Подведем итоги прошлого года
03.02.2010 3602
В нашем первом в 2010 году обзоре рассмотрим итоги, которыми городской рынок жилой недвижимости завершил год 2009-й.
Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость» на 28.12.2009 года – 27 450 руб./кв.м -3,2% (за месяц)
По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 28 600 руб./кв.м, поднявшись на 10 руб./кв.м (0,03%) за месяц. С начала года цена уменьшилась на 3 530 руб./кв.м (-11,0%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, подорожал до $ 949 и в европейской валюте до € 646.
Индекс вторичного рынка журнала «Недвижимость» на 28.12.2009 года – 33 420 руб./кв. м +0,2% (за месяц)
По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 33 340 руб./кв.м, потеряв 70 руб./кв.м за неделю и 90 руб./кв.м (-0,3%) за месяц. Стоимость квадрата б/у на 6 930 рублей (17,2%) ниже значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $ 1 106 и до € 753.
График 1. Изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв.м), |
 |
Оглядываясь на уходящий год, каждый может сделает свои выводы. Взглянув на график 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение 2009 года. Так, в первую половину года цены продолжали снижаться, но если зимой скорость падения насчитывала 2,0-2,5% в месяц, то к лету эта величина составляла 1,6%.
С июля фиксируется общая стабилизация цен, а осенью в пору усиления деловой активности на рынке даже намечаются попытки роста цен на жилье. Но все же осень-зима показали среднее снижение цен на 0,6%.
Все месяцы года на рынке недвижимости лидером по изменению были новостройки, а вторичный сегмент точно копирует поведение в секторе новостроек с месячным опозданием. Это одна из ярчайших особенностей омского рынка: так случилось весной 2008 года, когда было зафиксировано начало падения цен сперва на первичном рынке, а затем уже на вторичном.
По нашим данным, к концу декабря средний уровень стоимости жилья составил на вторичном рынке 33 420 рублей за квадратный метр, на рынке новостроек 27 450 рублей за квадратный метр. С начала нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке уменьшилась в среднем на 6 500–7 000 рублей, или на 17%, при этом в течение и ноября, и декабря было отмечено повышение средней цены на 0,2%.
График 2. Прирост за год средней цены предложения на рынке жилья |
 |
Что касается цен на первичном рынке, то в среднем квадрат жилья подешевел с начала года на 4 500–4 800 рублей, или на 14-15%, в том числе годовой максимум корректировок «минус» 3,2% за декабрь.
На графике 2 приведена статистика изменений цен за последнюю пятилетку, если в период строительного бума и процветания экономики страны рынок недвижимости показывал рост 40-60% в год и жилье смело считалось надежным и весьма прибыльным сектором инвестирования, то сегодня зафиксировано снижение как на первичном рынке жилья чуть выше уровня 2008 года, так и на вторичном, где падение цен за весь 2009 год было вдвое глубже, чем в предыдущем году.
Емкость рынка жилой недвижимости Омска (вторичного и первичного) в 2009 году уменьшалась от месяца к месяцу, причем рынок новостроек продемонстрировал небывалое за последние годы снижение предложений. В Омской области за десять месяцев ввели в действие около 420 тысяч квадратных метров жилья. Это на 50,7% меньше прошлогоднего объема. В результате к концу года предложение новостроек уменьшилось на 35%, то есть сегодня можно выбрать из 6 тысяч вариантов предложений, в то время как в начале года к покупке выставлялось более 9 тысяч вариантов квартир (график 3).
График 3. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств |
 |
Вместе с тем на этом фоне прибавляет масса вторичного жилья: «плюс» 16% к началу года, и на выбор дотошного покупателя более 8 тысяч вариантов объявлений. В общем, рынок предложений жилья сократился на 12%. Кардинально изменилось за год соотношение первички и вторички. Если в предыдущем 2008 году больше половины предложений (до 58%) касалось рынка новостроек, то к концу 2009 года обратная картина: около 60% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья.
Согласно принятому в 2007 году пятилетнему плану жилищного строительства в Омске параметры застройки городских площадей в 2009 году составляли 1 150 тыс. кв.м; в 2008 году в связи с кризисом этот план откорректировали до 350 тыс. кв.м. И это реальные цифры, если учитывать, что за девять месяцев введено в эксплуатацию 234,8 тыс. кв.м жилья.
Стабилизация на рынке недвижимости просматривается на примере изменения количества профессиональных участников рынка. Некоторые строительные и риэлторские компании признаны банкротами. В свое время жили они за счет кредитов (прямых банковских или задолженности перед своими покупателями), а также за счет мощного лоббирования интересов своего бизнеса и поэтому получали многие ресурсы (например, землю под застройку) на льготных условиях. Во времена, когда надо уметь планировать свой бизнес без учета посторонней помощи, не все смогли выйти достойно из сложного положения. Но, тем не менее, некоторые настоящие профессионалы даже укрепили свои позиции, очистившись от балласта затратных видов своей деятельности или запустив новые проекты.
Таблица 1
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска по районам города за 2009 год
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 30.11.2009 г.
