Строим меньше – продаем дороже

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2010 года.

Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость»
на 25.01.2010 года –  27650 руб./кв.м + 0,7% (за месяц)

По данным журнала «Недвижимость» на конец января цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 27 650 руб./кв.м, поднявшись на 50 руб./кв.м за неделю или на 200 руб./кв.м (+0,7%) за месяц. Месячное изменение больше погрешности, которая составляет 0,5% или 140 руб. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подешевел до $930, а в европейской валюте подорожал до € 657.

По данным журнала «Недвижимость» на конец января 2010 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 34 250 руб./кв.м, прибавив 250 руб./кв.м за неделю или 830 руб./кв.м (+2,5%) за месяц. Повышение цены больше ошибки средней (250 рублей или 0,7%). В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $ 1151 и до € 753.

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 1.01.2009 по 25.01.2010 г.

График 2 Ввод жилья на территории г. Омска за год с 2005 по 2009 гг., (тыс. кв.м)

К концу первого месяца нового года средний уровень стоимости жилья составил на рынке новостроек 27 650 (+/-140)  рублей за квадратный метр, на вторичном рынке — 34250 (+/-250) рублей за квадратный метр (график 1). С начала года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 200 рублей или на 0,7%. Месячное изменение больше погрешности, которая составляет 0,5% или 140 рублей, т.е. с учетом интервала ошибки аналитики фиксируют стабилизацию цен. По сравнению с январем 2009 года стоимость «первички» снизилась на 13%, то есть на 4100  рублей с квадратного метра. А с максимума в 37880 рублей в апреле 2008 года «квадрат» на первичном рынке обесценился более чем на четверть (-27%). Сегодняшняя цена новостроек совпадает с уровнем марта 2007 года.

Что касается положения на вторичном рынке, то в среднем  квадрат» жилья подорожал за месяц на 830 рублей или на 2,5%. Повышение цены в три раза больше ошибки средней (250 рублей или 0,6%). Три месяца подряд зафиксированное нами повышение цен на вторичном рынке дает право говорить о смене траектории движения цен от спада к подъему. В среднем цены росли
со скоростью 0,3% за месяц. А за последние  12 месяцев потери рынка оцениваются в 14% или 5600  рублей с метра. Цена за «квадрат» в 45560 рублей (в марте 2008 года) опустилась почти на четверть.  Крайние точки на ценовой шкале вторичного рынка отличаются на 115 тысяч рублей. Максимум — 130 тысяч 719 рублей за квадратный метр — просит агентство «МОНОЛИТ» за 153 «квадрата» в апартаментах на третьем этаже дома №15 по пр. Маркса. Два санузла и три меблированных, отделанных по европейским
стандартам комнаты ждут своих хозяев с пакетом готовых документов. По минимальной цене  в 15380 рублей за «квадрат»
от компании «Гранд-Проект» можно распланировать и обставить по своему вкусу 260-метровый пентхаус на крыше девятиэтажки на пересечении улиц 10 лет Октября и Куйбышева.

Таблица 1
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.01.2010 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала
и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.01.2010 г.

Таблица 3 Предложения самых доступных  квартир г. Омска на 25.01.2010 г. (В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города). 

На первичном рынке самые доступные «квадраты» от того же агентства «Гранд-Проект» по цене 13610 рублей можно будет посмотреть не раньше второго квартала 2010 года на одиннадцатом этаже дома № 1 по ул. 3-я Енисейская.
С максимальной ценой в 55 тысяч рублей за омские метры стоит в продаже квартира в старой новостройке по ул. Фрунзе, 49, предлагаемая АН «СбытПром». Разбег цен на первичном рынке  составил 41 тысячу рублей от минимума до максимума.
Общий объем предложений квартир в Омске с нового года уменьшается. Так, на 25.01.2010 года объем выборки составил 14216 вариантов квартир общей площадью 800 тыс. кв.м на сумму около 25 млрд руб. Это в штуках на 4% меньше, чем месяц назад. Объема, измеренного в рублях, стало на 5% меньше, и наличие квадратных метров сжалось на 10%. По нашим данным объем предложений первичного рынка жилья составляет 5846 квартир. Суммарно к продаже выставлено 349 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 10 млрд руб.

