Плюс два – это уже рост?

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец марта 2010 года. Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат. Посмотрим, сколько лет надо копить «с зарплаты», чтобы купить жилье в Омске по сложившимся ценам.

Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость»
на 29.03.2010 года –  28010 руб./кв. м + 1,2% (за месяц)

По данным журнала «Недвижимость», в среднем квадрат жилья подорожал с начала года на 2,0%. Цены на омские новостройки впервые перешагнули ступеньку тысячника по дороге вверх. Средний уровень стоимости жилья на первичном рынке составляет 28 010 (+/-140)  рублей за квадратный метр, на вторичном рынке 34 100 (+/-190) рублей за квадратный метр (график 1). За месяц стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 330 рублей (1,2%), с начала года на 560 рублей, или на 2,0%. Эти изменения больше погрешности, которая составляет 0,5%, или 140 рублей, т.е. с учетом интервала ошибки фиксируется рост цен.

По сравнению с мартом 2009 года, стоимость «первички» меньше на 7%, то есть на 2 000  рублей с квадратного метра.
Разбег цен на первичном рынке составил 65 тысяч рублей от минимума до максимума. Два месяца подряд крайние точки имеют ту же строительную прописку. Самый дорогой квадрат в нашем перечне предложений по цене в 78 тысяч рублей продается компанией «Свободный дом»  в  квартире свободной планировки с лоджией в доме № 15/2 по ул. Волочаевская. Самые доступные квадраты от агентства «Гранд-Проект» по цене 13 610 рублей можно будет посмотреть не раньше второго квартала 2010 года на одиннадцатом этаже дома № 1 по ул. 3-я Енисейская.

Что касается вторичного рынка, то в среднем квадрат жилья подорожал с начала года на 680 рублей, или на 2,0%. А за истекший месяц подешевел на 0,4%. Это понижение цены меньше ошибки средней (190 рублей, или 0,6%), другими словами можно сказать, что в течение марта цены на вторичку практически не менялись. За последние 12 месяцев потери рынка сократились до 9%, или 3 300  рублей с кв.м.  Крайние точки на ценовой шкале вторичного рынка отличаются на 115 тысяч рублей. Все тот же максимум, 130 тысяч 719 рублей за квадратный метр, просит агентство «МОНОЛИТ» за 153 квадрата в апартаментах на третьем этаже дома №15 по пр. Маркса. Новая минимальная цена в 15555 рублей за квадратный метр предлагается фирмой «Абсолют» за «двушку» по ул. Гуртьева, 3а. Приобретая такой дешевый объект, покупатель должен иметь в виду, что если он хочет жить в этой квартире, то ему придется потратиться на приличный ремонт и установку решеток на окна. Поскольку столь дешевое жилье располагается на первом этаже четырехэтажной панельной «хрущевки».

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв.м),
период с 28.03.2009 г. по 29.03.2010 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на
рынке жилой недвижимости г. Омска, период с января по декабрь 2009 гг.

График 3. Структура предложения квартир города Омска
в зависимости от количества комнат  на 29.03.2010 г. (в долях от общего количества)

На конец зимы  разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости немного сократилась и составляет 6 тысяч 90 рублей, или 22%, в пользу вторички (график 1). До этого последние полгода разрыв цен увеличивался.
Если заговорили о скоростях, то отметим, что в течение последних трех месяцев среднее недельное изменение цен на омские квартиры составляет плюс 0,2%, а средний рост цен за месяц от 0,3 до 0,7%. Скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска  на инф­ляцию. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за февраль составил 0,9% и 1,2% с начала года. Изменения цен на жилье на первичном рынке равно 1,2% за месяц и 2,0% с начала года. Т.е. номинальный индекс роста цен равен соответственно 1,012 и 1,020. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и прогнозный индекс инфляции рубля: 1,009 для месячных данных и 1,034 для изменений с начала года. Получим 1,003 и 0,986. Другими словами, омские новостройки в реальности подорожали на 0,3% за месяц, а не на 1,2%, и подешевели с начала года реально на 1,4%, вместо номинального повышения в +2,0%.

Проделав аналогичные вычисления с данными вторичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли бы в цене 1,3% за месяц, а не просто -0,4% и реально уступили бы в стоимости 1,4%, а не приросли на 2%, как говорят нам номинальные расчеты. Так, что с точки зрения большой науки омские квадраты дешевеют. Хотя, если  пересчитать на иностранную валюту, один квадратный метр жилья в среднем по Омску в долларовых ценах прибавил 1,7%, а в евроценах 9,7% с начала года.  Новостройки оцениваются в 949 долларов США или 711 евро за квадрат, а цена вторички составила 1155 долларов США или  866 евро.

Напомним, что по данным журнала «Недвижимость», за прошедший год стоимость омских новостроек снизилась на 15% (-4680 рублей с кв.м), а вторичного жилья — на 17% (-6850 рублей с квадратного метра). Согласно данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», в 2009 году цены на жилье по России снизились в среднем на 21% в рублях. Помимо снижения цен, экономический кризис в 2009 году привел и к снижению объемов строительства жилья. По итоговым данным, в целом по России фактически было сдано 60 миллионов квадратных метров жилья, что на 7% ниже, чем годом ранее. В Омске, по данным Министерства строительства и ЖКХ Омской области, по итогам 2009 года введено в эксплуатацию 368 тысяч 970 квадратных метров жилья. Таким образом, план по региону был выполнен. В расчете на одного человека было построено 0,33 квадрата. При этом сегодня остаются нереализованными от 4 до 8 тысяч квартир.
Напомним, что в текущем году в городе планируется ввести еще около 250 тыс. кв.м жилья, что на треть меньше прошлогоднего факта. Это снижение совпадает с общим движением рынка, хотя  опережает его. Так, в целом по России на 2010-2011 годы прогнозируют снижение ввода жилья. Аналитический центр «ГдеЭтотДом.РУ» предполагает, что в текущем году в строй введут менее 50 миллионов квадратных метров жилья, а не 53 миллиона квадратных метров, как считает правительство. Таким образом, в 2010 году ввод жилья снизится на 17%.