Таблица 3
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 0.11.2009 г. 
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска в зависимости от количества комнат за 2009 год
Таблица 5
Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска в зависимости от материала стен за 2009 год 
Именно в такие сложные времена проверяется профессионализм. На графике 3 видно, что число риэлторских агентств в течение всего года оставалось на одном уровне 320-340. А еще не так давно осенью 2008 года агентств недвижимости насчитывалось более 500. За два предшествующих года их количество возрастало на 30-40%. Взяв на вооружение методику определения приблизительной стоимости квартиры, описанной в журнале «Недвижимость» номер №47 от 07.12.2009, используйте таблицы 1, 2 для внесения корректировки в свои расчеты, поскольку за истекший месяц некоторые данные изменились. Так, если один квадратный метр трехкомнатной квартиры в старом кирпичном доме, находящемся в Советском районе, подорожал на 620 рублей, то в пересчете на квадратные метры покупатель должен быть готов к повышению цены на всю квартиру на 40-50 тысяч рублей. В то же время продавец многокомнатного панельного жилья, прописанного в Кировском районе, потерял с одного квадрата 630 рублей, а это грозит ему недополучить 65-70 тысяч рублей при реализации на рынке своих владений.
Именно в такие сложные времена проверяется профессионализм. На графике 3 видно, что число риэлторских агентств в течение всего года оставалось на одном уровне 320-340. А еще не так давно осенью 2008 года агентств недвижимости насчитывалось более 500. За два предшествующих года их количество возрастало на 30-40%. Взяв на вооружение методику определения приблизительной стоимости квартиры, описанной в журнале «Недвижимость» номер №47 от 07.12.2009, используйте таблицы 1, 2 для внесения корректировки в свои расчеты, поскольку за истекший месяц некоторые данные изменились. Так, если один квадратный метр трехкомнатной квартиры в старом кирпичном доме, находящемся в Советском районе, подорожал на 620 рублей, то в пересчете на квадратные метры покупатель должен быть готов к повышению цены на всю квартиру на 40-50 тысяч рублей. В то же время продавец многокомнатного панельного жилья, прописанного в Кировском районе, потерял с одного квадрата 630 рублей, а это грозит ему недополучить 65-70 тысяч рублей при реализации на рынке своих владений.Выстраивая ценовой рейтинг, отметим, что бессменными лидерами на рынке жилой недвижимости города выступали Центральный и Куйбышевский районы, где цена среди новостроек в среднем на 1 700–2 300 рублей превышает среднерыночную. Это все на фоне того, что в строящихся домах Куйбышевского района отмечается самое большое снижение цен: «минус» 6 000 рублей за квадратный метр или, 17,1%. (таблица 3). Дешевле всех прочих выставляются новостройки Кировского района: на 7%, или 1 800 рублей за квадрат. Легче других перенесли изменение цен квартиры с будущей пропиской в Ленинском и Центральном районах — «минус» 3 800-3 900 рублей за «квадрат», или -11,9-11,5%.
На вторичном рынке у тех же Куйбышевского и Центрального районов ценники на 6 500 – 5 100 рублей выше среднегородского. А у жилья Советского и Октябрьского районов цены на 5 700 – 4 200 рублей ниже общегородской. Лидером падения цен стал Кировский район, сбросив за год 8 650 рублей, или 21,5%, с каждого квадратного метра, выставленного на продажу. Рассматривая тенденцию изменения в зависимости от количества комнат, меньше прочих снижение цен наблюдается в однокомнатных новостройках. Дефицит дешевых однушек уже давно просматривается на омском рынке как фактор толкающий к росту цен среди квартир других габаритов. При этом на треть дешевле, чем в начале года стоят «четверки» свободной планировки (таблица 4). Стремление жить лучше диктует удешевление гостинок и комнат на подселении на вторичном рынке. Здесь за год цены изменились на четверть — 26% с прошлого декабря. Ценятся по-прежнему двушки и «трешки», всего минус 15-13%.
Что касается положения дел с предпочтением строительного материала стен, то в 2008 году самые дорогие были квадраты в монолитно-каркасных строениях. Сегодня, подешевев на треть (таблица 5), такие новостройки самые доступные по 24 500 рубля за квадратный метр. Стабильный спрос оказал положительное влияние на изменение цен в панельных многоэтажках. В этом сегменте самые незначительные корректировки: по новостройкам «минус» 5% с начала года, что выводит панельные новостройки в самые высокоценные. Что касается кирпичных домов, то при среднерыночном удешевлении на 16-17% среди вторичного жилья такие квартиры традиционно самые дорогие на 7-9% больше прочих видов.
Оптимисты назовут уходящий 2009 год периодом стабилизации и прогнозируют дальнейшее оживление сделок на рынке недвижимости и большую доступность приобретения жилья и улучшения жилищных условий, а пессимисты говорят про затишье перед бурей и предрекают рост дефицита предложения и, как следствие, повышение цен на жилье. Весна, а скорее всего осень следующего года покажут, кто был ближе к истине. Или, как часто бывает, жизнь предложит свой вариант развития событий.
Светлана ТАРУТА
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