На рынке вторичного жилья выбрать можно из 8370 предложений, т.е. из 443 тыс. «квадратов». Общая масса всех продаваемых квартир — 15 млрд руб. Эти объемы «вторички» меньше прошлого года. Важным фактором, повлиявшим на стабилизацию цен, стало активное достраивание замороженных в 2008 году объектов. Так, по данным Министерства строительства и ЖКХ Омской области по итогам 2009 года в регионе введено в эксплуатацию 604 тысячи 930 квадратных метров жилья, из которых 368 тысяч 970 «квадратов» сдано в Омске (график 2). Для сравнения, показатели 2008 года превышают нынешние результаты почти вдвое: 698 тысяч «квадратов» в городе и более одного миллиона в целом по региону.  В условиях нехватки собственных оборотных средств и невозможности получения кредитов реальным выходом для застройщиков стало участие в федеральных жилищных программах. Так, ряд организаций получил инвестиции на строительство в рамках программы по обеспечению жильем увольняемых военнослужащих. Еще одной программой, поддержавшей омских строителей в разгар кризиса, стало расселение аварийных домов. Всего на достройку домов удалось привлечь сотни миллионов рублей.

В целом по стране ввод жилья существенно снизился, хотя разные ведомства оценивают его по-разному. Так, по данным Минэкономразвития объемы строительных работ в России по итогам 2009 года сократились на 18%, а по оценке министра регионального развития падение составляет 10,7%. Итоговые объемы строительства жилья в стране составили по различным данным
57-60 миллионов квадратных метров. По данным Российского союза строителей доля «замороженных» проектов по строительству жилья в России по итогам 2009 года достигла 30%.  По результатам первых 11 месяцев прошлого года на жителя РФ пришлось 0,32 квадратного метра, введенного в эксплуатацию. В Омске в 2009 году расчете на одного человека по строено 0,33 «квадрата». Заметим, что руководство страны поставило задачу выйти на показатель в один квадратный метр на человека.

Омск по-прежнему один из самых доступных по цене на жилье городов, так  как наша недвижимость на 10-20% дешевле, чем в соседних регионах. А чтобы найти самые дешевые квартиры в каждом районе города, обратимся к таблице 3. Публикуем  в ней цены самых доступных квартир, которые предлагаются на омском рынке недвижимости по состоянию на начало 2010 года. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает около 30 тысяч объявлений.
Сегодня самому непритязательному покупателю можно выбрать однокомнатную квартиру суперэконом-класса в перестраиваемом под жилье здании по ул. Комбинатская, 46 площадью в 22 кв.м стоимостью 440  тысяч рублей. Тому, кто может позволить себе не просто квадратные метры, а квартиру с отдельными тремя комнатами, санузлом и балконом, стоит посмотреть квартиры в том же Советском районе, но по ул. Энтузиастов, 49 или в Ленинском по ул. Карбышева, 6. В первом случае это будут всего 63 «квадрата» в «панельке», а во втором — 84  квадратных метра в кирпичном доме. Но это все для тех, кто готов ждать, рискуя своими деньгами при вложении в новостройки.

На вторичном рынке за 310-350 тысяч рублей можно поселиться в гостинке любого района города. Полноценные однокомнатные квартиры стоят от 630 тысяч рублей на 2-й Ленинградской до 895 тысяч рублей на ул. СибНИИСХоза. Двухкомнатные — по минимуму в Кировском районе по ул. 2-я Солнечная (680 тысяч рублей), а в Первомайском районе «двушку» дешевле 1,1 миллиона рублей не найдешь. Самые непритязательные «трешки» прописаны на 2-й Тепловозной по 700-900 тысяч рублей.

Для тех, кто хочет самостоятельно оценить стоимость своих жилых владений, приводим таблицы 1, 2. По сравнению с аналогичной таблицей месячной давности практически каждое число в ней изменилось. Причем как в большую, так и в меньшую сторону.
Так, если один квадратный метр трехкомнатной квартиры в новом кирпичном доме, строящемся в Куйбышевском районе, подорожал на 920 рублей, то в пересчете на квадратные метры покупатель должен быть готов к повышению цены на всю квартиру на 55-65 тысяч рублей. В то же время продавец «двушки» в том же доме не изменил ценника. А тем, кто хочет прописаться в панельном жилище в Первомайском районе, стоит спешить, потому что  с одного «квадрата» можно сэкономить 520 рублей, а на всей квартире  — до 40 тысяч  рублей.
Светлана ТАРУТА