоит рассчитывать на рост цен как продавцам, так и покупателям недвижимости. Поскольку за годы кризиса накопления подтаяли, многие приобрели плачевный опыт с непосильными кредитами, да и государство пока только на словах готово помогать и строителям, и приобретателям жилья.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» №26 (771) от 2.07.2010 г.