Погоня Ахиллеса за черепахой

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец февраля 2010 года. Посмотрим, как на  вторичном рынке жилья Омска большое количество малогабаритных квартир сказалось на средней стоимости. А также посчитаем заработную плату не в рублях, а в квадратных метрах.

Индекс первичного рынка  журнала  «Недвижимость»
на 22.02.2010 года –  27680 руб./кв. м  + 0,1%  (за месяц)

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 27680 руб./кв.м, поднявшись на 30 руб./кв.м (+0,1%) за месяц. Месячное изменение — в пределах погрешности, которая составляет 0,5% или 140 руб. С начала года цена увеличилась на 230 руб./кв.м (+0,8%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до $918, а в европейской валюте подорожал до €681.

Индекс вторичного рынка журнала «Недвижимость»
на 22.02.2010 года –  34240 руб./кв. м  -0,0% (за месяц)

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2010 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 34240 руб./кв.м. За прошедший месяц цены не изменились. Стоимость «квадрата б/у» на 820 рублей (2,5%) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился до $1142 или подрос до €814.

График 2 Динамика средней цены и объем выборки предложения на вторичном рынке жилья Омска,период с 23.02.2009 по 22.02.2010 г.

Прежде цен обмолвимся о количестве товара.
С начала года общий объем предложений квартир в Омске практически не изменился. Так, на конец февраля 2010 года объем выборки составил 14,6 тысячи вариантов квартир общей площадью 828 тыс. кв.м. Чтобы выкупить все предложения рынка, понадобится сумма более 25 млрд руб. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет шесть тысяч вариантов (график 1).

При этом за месяц количество объявлений увеличилось на 7%, с начала года уменьшилось на 2%, а за год с прошлой зимы сократилось на 40%. На вторичном рынке представлено около  девяти тысяч предложений (график 2), что на 5% больше, чем месяц назад, и на 10% – чем  год назад. По данным журнала «Недвижимость», средний уровень стоимости жилья за прошедший месяц практически не изменился. К концу зимы на рынке новостроек он составил 27680 (+/-140)  рублей за квадратный метр, на вторичном рынке  — 34240 (+/-200) рублей за квадратный метр (график 3).

С начала года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 230 рублей или на 0,8%. Это изменение больше погрешности, которая составляет 0,5% или 140 рублей, т.е. с учетом интервала ошибки аналитики фиксируют попытку роста цен. По сравнению с февралем 2009 года стоимость «первички» снизилась на 10%, то есть на 3100  рублей с квадратного метра. А с максимума в 37880 рублей в апреле 2008 года «квадрат» на первичном рынке обесценился более чем на четверть (-27%).

Разбег цен на первичном рынке составил 65 тысяч рублей от минимума до максимума.

Новый максималист в нашем перечне предложений – это компания «Свободный дом», вернее, продаваемая ею квартира свободной планировки с лоджией по цене в 78 тысяч рублей за квадратный метр дома №15/2 по ул. Волочаевская. Самые доступные «квадраты» от агентства «Гранд-Проект» по цене 13610 рублей можно будет посмотреть не раньше второго квартала 2010 года на одиннадцатом этаже дома №1 по ул. 3-я Енисейская.  Что касается вторичного рынка, то в среднем «квадрат» жилья подорожал с начала года на 820 рублей или на 2,5%.

Повышение цены в четыре раза больше ошибки средней (200 рублей или 0,5%). За последние 12 месяцев потери рынка оцениваются в 12% или 4800 рублей с метра. Крайние точки на ценовой шкале вторичного рынка отличаются на 120 тысяч рублей. Максимум 130 тысяч 719 рублей за квадратный метр просит агентство «МОНОЛИТ» за 153 «квадрата» в апартаментах на третьем этаже дома №15
по пр. Маркса. Два санузла и три меблированных, отделанных по европейским стандартам комнаты ждут своих хозяев с пакетом готовых документов. Новая минимальная цена на треть меньше прежней границы. По 10606 рублей за «квадрат» можно заселиться в 33-метровую комнату в Амурском поселке, позвонив по телефону компании «Опцион», а погреб от хозяев достанется желающему покупателю как бонус за средненькое состояние квартиры.

