Номинально цены растут, а реально падают
30.04.2010 5120
Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец апреля 2010 года. Разберемся с динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат. Посмотрим на обновленный список самых доступных квартир Омска, где две из трех квартир стали еще дешевле.
За прошедший месяц в среднем цены на жилую недвижимость в Омске не изменились. По данным журнала «Недвижимость», среднегородской квадрат новостроек чуть прибавил и на конец апреля предлагается по 28 170 (+/-140) рублей. Средний уровень стоимости жилья на вторичном рынке 34 090 (+/-180) рублей за квадратный метр (график 1). С начала года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 720 рублей, или на 2,6%. Вторичка выросла на 2,0% (670 рублей за кв.м). С учетом погрешности, которая составляет 180 рублей, или 0,6%, можно было бы утверждать о росте цен, но…
Скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за март составил 0,4% и 2,9% с начала года. Взяв за апрель аналогичный уровень инфляции, получим реальный индекс роста средних цен на первичном рынке 1,002 за месяц и 0,993 с начала года. Другими словами омские новостройки в действительности подорожали на 0,2% за месяц, а не на 0,6%, и подешевели с начала года реально на 0,7% вместо номинального повышения в +2,6%. На вторичном рынке жилья получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли в цене 0,4% за месяц, а не просто остались на том же уровне и с начала года реально уступили в стоимости 1,3%, а не приросли на 2%, как говорят нам номинальные расчеты. Так что если учитывать уровень инфляции, то с начала года омские квадраты дешевеют.
График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв.м), период с 27.04.2009 г. по 26.04.2010 г.
Второй месяц разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости понемногу сокращается и на конец апреля составляет 5 тысяч 920 рублей или другими словами вторичка на 21% дороже первички (график 1). Если заговорили о скоростях, то отметим, что в течение последних трех месяцем среднее недельное изменение цен на омские квартиры составляет плюс 0,1-0,8%, а средний рост цен за месяц от –0,1 до +0,2%. Пересчитаем ценники на иностранную валюту – один квадратный метр жилья в среднем по Омску в долларовых ценах прибавил 2-3%, а в евроценах еще больше – 11-12% с начала года. Новостройки оцениваются в 962 доллара США или по 727 евро за квадрат, а цена вторички составила 1165 долларов США или 880 евро. Отметим крайние точки на ценовой шкале. Так, на рынке обозначились новые минимумы. На сегодняшний день из всего многообразия новостроек самые дешевые квадраты предлагает фирма «АбстАновкА» в многокомнатной 250-метровой квартире по ул. Куйбышева под крышей дома с затянувшимся сроком сдачи всего по 10 тысяч 800 рублей за квадратный метр.
График 2. График изменения средних цен предложения 1-,2-,3-, многокомнатных квартир на первичном и вторичном рынке г. Омска (тыс.руб./кв.м) на 26.04.2010 г.
На вторичном рынке самые дешевые квадраты в 120-метровой трешке по ул. Магистральная, 42а . За каждый из них просят по 15 833 рубля. Квартира в хорошем состоянии, но только угловая. Одним из важных факторов влияние на цены является объем предложений. Причем на вторичный рынок влияет объем предложений на новостройки. Чем больше строится, тем меньше люди покупают старого жилья, а значит цены на вторичку снижаются. В этой связи на региональном и федеральном уровне многие предсказывают рост цен на недвижимость из-за дефицита новостроек. Отметим, что организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-марте 2010 года введены в строй 1534 квартиры общей площадью 109,1 тысяч квадратных метров. Это в 2,2 раза больше соответствующего периода предыдущего года, но сегодняшние объемы строительства в два раза ниже докризисного уровня.