Существенные корректировки в реальную ситуацию на рынке жилья может внести активность граждан в сфере индивидуального жилищного строительства, доля которого к зиме 2009 года выросла до 55%. На фоне снижения ввода в строй многоквартирных домов на протяжении прошедшего года рынок индивидуального строительства показывал положительную динамику.  Рассмотрим объем предложений жилья в Омске. С начала года общий объем предложений квартир увеличился на 7%. Причем новостроек стало на сотню больше, а вторички на тысячу (график 2). Так, на начало весны 2010 года объем выборки составил 15,8 тысяч вариантов квартир общей площадью 862 тыс. кв.м. Чтобы выкупить все предложения рынка, понадобится сумма более 27 млрд руб. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет 6,2 тысяч вариантов. При этом за месяц количество объявлений увеличилось на 3%, с начала года не изменилось, а за год с прошлого марта сократилось на 36%. На вторичном рынке представлено около 10 тысяч предложений, что на 9% больше, чем месяц назад, на 12% больше, чем в начале года, и на 16%, чем  год назад.

На графике 2 видно, что риэлторские агентства активизировали свою деятельность, так, их число за последний месяц увеличилось. А еще полтора года назад, осенью 2008 года, агентств недвижимости насчитывалось более 500. Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат. Так, 30% всего рынка – это однокомнатные квартиры (4,5 тысячи предожений), причем среди новостроек их доля доходит до 35%, т.е. больше 2 тысяч, а на вторичном рынке  каждая четвертая квартира имеет только одну комнату, но в целом их число больше – 2,5 тысячи штук оферт (график 3а,б). При этом если к «однушкам» приравнять гостинки и комнаты на подселении, то получится такой же процент, как на первичном рынке. Самый большой выбор среди «двушек», их 38% среди нового жилья и 31% среди вторичного, всего более 5 тысяч штук.  Трехкомнатных квартир меньше трети, а на первичном рынке только одно из четырех предложений является таковым. Самый легковесный класс – это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести-семи. Из числа новостроек таковых 2%, что равно сотне предложений, а из всех повторно продаваемых квартир 6% (550 штук) имеют четыре и более комнат.

С помощью нехитрой методики можно подсчитать, сколько лет надо копить «с зарплаты», чтобы купить жилье.  Доход одного работающего человека оценивается, исходя из официальной среднемесячной начисленной заработной платы, за вычетом расходов на продукты первой необходимости (прожиточного минимума). По данным Омскстата, среднемесячная заработная плата за декабрь 2009 года составила 18 тысяч 592 рублей 30 копеек, а прожиточный минимум трудоспособного омича – 5,17 тысяч рублей. Допускаем, что на эту сумму можно спокойно прожить: умеренно питаясь, бесхитростно одеваясь и своевременно оплачивая все жилищно-коммунальные услуги. Отнимаем из максимальных доходов минимальные расходы, получаем сумму экономии более 13 тысяч рублей в месяц. При таких условиях один работающий человек сможет откладывать в копилку по 160 тысяч рублей в год. Для покупки 44-метровой однокомнатной квартиры в обжитом доме, где  один квадратный метр стоит 34 тысячи рублей, ему следует накопить 1,5 миллиона рублей.

Для этого понадобится более 9 лет. А полтора года назад, когда цены на новостройки уже снизились до сопоставимого уровня, чтобы собрать сумму на новую квартиру, надо было копить около 15 лет. Вывод очевиден: если покупатель имеет стабильный доход, то сегодняшняя ситуация как нельзя выигрышна для приобретения жилья. К тому же рынок ипотечного кредитования после шестикратного падения начал восстанавливаться с лета 2009 года. Дальнейшее развитие рынка жилищного кредитования зависит от наличия долгосрочных кредитных ресурсов, без которых банкам будет нечего выдавать россиянам, даже под текущие большие проценты (10-15% годовых в рублях), не говоря уже о плановых 7%. Для тех, кто следит за изменениями цен в большей зависимости от количества комнат в квартире, материала стен и района расположения дома, приводим таблицы 1, 2.

По данным «ГдеЭтотДом.РУ» о ценовых показателях в 49 городах страны, аналитики центра делают вывод о том, что с начала 2010 года в России продолжается стабилизация цен на жилье и рост деловой активности. Регистрируемые три месяца подряд (с ноября по январь) приросты рублевых цен в среднем по стране носят крайне незначительный характер (менее 0,3% в месяц) и существенно ниже уровня инфляции. В дальнейшем существует высокая вероятность того, что рост цен станет более ощутимым — более 1% в месяц в рублях. Это связано, в том числе, с сокращением предложения на рынке новостроек. По итогам 2010 года рост цен на вторичном рынке жилья может на 5% превысить уровень инфляции в стране, то есть составить 13-15% в рублях. Недавно министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что стоимость недвижимости уже не вернется на докризисный уровень. По прогнозам омских чиновников  рост составит не более 10% в год, что равно коэффициенту инфляции. Насколько подорожает жилье в Омске в ближайшем будущем, покажет время и расскажут наши обзоры.

Светлана ТАРУТА

Журнал «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.