Грядет эра продавца

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец ноября 2009 года. Рассмотрим динамику цен в рублях, долларах, евро с начала года, посмотрим разброс цен и определим, где и какие квартиры предлагаются сегодня дешевле.

Общая месячная тенденция для омского рынка жилья — это повышение среднегородской цены на 0,2% за квадратный метр (график 1). А вернее плюсом в 70 рублей за «квадрат» отмечен предпоследний месяц года для строящегося жилья и нарастанием в 80 руб./кв.м запомнится месяц для «вторички». Эта величина хоть и очень мала (как говорят профессиональные эксперты рынка недвижимости: «в пределах ошибки средней»), но свидетельствует об установлении равновесных цен на протяжении последнего полугодия, а может быть, как скажут некоторые, о начале попыток роста цен.

По данным на 30 ноября, средняя по городу стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 28 тысяч 350 рублей. Месячный плюс в 0,2% позволил стоимости новостроек отстать на 11,8%, или 3 780 руб./кв.м, от отметки, которую они занимали в начале года. Омская «вторичка» за прошедшие месяцы снизилась на 17,2%, или на 6 920 рублей за квадратный метр. Среднегородская цена «квадрата б/у» установилась на уровне 33 тысяч 350 рублей. Сегодняшняя цена сравнялась с данными на март 2007 года.

Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 2).

Так, при рассмотрении кривой новостроек видно, что 3% из всего их числа имеют цену за квадрат менее 20 тысяч рублей, а 1% — более 40 тысяч руб. 28% квартир обладают ценой от 20 до 25 тысяч руб./кв.м, а также от 30 до 40 тысяч руб./кв.м. Самую большую долю в 39% занимают продаваемые площади со стоимостью от 25 до 30 тысяч руб./кв.м. Именно на этот интервал и приходится средняя цена новенького квадратного метра, по данным нашего журнала. Сегодня все меньшее влияние на среднюю цену оказывают квартиры с высокой ценой, поскольку их диапазон от 30 до 70 тысяч руб./кв.м составляет +40 тысяч рублей (год назад разброс квартир выше средней цены составлял +80 тысяч рублей). В то же время разбег более дешевых «квадратов» приходится на границы от 15 до 25 тысяч руб./кв.м (-10 тысяч рублей). Общий вывод таков: сегодняшняя средняя цена в новостройках достаточно сбалансирована и вряд ли будет значительно снижаться, поскольку 29% всех квартир имеют стоимость более пограничной величины и почти столько же (31%) – менее диапазона средней.

На вторичном рынке на том же пике в 39% всех объявлений прибывают квартиры с ценой от 25 до 30 тысяч руб./кв.м. А 36% всех «площадей б/у» имеют цену предложения от 30 до 35 тысяч руб./кв.м. Среднегородская цена «вторички» как раз из этого диапазона — 33 350 рублей за квадратный метр. Скорее всего, средняя цена будет снижаться и перейдет рубеж в 30 тысяч руб./кв.м, поскольку уже сегодня 53% всех квартир имеют стоимость менее пограничной величины.

Примечательно, что на сегодня спуск и подъем линий распределения квартир по вариантам цен зеркальны. Так, 11% всех предложений на вторичном рынке имеют выставленную стоимость от 20 до 25 тысяч руб./кв.м или от 35 до 40 тысяч руб./кв.м. Для распределения цен на омском рынке недвижимости применимо симметричное распределение отклонения от средней величины: «минус» три шага вниз и «плюс» три шага вверх от средней величины. Все это еще раз математически доказывает приближение омских цен на жилую недвижимость к установлению равновесной цены, где сходятся интересы и покупателя, и продавца. Другими словами, эпоха, когда покупатель диктовал цену, требуя скидок, уже прошла, а эра диктатуры продавца, который произвольно поднимает цены, еще не наступила.

Для большей выразительности выводов о стабилизации цен, пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омских квартирах в мировые валюты и построим два следующих графика (график 3 и 4), где цена омского «квадрата» измеряется в рублях, долларах и евро по курсу Центрального Банка РФ. График в европейской валюте очень похож на рублевый: на первичном рынке цены падали до марта-мая, на вторичном рынке цены снижались до августа 2009 года, а после держатся на достигнутом уровне. По сравнению с данными прошлого месяца стоимость квадрата «вторички» в евро эквиваленте снизилась на 1,6% и составила € 752, а месяцем ранее «квадрат» подорожал на 1,5% и был равен € 764. С начала же года вторичное жилье, измеренное в евро, подешевело на 234 пункта (24%). Новостройки на конец ноября оцениваются в € 632, обесценившись на € 149, или 19% за одиннадцать месяцев.

В пересчете на долларовую валюту график изменения цен отличается от рублевого и больше подвержен влиянию внешних факторов — изменению курса доллара. Цена новостроек понизилась на $ 11 за меся\ц, а до этого повысилась на $ 4. При стоимости на 30 ноября 2009 года $ 951 за квадратный метр с января ценник опустился на $ 157, или 14%. Так, с конца прошлого года «вторичка» подешевела на $ 270, или 19%, вернувшись на уровень 2006 года.

Вышеописанные графики лишний раз показывают тем, кто пытается накопить на квартиру, откладывая сбережения, в какой валюте надо хранить свои кровные добытые кровью и потом. А именно: за последние девять месяцев владельцы рублевых и евро счетов в банках или просто владельцы денежных банок с рублями и евробанкнотами обеспечили себе экономию расходов на покупку квартиры, в то время как хранители нестабильного доллара проиграли и сегодня должны иметь больше денежных купюр, чтобы оплатить приобретение квартиры.

Обратившись к таблице 1 и 2, можно легко составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры. В строчках выбирается район Омска, по столбцу выбирается размер квартиры по количеству комнат, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен и, наконец, на пересечении отмеченных строки и столбца отмечается число цены одного квадратного метра.Зная общую площадь своей квартиры или квартиры своей мечты, умножайте ее на число из нашей таблицы и считайте, что вы проделали половину работы оценщика. Например, двухкомнатная квартира в панельном доме 10–20-летней давности в спальном районе Левобережья (Кировский район) площадью 54 кв.м сегодня будет стоить по данным таблицы 2 (54 х 32,23 =) 1 740,42 тысячи рублей.

В настоящий момент среди новостроек дешевле прочих оценено жилье в Октябрьском районе: приобретение квартиры в монолитно-каркасном доме в одно- или двухкомнатной квартире стоит дешевле 20 тысяч руб./кв.м. При этом самые дорогие квартиры на первичном рынке жилья — это «однушки» в кирпичных домах, стоящие в Центральном районе и имеющие прописку по адресам ул. Добровольского, 12; ул. Волочаевская, 13/2; ул. Фрунзе, 1. Из разброса от 45 до 51 тысяч рублей за квадратный метр сложилась средняя — в 48 820 рублей за «квадрат».

Близкую к среднегородской стоимости квадратного метра (28 310 рублей) имеют двухкомнатные квартиры, строящиеся в Куйбышевском районе вблизи Биофабрики.

Конечно, для определения реальной рыночной стоимости квартиры необходимо учесть еще множество параметров: состояние самой квартиры, этаж и возраст дома, изношенность всех коммуникаций, удобство парковки личного автомобиля, близость остановок общественного транспорта, магазинов, школ, поликлиник, а также общую экологическую и криминогенную ситуацию в микрорайоне. Но, тем не менее, таким методом представление об ориентировочной стоимости недвижимости может составить любой домовладелец.

Светлана ТАРУТА

Журнал  «Недвижимость» №47 (742) от 7 декабря 2009 г.