На вторичном рынке самые дешевые квадраты в 120-метровой трешке по ул. Магистральная, 42а . За каждый из них просят по 15 833 рубля. Квартира в хорошем состоянии, но только угловая. Одним из важных факторов влияние на цены является объем предложений. Причем на вторичный рынок влияет объем предложений на новостройки. Чем больше строится, тем меньше люди покупают старого жилья, а значит цены на вторичку снижаются. В этой связи на региональном и федеральном уровне многие предсказывают рост цен на недвижимость из-за дефицита новостроек. Отметим, что организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-марте 2010 года введены в строй 1534 квартиры общей площадью 109,1 тысяч квадратных метров. Это в 2,2 раза больше соответствующего периода предыдущего года, но сегодняшние объемы строительства в два раза ниже докризисного уровня.Общий объем предложений квартир на различных сегментах рынка изменился по-разному. С начала года новостроек стало на 9% меньше, а вторички на 16% больше. Так, на середину весны 2010 года объем выборки составил 15,6 тысяч вариантов квартир общей площадью 840 тыс. кв.м. Чтобы выкупить все предложения рынка понадобится сумма более 26,7 млрд руб. За прошедший месяц рынок сжался на 2-3%. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет 5,6 тысяч вариантов. При этом за месяц так же, как с начала года, количество объявлений уменьшилось на 9%, за год с прошлого апреля сократилось на 40%. На вторичном рынке представлено около 10 тысяч предложений, что на 4% больше, чем месяц назад, на 16% больше, чем в начале года, и на 25% – чем год назад.
Предложения самых доступных квартир г.Омска на 26.04.2010 г.
(В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города)
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ КВАРТИРЫ
Обратимся к изменению цен в квартирах с различным числом комнат (график 2). Так, доля однокомнатных квартир за последние годы росла (среди новостроек их вес сегодня доходит до 35%), и цены на них изменяются с наименьшей быстротой. На конец апреля один квадратный метр в среднем по городу стоит 29 тысяч 250 рублей (таблица 1). Это на 1% ниже, чем полгода назад, и на 2% меньше, чем год назад. Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли по 4% за год, а многокомнатные 8%. Самые дешевые из всех – это двушки. Они оцениваются в 27 тысяч 530 рублей за квадратный метр. А самые дорогие – те, которых стало меньше на рынке – это многокомнатки. Они предлагаются почти по 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Обратимся к изменению цен в квартирах с различным числом комнат (график 2). Так, доля однокомнатных квартир за последние годы росла (среди новостроек их вес сегодня доходит до 35%), и цены на них изменяются с наименьшей быстротой. На конец апреля один квадратный метр в среднем по городу стоит 29 тысяч 250 рублей (таблица 1). Это на 1% ниже, чем полгода назад, и на 2% меньше, чем год назад. Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли по 4% за год, а многокомнатные 8%. Самые дешевые из всех – это двушки. Они оцениваются в 27 тысяч 530 рублей за квадратный метр. А самые дорогие – те, которых стало меньше на рынке – это многокомнатки. Они предлагаются почти по 30 тысяч рублей за квадратный метр.На вторичном рынке похожая ситуация по пикам цен. Самые доступные – это квадраты в двухкомнатных квартирах по 33 тысячи 360 рублей за квадратный метр (таблица 2). На 11% дороже квартиры с четырьмя и большим количеством комнат – 37 тысяч 690 рублей за квадратный метр. За прошедшие полгода чем больше квартира, тем выше подросли на нее цены. Так многокомнатные метры прибавили 8%, трехкомнатные – 5%, двух- и однокомнатные – 2%. А вот квартиры гостиничного типа и с подселением даже обесценились, их динамика показала отрицательный результат.
Для тех, кто следит за изменениями цен в зависимости не только от количества комнат в квартире, но еще материала стен и района расположения дома, приводим таблицы 1, 2. С их помощью можно легко составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры. В строчках выбирается район Омска, по столбцу – размер квартиры по количеству комнат, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен, и, наконец, на пересечении отмеченных строки и столбца отмечается число цены одного квадратного метра. Зная общую площадь своей квартиры или квартиры своей мечты, умножайте ее на число из нашей таблицы и получаете ориентировочную стоимость жилой недвижимости.
Рассмотрим таблицу самых доступных квартир, которые предлагаются в различных районах Омска по состоянию на середину весны 2010 года. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает около 30 тысяч объявлений. Так, по сравнению с предыдущим списком, представленный на 70% обновился. При этом из 34 новых квартир только 4 стали дороже, в остальных 30 новых предложениях жилье стало еще доступнее. Десятая часть таблицы не изменилась. Только в трех объявлениях поменялись цены в сторону увеличения и столько же в сторону еще большей дешевизны. Общий вывод: выбор доступных квартир становится еще больше, а продавцы высококачественного жилья поднимают цены. Дешевые – дешевеют, дорогие – дорожают, все это вместе складывается в неизменную среднюю величину.
Светлана ТАРУТА
Журнал «Недвижимость» №17 (762) от 30.04.2010 г.
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
