Будет ли взлет цен?

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец мая 2010 года. Рассмотрим, как изменяется объем предложений на рынке недвижимости. Посмотрим, что происходит со спросом на жилье. Разберемся, почему, когда многие практики наблюдают рост цен на конкретные объекты недвижимости (чего давно не наблюдалось), средние цифры показывают снижение.

На основе базы журнала «Недвижимость» и сайта www.omskrielt.com рассчитывается среднегородская цена квадратного метра. По данным на конец мая, новостройки предлагаются по 27 930 (+/-120) рублей за квадратный метр (график 1). Именно эта цена продержалась три последние недели. Учитывая майские праздники, можно утверждать, что ценник на первичном рынке за май не изменился. Хотя номинально, по сравнению с последним понедельником апреля, цена за новый квадрат уменьшилась на 0,9% (-240 руб./кв.м). Впервые с начала года изменение цен показал отрицательный тренд. Еще большее падение наблюдается на вторичном рынке. Минус 2,3% –  вот результат расчетов. В итоге в среднем по городу стоимость одного квадратного метра вторички составила 33 310 (+/-140) рублей.

С учетом инфляции цена на первичном рынке и вовсе составит 27,5 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 32,2 тысячи рублей за квадратный метр. Такая корректировка рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию проведена согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.
По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за апрель составил 0,1% и 3,1% с начала года. Взяв за май аналогичный уровень инфляции, получим реальный индекс снижения средних цен на первичном рынке 0,990 за месяц и 0,986 с начала года. Другими словами, омские новостройки в действительности подешевели на 1,0% за месяц, а не на 0,9%, и обесценились с начала года реально на 1,4%, вместо номинального повышения в +1,7%.

На вторичном рынке жилья получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли в цене 2,4% за месяц и с начала года реально уступили в стоимости 3,4%, а не 0,3%, как говорят нам номинальные расчеты. Так что если учитывать уровень инфляции, то с начала года омские квадраты подешевели еще больше, чем при прямых расчетах без учета влияния внешнеэкономических факторов. Многие риэлторы, занимающиеся реальными сделками по купле-продаже жилья, на все эти вычисления возразят, что оживился спрос, и он подтолкнул многих владельцев поднять цены на квартиры. Но, опираясь на ту же статистику, поясним, что действительно дешевые квартиры вымываются с рынка и цена на них увеличивается. Так, за май минимальная стоимость, по которой продается новостройка, сменила прописку и выросла до значения в 15 тысяч 556 рублей за квадратный метр. Именно столько хотят продавцы за каждый из 45 квадратов в недостроенном доме по ул. Мельничная, 87. Всего голые стены этой двушки сегодня вам обойдутся в 700 тысяч рублей.

Но, несмотря на то что сегодня некоторые квартиры дорожают, многие хозяева, вчера взвинтившие цены, после раздумий и нелегких решений опять их сбрасывают, когда речь заходит о реальных сделках. В итоге, когда считается средняя величина по всем квартирам, мы видим, что несмотря на отдельные ростки цен, снижение цен наблюдается в большем количестве случаев, и оно больше, чем надбавка ценника. К тому же подтверждает классический закон экономики: при росте объема предложения и стабильном спросе цены снижаются. Именно это пока происходит на омском рынке. Но уже сегодня есть все основания утверждать, что спрос начал расти, и это может привести к росту цен.

Общий объем предложений квартир весной, как правило, всегда увеличивается. Вот и в этом мае предложений квартир стало на 11% больше, чем в начале года. Всего на рынке жилья представлено 16,4 тысячи вариантов квартир (график 2). Интересно, что новостроек осталось столько же, сколько было в начале года, а вот вторичный рынок прибавил 20%. Покупатели, наученные горьким опытом, не спешат покупать недостроенное жилье в новостройках. В Омске провели экспертизу договоров долевого участия. Практически половина проверенных договоров, заключенных компаниями «ОмСтрой-2001» и «СМУ-1 КПД», не соответствует требованиям закона. Пока такая работа проведена лишь по двум застройщикам, но чиновники планируют продолжить.