На конец зимы  разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 6 тысяч 560 рублей или 23% в пользу «вторички» (график 3). Последние полгода разрыв цен увеличивается. Так, в сентябре 2009 года вторичное жилье продавалось на 17% дороже новостроек. Эта особенность омского рынка еще не скоро может измениться. Если причиной вчерашней дешевизны строящегося жилья можно считать огромное количество возводимых площадей, то сегодня при снижении объемов ввода жилья в эксплуатацию резонно предположить дефицит новостроек и, как следствие, рост цен на них. Но есть ряд факторов, таких как: подорванное доверие к застройщикам, не возводившим вовремя свои объекты или, что еще хуже, строящим жилье с низким потребительским качеством; да и простаивающие недострои не становятся лучше в рекордно холодные зимы. Все это не скоро привлечет новых дольщиков.

А проверенные обжитые кварталы сталинской, хрущевской или брежневской застройки, да еще после реконструкции или капитального ремонта, будут по-прежнему востребованы покупателями, что и будет повышать цены на квартиры вторичного рынка. Как говорили древние греки, «Быстроногий Ахиллес никогда не догонит черепаху». Если заговорили о скоростях, то отметим, что в течение последних трех месяцев среднее недельное изменение цен на омские квартиры составляет от +0,2 до - 0,1%, а среднее колебание цен за месяц  — от +0,9 до -0,5%.

Разберемся с размерами объек­тов купли-продажи на рынке недвижимо­сти.
С осени прошлого года среди объявлений на вторичном рынке жилья Омска стало больше малогабаритных квартир. Поэтому средняя площадь квартир «усохла» на два квадратных метра. Так, в октябре  двухкомнатная квартира насчитывала 54 квадратных метра, а к марту средняя площадь такой квартиры уменьшилась до 52 «квадратов».

«Трешки» «похудели» с 72 квадратных метров до 70 «квадратов». Только однокомнатные квартиры остались в той же поре –
35 квадратных метров в средней омской квартире. Уменьшение площади продава-емой недвижимости сопровождалось ростом стоимости квадратного метра. По данным аналитика журнала «Недви­жимость», средняя цена однокомнатных квартир на вторичном рынке Омска за минувшие полгода повысилась на 18 тысяч 200 рублей. Таким образом, в конце февраля при средней цене в 34 тысячи рублей за квадратный метр «однушка» выставляется по 1,2 миллиона рублей.

Двухкомнатные квартиры за это время «сбросили» с общей цены 32 тысячи рублей. Таким образом, сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» колеб­лется около 1,7 миллиона рублей.  Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем 2,5 миллиона рублей. Полугодовая  прибавка цены составляет 64 тысячи рублей исключительно за счет увеличения стоимости квадратного метра.
Сравним данные о средней стоимости омских квадратных метров со средней  начисленной заработной платой. По последним  данным Омскстата, среднемесячная начисленная зарплата в Омской области за декабрь 2009 года составила 18 тысяч 592 рубля. Таким образом, сегодня на одну заработную плату можно купить 0,56-0,68 квадратного метра жилья. Это на треть больше, чем в прошлом году, и в два раза превосходит показатель конца 2007 года, когда  средний омич, получив месячную зарплату, мог приобрести у продавца 0,25-0,3 квадратного метра жилой недвижимости. Вывод напрашивается такой, что за прошедший год заработная плата выросла не на номинальные 12%, а на реальные; выраженная в квадратных метрах – 33%. И даже в этом случае нам далеко до высокоразвитых стран, где на одну месячную зарплату можно купить более одного жилого «квадрата». При всей оптимистичности таких расчетов отметим, что реальные шансы приобрести квартиру у большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий становятся все призрачнее. Причины кроются и в том, что у населения низкий уровень доходов (и они не гарантированы в связи с неопре­деленностью развития общей экономической ситуации), и в продолжающемся ужесточении и без того «драконовских» условий кредитования.

Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материалаи месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 22.02.2010 г.

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 22.02.2010 г.