Хотя укрепляется надежда у тех, кто ждет купленные квартиры в строящихся объектах. Так, в первом квартале 2010 года в Омской области возобновлены работы на 26 жилых стройках. Для достройки ряда «замороженных» домов найдены инвесторы: для многоэтажки по Малиновского – трест «Железобетон», на дом №15 в 5 микрорайоне – «Сибгазстройдеталь».  Примечателен тот факт, что за год в Омске количество объявлений о продаже строящегося жилья сократилось на треть, а предложений вторички настолько же стало больше. Рассматривая следующий график №3, отметим, что два предыдущих года показывали максимальное количество поданных объявлений в журнал «Недвижимость» именно в майском номере журнала. Сегодня также до мая объем предложений, как всегда, рос.

Посмотрим, что происходит со спросом на жилье. На протяжении последних двух лет на омском рынке жилья сохранялась устойчивая отрицательная динамика цен. В результате этого многие из тех покупателей, что изначально были готовы вкладывать свои капиталы в недвижимость, заняли выжидательную позицию. Уверенность в правильности этого решения только подогревалась предложениями о серьезных скидках, поступающих со стороны продавцов, – покупатели продолжали ждать дальнейшего снижения цен на недвижимость.
Таким образом, сформировался отложенный спрос, влияние которого на рынок начинает ощущаться только сегодня.

Говорит начальник кредитного отдела ОАО «Омское ипотечное агентство» Мария Неворотова: «Спрос на жилую недвижимость увеличился. Причем во многом это произошло благодаря развитию ипотеки. Если в прошлом году последним, о чем думали люди, был ипотечный кредит, то сегодня все в корне поменялось. В прошлом году кредит брали лишь единицы заемщиков. Причем обращались только те, кому ипотека была жизненно необходима, либо семьи, которые планировали освоить материнский капитал. Сейчас приходят клиенты с хорошими, стабильными и официально подтвержденными доходами, да и средняя сумма кредита стала увеличиваться. Так, в прошлом году размер ипотеки, как правило, не превышал 300-400 тысяч рублей, а сейчас сумма среднего кредита приближается к миллиону».

Подтверждает эти слова и Елена Татаринова, директор АН «Держава». «Я наблюдаю заметное оживление ипотечного рынка. Ставки сейчас очень демократичные – от 9,35% в Омской региональной ипотечной корпорации, «Мираф-Банке», «Омск-Банке». Налажена и работает система выдачи ипотеки с использованием материнского капитала».  Не питать больших надежд на ипотеку советует Ирина Трубина, директор АН «Цитадель»: «В Сбербанке и ВТБ банке ставки реально снизились. Ипотеку сейчас берут очень осторожно, поскольку все еще напуганы кризисной ситуацией. Зарплаты у населения по-прежнему низкие, да еще и нередко задерживаются. Поэтому пока возобновить работу ипотеки в полную силу нереально, даже и по сниженным ставкам. Банки со своей стороны тоже насторожено относятся к потенциальным заемщикам».

Дотошным продавцам и покупателям предлагаем данные по средней стоимости квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире, материала стен и района расположения дома (таблицы 1, 2). С их помощью можно легко составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры. В строчках выбирается район Омска, по столбцу – размер квартиры по количеству комнат, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен, и, наконец, на пересечении отмеченных строки и столбца отмечается число цены одного квадратного метра. Зная общую площадь своей квартиры или квартиры своей мечты, умножайте ее на число из нашей таблицы и получаете ориентировочную стоимость жилой недвижимости. Особенно на новую таблицу стоит обратить внимание тем, кто интересуется многокомнатными квартирами и жилой недвижимостью в центре города. Именно в этих категориях произошли наиболее существенные изменения. Причем в большинстве случаев большие квартиры и жилье в Центральном и Куйбышевском районах подешевели. С одной стороны, ожидания очередной волны кризиса порождает веру в очередное обрушение цен на рынке жилья, с другой стороны, укрепляющийся спрос и снижение предложений новостроек дают все основания ожидать роста цен.

Светлана ТАРУТА